写字楼黄金十年：甲级写字楼背后的外资

　　柏可林 摄

　　外资为何要进军一线城市的高档写字楼？

　　从静态的地产市场看，目前似乎不是投资最佳时点。但换个角度，也许会有更好认识：陆家嘴甲级写字楼租金不到香港1/3甚至1/4；随着自由贸易区的设立，中国经济升级版在上海率先启动；创客时代，第三产业增加值占生产总值的比重会进一步提升；未来的十年，不一定是住宅地产的黄金十年，但一定会是写字楼的黄金十年。

　　“我现在要做的就是准备好资金，在熊市中赚钱。”

　　一位外资房地产基金代理人曾私下告诉《国际金融报》记者，当下的中国市场，类似这样的海外基金，保守估计200多只，一旦发现风险，“跑得比兔子还快”。

　　资金量有多大呢？

　　据戴德梁行最新披露的数据，全球房地产基金投资目前已集结4290亿美元（约合人民币2.66万亿元）的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元（约合人民币2855亿元）将投向中国房地产市场。

　　主要投什么项目呢？

　　易居智库研究中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，外资回归一线城市，会加大对优质资源的把控，甲级写字楼是一类增值空间比较大的投资产品。

　　梳理这波投资风潮，还得从上海长宁区仙霞路上的一栋高档写字楼说起。

　　“靴子”易主

　　尚嘉中心有三个意向买家，全部是境外投资机构，一个来自亚太，另外两个都来自美国，名气最大的是黑石基金。据称，黑石基金最终胜出，以50亿元价格入手

　　尚嘉中心，位于长宁区仙霞路99号，因为外形酷似靴子，又被称为“靴子楼”。

　　2007年，尚嘉中心地块以14.32亿元价格被挂牌，土地楼面价为19073元/平方米。联手获取该地块的是澳门赌王何鸿燊和法国LVMH集团，二者分别通过澳门特区旅游娱乐集团旗下澳娱中国集团有限公司和LVMH集团旗下L Real Estate 房产公司投资，各占50%股份。

　　由于LVMH集团参与了投资，因此尚嘉中心也被称为“LV大厦”，总建筑面积14万平方米，建筑总高134米，地面28层，地下4层，其中4.7万平方米超甲级写字楼，4.9万平方米商业设施，其余为配套设施用房，总投资5亿美元。

　　2013年尚嘉中心正式开业，由于硬件设施豪华，尚嘉中心被看作是恒隆广场的有力挑战者——后者是上海最知名的奢侈品购物中心。

　　开业之初，尚嘉中心表现相当抢眼。LVMH集团旗下近20个品牌首先入驻，随后，Prada集团、云开集团和历峰集团旗下高端品牌也陆续进驻。

　　但好景不长，由于所在区域商业定位的原因，以及奢侈品行业景气度下降，尚嘉中心发展不顺。

　　一位一线购物中心的销售主管告诉记者，尚嘉中心所在的虹桥并不是传统的高档商品购物区域，商圈的形成需要时间培养。

　　根据戴德梁行的数据，尚嘉中心2014年的净收入不到2.5亿元。而恒隆广场2014年全年的租金收入为7.72亿港元（约人民币6.2亿元）。

　　戴德梁行公布2014年上海主要商场“首层店铺租金”数据，上海恒隆广场的数据高达每天每平方米120元，上海陆家嘴的IFC也直逼100元，而尚嘉中心只有30元。

　　尚嘉中心要出售的流言2014年底就已传出。

　　黑石基金当时对尚嘉中心询过价，并对这个项目做了评估，“但卖方要价接近60亿元”。

　　一位房地产公司销售经理透露，2015年春天，何鸿燊要买下中心另外50%股权的消息甚嚣尘上，据悉，何鸿燊家族方面甚至展开了尽职调查，并有了初步意向。

　　不过，大厦管理公司方面很快出面澄清，短期内不会卖，并否认LVMH旗下品牌可能撤出的传闻。

　　但6月初再次传出消息，黑石基金收购尚嘉中心的交易接近完成，成交价超过50亿元。

　　这次，双方不置可否。

　　“黑石”信号　　

　　之前曾一度集体撤出中国内地房地产市场的外资基金，近期有卷土重来之势。近期上海多宗写字楼整栋收购交易几近落单，意象明确的接盘方多为境外投资机构

　　在房地产行业，黑石基金历来被视为投资风向标。

　　资料显示，黑石基金是全球最大的房地产私募股权公司，管理资产总额达到600亿美元，业务遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲，业务涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅等各种投资。

　　自2009年末以来，其用于债务及股权投资的房地产基金，已经投资或承诺投资多达228亿美元。

　　“寻找优质、能够创收的低成本资产进行资本重置，我们通过亲自参与管理和进行定向投资提升资产价值。”黑石基金在其官网上如此阐述其投资模式。

　　据记者了解，黑石对项目的平均持有期略超过3年，在房地产业务方面，过去10年的年均收益率保持在26%以上。