多个新盘集中入市售罄 任性涨价亦难阻成交升温

　　上半年，楼市成交虽然陷入低谷，但价格依旧坚挺。进入7月以后，房价上涨势头蠢蠢欲动的同时也迎来新房供应的高峰，楼市亦变得愈发火热。上周末（7月18日-19日），北京共有7盘入市，虽然入市的项目均位于通州、大兴、密云这样五环外的远郊区，但依然也无法抵挡购房人的热情，多个项目在开盘当天就告售罄。在自住需求和改善需求的共同作用下，北京楼市就这样又热了起来。

　　告别成交低谷 多个新盘入市日光

　　上半年成交低谷中，虽然也出现了不少逆市日光的项目，但多数都是表面上的繁荣，实际推出的房源数量仅有几十套。但在上周末，北京楼市却迎来了罕见的集中放量，共计7个项目，2389套房源入市，预售许可面积达28.4万平方米，环比大增60%。

　　与供应量大增相对应的是，捷报也频频传来，密云华润·橡树湾开盘售罄9亿；通州富力运河十号3小时销售13.8亿元；门头沟华润·西山墅认购4.6亿元……数据统计显示，周末七个新盘共计吸金超33亿元。下半年，楼市就这样重新火起来了吗！？

　　根据北京青年报记者的踩盘，虽然限购没有放松，但近期楼市的成交确实走出了低谷。据亚豪机构统计，上周末新开的7个项目分别是位于通州的富力运河十号、东亚环球国际、紫峰九院城；位于大兴的华润公园九里、东亚五环国际；位于密云的华润橡树湾以及位于门头沟的华润西山墅。

　　最受人瞩目的无疑是近期红得发烫的通州楼市，多项利好的刺激，让通州的房源变得格外抢手。于7月18日开盘的富力运河十号就吸引了上千名购房人来到售楼处选房，并在开盘3小时后售罄。

　　“我们此次共推出300余套房源，主推户型为115-151平方米的三居室，销售均价大约33000-35000元/平方米。”项目销售人员介绍，下期开盘会在10月份，届时均价会在50000元/平方米左右。

　　不仅如此，参与选房的购房人还向北青报记者表示，排了几个小时的队，等到开始选房时，每组购房人只限时两分钟，看着销控板上密集的红色，许多好户型都基本已被选完。排号靠后的基本没什么选择空间了。销售人员还一直在催促要快点，后面还有人等着。 于是，很多人几乎没怎么考虑，就被催着定下了一套。

　　同样位于通州的东亚环球国际以及紫峰九院城开盘后也是一路飘红。其中东亚环球国际由于是现房，户型小总价低以及不限购受到不少投资者追捧，开盘当天便成交超100套，成交额近1亿元。

　　不仅如此，北京华润更是在上周六同时推出了旗下的三个项目，不仅是千万级的西山墅日销超过5亿元，就连位于密云的改善型项目橡树湾也被一抢而光。

　　不难看出，无论是密云的楼盘，还是千万级别的豪宅，都在7月后迎来了热销。其中富力运河十号热销13.8亿元、华润橡树湾认购金达到9亿元、东亚环球国际去化率超过90%。业内人士表示，这些项目的热销，都证明了目前北京市场不论是刚需还是改善型的需求量都是非常大的。

　　刚需和改善需求成为拉升楼市主力军

　　“下半年开始，自住需求和改善需求两股力量结束观望，积极寻求入市激活了市场，导致日光盘频现。” 亚豪机构市场总监郭毅如是说。

　　郭毅表示，近期成交集中的项目反馈，自住需求和改善需求的入市，成为拉动楼市升温的主力。像领秀慧谷与华润悦景湾成交价均在30000元/平方米左右，首开熙悦山普宅部分售价则在24000元/平方米左右，这些项目都属于刚需及改善型客群所能接受的主力区间，因此在目前的市场背景之下一经推出即取得较好销量。

　　而根据链家市场研究部统计，7月份（1-12日），新建商品住宅网签量为6633套，较6月份同期上涨132.4%。纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交2790套，较6月同期上涨38.2%，较去年同期大涨190%。

　　“我们的意向客户大部分都是改善需求，一方面他们有买房的愿望，只是之前楼市并不明朗，宁愿等一等。另一方面，房价上涨的预期又促使这部分购房人抓紧入市，这就造成了当下刚需和改善购房人入市后，迅速拉升了市场的热度。”泰禾拾景园项目销售总监刘琨表示。

　　土地市场“助涨”价格预期

　　此外，购房热情的突然提振，也与最近火爆的土地市场密不可分，继大兴土地拍出3万元/平方米的楼面价后，房山良乡板块的两块住宅用地也遭到“疯抢“，土地价格被抬高到2.1万元/平方米，至此，北京五环外楼价未来上5万元的“预言”似乎很快就会实现。这直接助长了购房人对于未来房价的预期。

　　“最近成交这么好，主要还是土地热推动。大兴、房山接连拍出高价地，地价甚至追平或超过了房价，但即便如此，北京也没有一个地王被套牢过，购房者们也都看得清清楚楚，因此普遍预期房价会涨。近期项目来电、来访的数量也明显增多。”南四环德贤路上的某热销项目负责人表示，当购房人都看涨房价时，原本观望的买房人就会改变态度主动寻求买房机会。

　　土地价格不仅是贵，而且新增的住宅供地少，也成为下半年楼市涨价的“导火索”。北京市国土局数据显示，今年上半年，北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字也创造了近8年来的新低。土地供应不足，也使得在6月以来楼市转暖之下，丰台、大兴等多宗土地连续拍出高价，地价传导房价，再次点燃下半年楼市涨价预期。

