广州6月二手租赁回报率同比涨13%

　　统计局发布2015年上半年房地产数据显示 房地产市场销售量价齐升局面再现

　　统计局昨发布上半年房地产数据

　　销售上涨开发增速仍降

　　昨日，国家统计局发布2015年上半年房地产数据。数据显示，虽然商品房销售面积转跌为涨，销售金额增速上升，房企到位资金也有所上升，但是房地产开发投资的增速依然下滑，土地购置面积也有所下降。而近期，多家房企6月销售数据也提示销售转好。

　　业内人士分析称，上半年房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现，而新开工面积下滑趋势下半年将收窄。

　　房地产开发投资增速下滑

　　昨日，国家统计局发布2015年上半年房地产数据。数据显示，2015年1~6月，房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1~5月回落0.5个百分点。其中住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。

　　1~6月，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比降33.8%，降幅比1~5月扩大2.8个百分点；土地成交价款2866亿元，降28.9%，降幅扩大3.1个百分点。

　　商品房销售面积转跌为涨

　　统计数据显示，1~6月，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1~5月份为下降0.2%，其中，住宅销售面积增长4.5%。

　　而在销售金额方面，1~6月，商品房销售额为34259亿元，同比增长10%，增速提高6.9个百分点。其中住宅销售额增长12.9%。

　　同时，1~6月，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，1~5月为下降1.6%。其中个人按揭贷款7163亿元，增长10%。

　　6月销售额环比上涨超三成

　　“楼市成交数据明显好转。”中原地产首席分析师张大伟表示，2015年上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，上半年房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。

　　中原地产研究部统计数据显示，至今公布6月销售数据的房企大部分业绩上涨，环比5月的平均上涨幅度达到三成左右。

　　新开工面积下滑将收窄

　　不过，张大伟认为，新开工面积同比依然负增长，房地产开发投资额也一路下滑。显示出全国房地产市场仍处在艰难的去库存过程中。

　　克而瑞分析师认为，虽然房地产开发投资增速不断下滑，但新开工下降幅度逐渐收窄，“随着企业到位资金和销售的回暖，这一态势得到缓解。”

　　苏小姐一套位于市区中心的物业租约刚刚到期，面临继续出租还是整理后出售的选择。考虑到目前没有其他更好的投资渠道，而2015年上半年广州二手租赁市场涨幅回升，她最终选择继续出租。

　　据记者了解，楼市回暖，不少投资客开始重投市场买房出租，市场人士预测下半年广州二手租赁市场回报率有望继续回涨。

　　租赁回报率

　　同比上涨13个百分点

　　市场上像苏小姐一样面临卖楼好还是出租好的业主并不在少数。由于2014年二手租赁价格增幅快速降低，不少业主在权衡之下选择卖楼，把资金投入到其他领域。然而，随着二手市场成交回暖，这种趋势发生了变化。

　　根据中原地产最新报告，监测白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格可显示，2010~2013年环比增长幅度超过6%；2013年增长超过13%，但在2014、2015年增幅急速降低；2014年只有1.86%，随着二手住宅成交的回暖，2015年上半年租金涨幅有所回升，增长2.51%。

　　与此同时，广州二手市场租金回报率也出现好转。根据中原租赁指数和价格领先指数，广州住宅租金回报率在2004年几乎接近8%。而在2014年高房价下，租金回报率最低接近2.4%。2015年第一季度房价下滑，2015年4月份，租金回报率为2.7%。

　　从中原监测269个样本楼盘来看，2015年6月有26.8%的楼盘投资回报率超过3%，高出2014年6月13.4个百分点。

　　“目前租金回报率有好转趋势。” 中原地产研究部客户主任熊小洪告诉记者，尤其是2房和3房单位最受市场欢迎，占比接近七成，租赁均价在今年第二季度达到新高位，“从中原成交的不同户型租金走势来看，2、3房物业的租金价格呈一路走高态势，而1房和4房的均价相对较高，租金呈波动态势。”

　　投资：“双地铁”板块成租赁热点

　　不少广州投资客重投楼市“怀抱”，其中长线投资者占大多数，他们的目的是“边收租边等升值”。搜房网二手电商商圈经理谢志超发现，很多投资者的目标明确，会选择大型商圈或者有明确规划、具备升值潜力的地段购房，如江南西、北京路、天河城等商圈。

　　由于营业税“五改二”，有的投资者更是醒目地调整投资策略，买下物业出租两年后再选择出售：“采取这种策略的投资者通常可能获得2年租金收入和10%~15%的楼价增值空间。”

　　投资者王先生就采取这种投资策略。两年前，光大花园还没有通地铁，附近也没有商业，房价在26000元/㎡左右。王先生买下一套物业，并以接近3000元／月的价格出租。收了两年租后，光大花园多了购物广场，地铁也通车，市场叫价30000~33000元/㎡，王先生获得了双重回报。

　　不过，观察市场可以发现，不少投资客都喜欢选择公寓投资，认为公寓总价低，投资回报高。谢志超却认为，如果资金充裕，一般家庭还是更适合入住二手住宅：“商业公寓不限购，这是投资客热衷购入公寓的重要原因，然而不论是住宅性质还是商业性质的公寓，都有面积小、实用性不高的通病，使用率在55%~70%，最高不超过七成。如果把房产出租，二手住宅比公寓要容易出租。”

　　从租赁热点了解适合投资的板块可以发现，双地铁交汇的商圈是最好的租赁投资地段，如昌岗、客村、公园前站就是目前租赁的旺地，投资者可以在这些板块寻找笋盘。

　　预测：下半年租赁市场或上涨

　　如何预测今年下半年租赁市场的走势？谢志超认为，广州二手楼市的买卖旺季在7月后，而租赁高峰集中在过年前到4月份期间，因此租金上涨通常在每年年初，幅度在30%~35%。而房价走高则在下半年，“广州房价的涨幅已在上半年释放了不少，因此预计下半年房价会有5%~10%的升幅，而租赁回报率将与上半年持平或微跌。”

　　熊小洪则预计，下半年需求量会保持平稳。另外由于租赁市场与买卖市场高度关联，而下半年二手住宅市场成交量价都有望上涨，因此二手租赁市场的租金或会随着租盘减少以及成交价格上涨而导致上涨。

　　“另外在高租金的压力下，更多的租客会到近郊寻找价格更便宜的房租，或者想在市区居住方便工作、生活，但又不能支付较高的租房成本，预计合租的现象会更为普遍。”熊小洪表示。 （记者 潘彧）