楼市止跌回暖“拐点”短期不会出现

    房地产市场历来是博鳌亚洲论坛上广受关注的议题之一。今年年会举行期间，正值国土部、住建部两部门联合出台促进房地产市场平稳健康发展的政策，而且市场频频流出即将出台“更强刺激”新政的猜测。

    房地产相关政策密集出台，引发与会嘉宾热烈讨论：楼市在持续低迷后是否将迎来止跌回暖的拐点？房地产税将在何时开征？经济下行压力增大，地方政府会否重回过分依赖卖地的老路？

    去年至今，国内大部分城市限购政策松绑、央行宣布降息、多地公积金使用门槛降低等政策被业界视为房地产市场的利好。在经历长时间的低迷之后，房地产市场复苏的预期强烈，今年会不会成为房地产市场止跌回暖的“拐点”？

    “今年的房地产政策会有所放宽。”中国房地产业协会原副会长朱中一大胆做出预测，他认为总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段。

    房地产政策继续放宽的观点随后立即得到验证。3月30日，博鳌亚洲论坛结束的第一天，多部门打出刺激楼市政策的“组合拳”。央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

    3月26日，《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》公布并公开征求意见；3月27日，住建部和国土部联合对外发布促进房地产市场平稳健康发展的新政策，要求2015年各地合理安排住房和用地供应规模。

    不少参会嘉宾认为，大部分城市松绑限购等政策表明，房地产市场良性调整的阶段来临。国家发改委学术委员会秘书长张燕生说，一系列政策出台说明房地产市场的调控，正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策，转向寻求更加平衡的供求关系转变。

    朱中一等人认为，随着相关政策实施和城镇化进程加快，刚性需求和改善型需求将持续释放，有利于改善目前失衡的房地产市场供求关系。

    在政策的刺激下，房价是否会迎来止跌回升的“拐点”？与会嘉宾认为，市场上大量的库存和供大于求的局面决定了“拐点”短期内还不会出现。

    国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1％，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况，据上海易居房地产研究院的库存报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。

    平安不动产有限公司的董事长邹益民说，国内商业地产的过剩甚至比住宅还要严重。

    国际货币基金组织副总裁朱民认为，总体来看中国楼市还有很大的消化存量的空间，需要三年左右的时间，才能使房地产过度的供应量回到常态。

    在供求关系的主导下，今年房价可能在不同的城市出现分化。香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松认为，一线城市的房价会比较稳定，也有机会往上升，但其他城市特别是三四线城市，房价下降的短期压力较大。

    总体而言，与会嘉宾认为中国房地产和中国经济一样进入了回归理性的“新常态”。山水文园集团董事局主席李辙说：“中国的房地产走到今天进入一个转折点，结束过去无序的过山车似的市场，向着一个有序的、高速发展的、创新的常态在转变。”

    房地产税征收何时进入立法程序，什么时间正式开始征收？与会嘉宾认为，鉴于不动产登记制度刚刚推出，房地产市场仍处于调整期，这两种效益叠加，房地产税的征收需要掌握实际火候，从目前看来在短期内还难以实现。

    今年前两个月的统计数据显示，我国经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标在中高速平台上回落，宏观经济下行压力加大。房地产业对地方政府GDP和财政收入的拉动作用都在减弱，地方新的增长动力和财政收入来源成为与会嘉宾热烈讨论的问题。嘉宾认为，在新常态的背景下，防止地方政府重回过分依赖卖地的老路，地方经济的增长应该向经济结构调整和改革创新要动力，加快经济转型升级、“开源节流”。

    一是开源节流，创新融资渠道。张燕生说，地方政府应该坚持市场在资源配置中起决定性作用，大幅度压缩地方经济建设方面的支出，将财政支出主要转向社会事业和生态环境。应积极尝试PPP方式获取公共设施建设资金来源；此外还应规范地方融资创新，解决地方政府的部分资金来源。

    二是用改革的手段解决房地产的结构性问题。张燕生说，近十几年房价的上涨，与资源要素市场化改革没有全面推开有一定关系，应从金融、财政、土地等方面加快推进市场化改革。

    业内人士建议，通过推进土地制度改革减少地方政府卖地冲动，建议政府退出一般性商业性的土地开发市场，由供需双方直接进入市场交易，减少政府垄断推高土地价格的动因。另外，尽快落实《深化财税体制改革总体方案》，理顺中央和地方的财权事权，建立事权和支出责任相适应的制度。

    三是地方政府对土地供应和城镇发展应更加注重引导和规划。朱中一说，从短期来看，国家层面应对地方政府的卖地行为进行积极引导，应该给地方政府一个明确的信号，引导供大于求的地方政府尤其是三四线城市，不要盲目增加土地和房屋供应量，应当以消化存量、转变传统的房地产增长方式为主。同时，地方政府应根据住房的需求和城镇化的进程，来制定城镇发展规划，进而落实用地规划和供地规划，而不是盲目地依赖土地财政。