写字楼黄金十年：甲级写字楼背后的外资(2)

　　前述房地产公司销售经理告诉记者，“咱们做房地产，一般都是做完了以后恨不得第二天就能卖出去。而欧美的经验是，长期持有的地产比转手卖的利润率从长期而言收益率肯定要高。一般基金的持续时间差不多都是三年以上。在这个期间，一方面物业可以升值，另一方面，有比较好的现金流，持有人能拿这个现金流随时做证券化，马上就可以转手套现。”

　　事实上，黑石基金进入中国已有数年，但最近一次投资写字楼还要追溯到2012年。

　　当年12月，黑石基金与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层-33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元。

　　时隔三年，黑石基金再次出手，是巧合，还是一线城市写字楼市场投资价值显现呢？

　　据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，2015年，外资投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%，但外资投资者对中国的写字楼投资依然热衷。

　　“今年新筹集投向亚太区域的房地产投资达到破记录的1220亿美元（约合7574亿元人民币），较6个月前增加了4%。”戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示，从全球房地产基金所投重点区域来看，亚太地区占比达到41%，而中国成为这些房地产基金在亚太地区投资意愿最强的国家，日本和新加坡位列亚太地区第二和第三名。

　　“海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。”据世邦魏理仕执行董事邵律观察，“很多海外基金正在中国核心区域寻找猎物，逐步增加投资比重。”

　　据不完全统计，活跃在中国房地产市场的外资基金保守估计也有200家之多。一位外资代理人告诉《国际金融报》记者，可能昨天他们还在中国四处找项目，今天，他们中的一些开始退出，而另一部分人则顺势进入。

　　一线“争宠”

　　不断宽松的货币政策效应在一线城市写字楼市场得到了明显的体现。5月深圳写字楼市场也迎来了爆发期。全市写字楼成交面积20.8万平方米，环比增长170%；北京写字楼市场沉寂近一年之后，再次呈现亿元级大单；上海多栋写字楼有交易信息传出

　　这么多外资希望投资，那么问题就来了，中国写字楼市场现在是什么情况？

　　根据盈石研究中心跟踪的中国二十大城市写字楼数据来看，这些城市未来三年的供应量达到了惊人的4300万平方米，是目前现有甲级写字楼存量的110%，尤其是2015年预期将成为历史最大供应年，供应面积超过1800万平方米。

　　盈石集团研究中心总经理张平告诉告诉《国际金融报》记者，中国一线城市的写字楼市场将会长期处于良性发展的状态。

　　盈石集团研究中心发布的《2015年中国商业地产信心指数报告》认为，一线核心城市作为最主要的对外窗口，优质写字楼物业也成为具有较高金融属性的标的物，被大多数机构投资者认同和追逐，“在最被看好的写字楼发展城市评选中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受访者看好这三个城市未来在写字楼领域中的竞争力和机遇”。

　　值得注意的是，除了尚嘉中心，沪上多个标志性建筑的大宗交易亦都进入了最后谈判阶段，买家几乎都是境外投资机构。如位于上海核心商圈的南京西路1788项目近期也传出几近成交的消息，买家可能是一个外资主权基金，目前谈判尚在进行。据记者了解，该笔交易的成交价格或将在人民币60亿元左右。

　　此外，早些时候曾传闻75亿甩卖的新天地企业天地一期目前也有3、4个买家在进行深入谈判，其中外资背景的收购方占大多数。而九江路上的宝龙大厦近期也再次易主，新主人是美资背景的投资基金AEW，成交单价大约在3万元左右。

　　创客引力

　　短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业会带来的持续需求，其中最令市场期待的是，全民创新时代，会让非核心区写字楼的收益逐渐升高　　

　　虽然行业大方向前景可观，但是近期，由于写字楼供应高峰再现，租金面临下行压力。

　　在DTZ戴德梁行研究部所覆盖的16个城市中，有7个城市的租金水平在第一季度季度有所下降。其中，北京甲级写字楼市场租金环比下跌了1.8%。

　　上海写字楼市场第一季度租金环比上升了2.8%。值得注意的是，与北京市场类似的是，第一季度上海租赁市场的活动主要来自非核心区域。

　　深圳一季度写字楼租金环比上升了 1.8%，同比上升了20.1%。在短期，深圳写字楼市场出现了供不应求的现象。

　　DTZ 戴德梁行研究部认为，鉴于一线城市写字楼的租金已经达到一个非常高的水平，加上经济增长速度在降低，因此未来上述城市租金的增长将放缓。

　　“一方面，在中国经济放缓的大背景下，楼市也面临很多不确定性。另一方面，现在中国房地产资产的价格处在高位，在短期内外资可获得的回报率较低。”严跃进认为，“无论是国内物业增值的速度，还是租金增长的幅度，短期内很难达到较高水平，海外资金对此肯定有顾虑。”

　　还有一个现象更值得注意：由于企业愈来愈重视成本控制，一线城市非核心区域写字楼将受到更多的关注，令核心区域与非核心区域写字楼的租金差距也在逐渐缩小。

　　世邦魏理仕中国区办公楼服务部主管执行董事林天春告诉记者，“由于土地、人力费用的连年上涨，再加上第三产业创业潮的迸发，更多企业将根据租金和行业特性采取不同的选址策略，结构性的外迁不可避免。”

　　以上海为例，林天春认为，上海甲级写字楼版图将在未来5年间迅速扩张，尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江等板块会大规模开发，原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略，结构性外迁不可避免。

　　据测算，核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。

　　张平认为，随着经济结构转型，第三产业的发展和更多的新兴创新行业的启动，租户的行业结构改变和非传统企业的扩张将成为未来写字楼市场主要的内生动力。

　　数据显示，2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，而2014年该比例已经下降为63.0%。

　　值得一提的是，DTZ 戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，创客空间是企业成长过程中的过渡型办公产品，亦是伴随着国家层面的扶持而快速获得市场追捧的产物。

　　未来创客空间或将对写字楼、商办项目及产业园区的市场格局产生影响，促使写字楼市场转型。

　　“在非高品质写字楼中的租户，将可能考虑搬至产业园区，以整合分散的办公室、进一步扩大办公面积或降低运营成本。”严跃进认为，在短期到中期内，与二线城市写字楼相比，一线城市仍将是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在1年至3年内有较大提升，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。