　　业内人士指出，在上半年调控政策利好不断的市场背景下，北京楼市已经走出低谷进入了上扬周期。随着下半年供应加大，成交量随之被连续拉升后，涨价项目将会不断增多。

　　房企去库存 需求造就回暖

　　上半年，造成楼市成交低迷的重要原因之一，就是开发商对于推盘态度消极，不少开发商由于手中存货有限，不愿过快推出新盘。但随着土地供应的提速，不少开发企业，尤其是中小开发商在拍得土地时“拼命三郎”的作风，加剧了房企的资金紧张。

　　为了缓解资金压力，开发商无外乎两种方式，一是向银行或机构融资贷款，二是开盘卖房争取回款。但统计局最新公布的上半年数据显示，1-6月，房企获得的银行贷款反而下滑，主要原因取决于银行信贷对于房企资质的要求越来越高，只有大型品牌房企才有机会获得银行信贷，众多中小房企只能更多地依托其他融资方式及销售回款来维持现金流的稳定。

　　于是，进入7月份，开发商开盘的热情明显提升，主动将拿地时间较早，土地成本偏低的项目推入市场。因此这些项目的定价空间比较灵活，不会受到过多的成本制约，性价比成为吸引当前购房人入市的主要原因。

　　预计未来几周市场成交将呈现涨势。郭毅表示，随着这批早期拿地的项目逐步进入消化尾声后，高价地开发而成的住宅项目将成为市场供给主体，未来整体市场价格走高的趋势将不可抑制，在这样的价格预期下，抓紧“搭上末班车”，是促进当期入市项目取得较好销量的原因之一。

　　●市场表现●

　　高端住宅 更多新豪宅加入 争抢买房人

　　2015年北京进入“豪宅元年”，市场上不但有20多个像龙湖·西宸原著、万柳书院这样报价超过 10万元/平方米的顶级豪宅，还有大量报价在6万元/平方米以上的高端项目，像华润·萬橡府、琨御府、万科·如园这些6至8万元/平方米的高端盘，也都在努力踮着脚尖，试图碰触10万元/平方米的红线。

　　大量的豪宅项目涌入，也在短时间内消化了大量的高端买房人。根据亚豪机构统计数据显示，2015年上半年北京公寓豪宅市场（报价6万元/平方米以上）共实现成交1355套，成交面积28.1万平方米，相比去年同期均大涨87%、86%。与此同时，上半年北京公寓豪宅市场成交均价为75717元/平方米，相比去年同期上涨32%。

　　数据上的量价齐升，并不能掩盖下半年豪宅市场的竞争激烈，更多新豪宅的加入，让争抢买房人变成了头等大事。某顶级豪宅项目营销负责人就向北青报记者透露，项目的销售人员，每人都被要求随身携带者港澳通行证和护照，为的就是一旦发现意向客户，能随时飞往世界任何角落，促成交易。

　　改善型住宅

　　通州大热 率先涨价

　　就今年来说，改善型项目已经取代刚需盘，支撑起了北京楼市。无论是新房还是二手房，改善型项目的成交在上半年就开始升温。尤其是近来因为政策利好而大热的通州区域，包括合生滨江帝景、富力运河十号等都在释放涨价的信息。

　　位于通州的合生滨江帝景在去年8月入市时为29500元/平方米，今年5月的报价在30000元-35000元/平方米之间，目前报价已涨到35000元-37000元/平方米。而富力运河十号更是宣称二期售价将突破5万元/平方米

　　不仅如此，位于大兴旧宫板块的中冶德贤公馆也将价格上调了1500元/平方米，至46000元/平方米，北五环的亚奥·万和四季新推房源也比较去年均价提升了万元左右。业内人士指出，楼市呈现出豪宅与自住房的两极分化， 导致改善型新盘供应有限，使得不少在售的改善型项目有了提价的底气。

　　刚需产品

　　区域竞争激烈 提价幅度较低

　　与豪宅和改善型项目相比，刚需盘虽然也有所提价，但由于刚需购房人对于价格的敏感度较高，使得刚需盘的提价幅度并不大。以房山区为例，虽然最近房山拍出了2.1万元/平方米的高价地，但并没有对区域房价产生直接拉升。

　　目前，良乡板块的在售项目包括五矿·铭品、首创紫悦台、苏宁·尊悦大厦、北京城建胜茂傲山等十几个项目，售价均在22000-27000元/平方米左右。业内人士表示，刚需盘提价幅度有限主要是由于热点区域中各个项目之间的竞争压力较大，库存充足。

　　据亚豪机构统计，截至7月15日，房山区共成交纯商住宅4609套，整体成交均价为20061元/平方米，而目前，房山还有10224套纯商待售库存，按此前6个月房山纯商住宅成交的均值来计算，库存消化周期为15个月。

　　商住楼

　　主打低价牌 试图提高利润

　　曾经是冷门产品的商住楼，由于限购后所具有的不受限以及低总价优势，迅速火热起来，并成为楼市的重要一环。但在楼市整体价格回升的背景下，商住产品也同样提高了售价。

　　“项目已经封盘了，商量涨价的问题，具体是涨2000还是3000还没有定，但肯定会提高价格。”通州某知名商住项目的负责人表示，上半年该项目以两万多的带精装修Loft价格赢得了市场的肯定，推出房源很快就被消化，甚至还有不少关系户来订房，这让老板认为价格偏低了，试图涨价。

　　“市场回暖了，我们考虑把Loft加上精装修，把价格做高些。”位于房山的合景领峰相关人员表示，目前项目在售的Loft产品为毛坯，最小户型为45平方米，总价80万元/套起。本版文/本报记者 李桁