南昌老城区传统商铺经营难 租金下跌难见接盘侠

　　“前面那个美食街铺，去年有人17万元转进来，我这个店铺现在12万元就转。”在南昌市象山北路经营服装店的徐女士怎么也没有想到，被视为“黄金地段”的象山北路上，转让一个店面一个多月却没有人接盘。

　　在南昌老城区过去的黄金地段，这并不是个案。距象山北路1公里左右的街道上，有五家街铺正在转让；上海北路口某处联在一起的6个街铺，其中2个贴出转让告示1个月有余；阳明路、孺子路等，均有街铺正在转让中……南昌的商业布局正在随着电商、综合体的强大，地铁等基础设施的改造悄然发生着巨变。

　　案例

　　转让费缩水3万才转手

　　3年前，小菲高中毕业后没有考上理想的大学，放弃复读“女承母业”做起了服装生意。

　　最初是挤在母亲10万元接手租下来的店铺里，面积仅仅12平方米。后来，这个店生意越来越好，老顾客也越来越多。积攒到了一定的人气后，小菲将这个店铺留给了母亲，于去年3月份在民德路路口盘下了另一个店铺，面积20平方米左右，转让费16万元。然而，“扎根”没多久，小菲发现两家店铺的风格雷同，店铺是扩大了，顾客却还是那些老顾客，成本增加却让自己的压力变大了。挣扎了7个月后，小菲挂出了店面转让告示，并在红谷滩觅得新铺急忙开张。

　　“最初的想法是不图能赚多少转让费，但至少不能亏。”小菲说，先是出价17万元，后来因为新铺老店两头不能兼顾，而且房租还得继续支付，自己慢慢下调“身价”，16万、15万，但挂了两个月都没有谈妥，最终以13万元的“跳楼价”忍痛转让。

　　观察

　　50米街道上3家店铺正转让

　　记者走访发现，象山北路中山路口至叠山路口1公里左右的路段内，目前有5家街铺挂出了“转让”、“招租”告示。

　　作为老城区最早的商业街之一——上海路，此前因周边小区、高校众多等原因商业气氛非常浓，近年来附近拆围等原因也曾让这一带出现了一铺难求的景象。而如今，这里也逃脱不了现铺转让出手难的尴尬。在上海北路与北京路交界处记者看到，短短50米左右距离内就有3家店铺正在转让，其中一家是服装店，两家是特色餐饮店。“对面就是恒茂百盛，吃、购、娱一条龙服务，我这里的生意一天比一天难做。”其中一家店铺的老板林女士这样告诉记者，附近这一带关掉的店有很多，服装店、水果店、小吃店等都有，有的店铺空着几个月都没有人接手，有的店铺开了又关、关了又开。

　　实际上，不少金融机构去年以来也正陆续撤出街铺。

　　比如，在阳明路东段靠近青山路口路段，原先有3家国有银行和1家股份制商业银行，之后因南昌地铁2号线建设需要其中1家国有银行撤离，而近日记者发现另1家国有银行和1家股份制银行业也已悄然撤出这条街道，而且其中1家银行的店铺至今还未有人“接盘”。

　　在孺子路，曾经餐饮业红火一时，金融机构也争相涌入，某股份制商业银行在这条商业街上盘下三处街铺设置营业网点及自助服务点，目前已有两处营业网点撤离。

　　调查

　　道路交通影响营业

　　“任何一条街道、任何一个时间段，都会有正常的转让现象存在。”在江西丰源集团营销总监李念看来，目前店铺转手不易的现象主要是在老城区的一些商业街，像红谷滩等新城区并未出现，总体上来说还算正常。

　　据李念分析认为，目前街铺转让的主要原因是基础设施建设、交通等因素影响店主的正常经营。比如，象山路口、上海路口等因地铁建设、道路维修等，车辆、人流需绕行，影响部分店铺的正常经营。

　　对于李念的说法，店主林女士表示赞同。“前面不远处就是地铁围挡，我们这几个店铺就成了死角。”虽然店铺正在转让忌讳说店铺的不好，但林女士还是忍不住抱怨说：“人行道被“断头”，行人很少从这边过，车行道取消了红绿灯，车速都很快，几乎没人停下来，连续几个月的生意可以用惨淡来形容，这个店铺不得不转。”

　　租金贵过商业综合体

　　“除了基础设施建设等客观原因之外，也有市场变化的影响。”省内某购物中心招商部负责人介绍，实际上这两年来购物中心的井喷也是造成街铺不受宠的一个因素。

　　这位负责人介绍，从早年的沃尔玛到后来的红谷滩万达广场、大润发等，购物中心陆续“包围”南昌市民。而这些购物中心有整体规划和定位、相对合理的业态和品牌组合，相关配套方面如停车场等也较为完善。这些原因使得一些特色商业选择进驻购物中心，比如特色小吃，而反过来，这又使得购物中心人气更旺。相对来说，老城区的商业街几乎没有统一的规划和运营，基本靠市场自发调节，特色不鲜明。

　　“租金方面，我们了解到的最新数据是部分购物中心首层店面的租金还低于老城区一些商业街铺租金。”对于这位负责人的说法，小菲最有发言权。原先她在民德路口盘下的那家街铺，除了转让费之外，每月的租金是6000元，面积仅仅20平方米；而她的新店位于红谷滩万达广场的万达金街，没有转让费，每月租金10000元，面积足足50平方米，平时的营业额足有老店的双倍甚至更多。

　　电商繁荣影响街铺承接

　　这位购物中心招商部负责人还分析道，除环境因素外，还有电商的原因。目前老城区商铺以服装类为主，还有小吃店、土特产店、电子产品专卖店等。电商凭借其低成本优势，加上物流日益成熟，对服装类、电子产品类实体店冲击很大。也有一些经营者索性把店铺搬到网上自己做电商，毕竟实体店有房租、水电、人员等各种成本，还有商圈的限制等等。

　　对于金融机构营业网点的撤离，某商业银行的品牌推广部负责人胡总认为这是布局的调整，而且这种调整各家银行都在进行。比如说，老城区主干道上一家营业网点第一年的装修、房租、维护、人员等成本在300万元以上，往后每年的成本也在100万元以上；退出主干道，在社区建社区支行、做电子银行等，运行成本相对低得多。

　　声音

　　传统商铺经营要有特色

　　“目前街铺不被看好，不能说未来也没有市场。”李念说，比如说红谷滩万达广场周边原先几乎没有街铺，而现在周边店铺却非常火爆，这是他们经营“对路”。

　　采访中，这位购物中心招商部负责人认为，街铺现在正迎来艰难的转型期。随着市场的淘汰，最后可能就会形成具有自己特色的一条商业街，传统商铺经营者需要求变。现有的商业街也有自己的优点，比如上海路周边学校较多，那么教培等行业在此落脚市场前景应该不错；榕门路因靠近旅游景区滕王阁，这一带打造城市历史文化街的效果早已显现。（黄培红）