后天开始“营改增” 四大行业税负只减不增(2)

　　房地产业

　　二手房交易税负 营改增后略下降

　　最大红利：

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。

　　预收款的缴税要求：

　　房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

　　简易计税方法：

　　允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，税负水平基本保持稳定。

　　出租老不动产：

　　纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税。

　　金融业

　　财产保险税负降低 人身保险继续免税

　　金融服务业的纳税人如何实现税务只减不增？

　　在本次营改增中，除了延续原有营业税税收优惠外，还通过顶层设计、税制改革，确保提供金融服务的纳税人税负只减不增。对于增值税一般纳税人，适用一般计税方法，税率为6%，从税率上看相对于营业税5%税率有所增加，但由于纳税人购进的货物、劳务、服务、无形资产和不动产取得的进项税额均可抵扣，纳税人只要及时取得合法有效凭证进行抵扣，便可轻松实现税负降低。

　　省国税局有关负责人介绍，金融机构获取进项税抵扣项目主要有系统设备维护、办公设备及其网点等固定资产和不动产的购进等。由于大量的进项集中在省市级金融机构，县级以下较少，而同时销项税额的发生则集中在市级、县级以下网点，为解决金融机构的进项、销项税额不平衡问题，国家税务总局2016年第23号公告明确，原以地市一级机构汇总缴纳营业税的金融机构，营改增后继续以地市一级机构汇总缴纳增值税；同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的金融机构，经省(自治区、直辖市、计划单列市) 国家税务局和财政厅(局)批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管国税机关申报缴纳增值税。

　　此外，财产保险公司的机动车辆保险业务占其全部保单总量较大，其对机动车修理修配的实物或者劳务赔付，在原营业税直接支出计入成本，而改征增值税后，从修理方取得的增值税专用发票，还可以按照17%的税率抵扣进项税额。按照这样征6%，扣17%的“低征高扣”销项、进项结构，财产保险公司可以轻松实现税负降低。

　　人身保险公司也继续保持原营业税免税优惠政策，保险公司开办的一年期限以上人身保险产品取得的保费收入，免征增值税。

　　而对于融资性售后回租，从原来的有形动产租赁适用17%的税率，改为按照贷款服务6%缴纳增值税。其适用税率大为下降。另外，纳税人提供融资性售后回租业务，以其取得的全部价款和价外费用(不含本金)，扣除相关利息为销售额，相对本次营改增前的口径来说，在销售额中直接扣除了本金，也大大缩小了纳税人的税基。

　　值得注意的是，银行的不同业务适用不同的抵扣规定。其中贷款服务不得抵扣进项税额，金融商品转让不得开具增值税专用发票，只有直接收费金融服务可以抵扣进项税额。

　　税务人员表示，当前银行的收入中利差收入占了较大比例，营改增后由于抵扣政策的调整，银行将不断优化产品结构，提供更丰富更贴近企业和个人消费需求的直接收费金融服务，包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、信托管理、基金管理、金融支付等服务。

　　建筑业

　　三种情况可选择简易计税给予纳税人充分过渡时间

　　通过一系列过渡政策和行业特殊政策，建筑业也能实现行业税负只减不增。其中，一般纳税人有8条过渡政策。包括：

　　1.老项目可选择简易计税方法。

　　2.清包工可选择简易计税方法。施工方以清包工方式提供建筑服务，不采购工程所需的材料或只采购辅料，可选择简易计税方法计税。

　　3.甲供工程可选择简易计税方法。为甲供工程提供的建筑服务也可以选择适用简易计税方法计税。同时，对于甲供工程中甲供材的比例没有限制，给予了企业很大的选择空间。

　　4.甲供材不纳入计税销售额。

　　5.现场临时建筑可以一次性抵扣。

　　6.进一步增加税务机关专用发票代开点，为小规模沙土石料供应商和临时经营者代开专用发票提供便利，提高建筑企业购买辅料获得抵扣凭证的比例。

　　7.不同建筑项目可适用不同计税方法。

　　8.纳税人提供建筑服务，既有一般计税项目又有简易计税项目的，简易计税项目对应的货物(不含固定资产)、劳务、服务不得抵扣进项税额，但是混用的固定资产、无形资产、不动产仍然可以全额抵扣进项税额。

　　为什么按照简易计税方法，纳税人的税负会普遍下降呢？

　　对于年应税销售额不超过500万元的小型建筑公司，比如小规模装修装饰公司、安装公司等，可以小规模纳税人身份简易计税，税负将普遍下降。因为增值税是按不含税销售额和3%的征收率计税，实际税负仅为2.91%，比原营业税的3%要低。

　　对于一般纳税人提供建筑服务，选择简易计税方法的情况，可举一个例子：某建筑集团公司的一个造价2000万元的建筑工程，在2016年1月开工，在4月30日前，取得的建筑服务收入1000万元要按3%缴纳营业税30万元，而5月1日营改增试点后，其取得剩余的1000万元的收入，折算为不含税收入则为970.87万元，乘于征收率3%，只需缴纳增值税29.13万元。而且，提供建筑服务且选择适用简易计税方法的情况下，也可开具增值税专用发票。

　　而对于适用一般计税方法的一般纳税人，虽然适用税率为11%，但购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产等都可按规定进行抵扣，同样也可以实现税负下降。比如某建筑工程有限公司，适用一般计税方法，预计5月1日后将取得建筑工程收入1110万元，其中采购建筑材料支付585万元，支付设计、监理、勘探等服务106万元，都取得了增值税专用发票，则纳税人应纳增值税额为：1110÷(1+11%)×11%-585÷(1+17%)×17%-106÷(1+6%)×6%=19万元，其实际税负率比原营业税3%还要低，实现税负下降。

　　此外，原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定得以延续，不过进行差额征税时必须取得合法有效凭证。税务人员建议，对于业务多元化的大型综合建筑集团，应以营改增为契机推进专业化分工和合作，突出主营业务优势，提升管理核算水平，最大程度享受税制改革红利，进而持续提升市场竞争力。

　　生活服务业

　　试点后小规模纳税人税负下降接近42%

　　生活服务纳税人怎样实现行业税负只减不增？税务人员介绍，提供生活服务纳税人应规范税务管理，用足税收优惠政策。

　　纳税人首先应提升管理水平，包括加强会计核算，分别核算适用不同税率或者征收率的销售额以及免税、应税销售额，例如餐饮企业的堂食服务和外卖就分别对应6%和17%的税率。

　　纳税人还要加强进项税额管理，确保企业取得合法抵扣凭证，如购进农产品取得合法抵扣凭证的，可以抵扣13%的进项税额。

　　年应税销售额大于500万元的为一般纳税人，其提供生活性服务适用的税率为6%；年应税销售额不超过500万元的为小规模纳税人，其提供的生活服务以及一般纳税人适用简易计税方法的，征收率为3%。

　　对于一般纳税人来说，由于纳税人购进的货物、劳务、服务、无形资产和不动产取得的进项税额均可抵扣，纳税人只要及时取得合法有效凭证进行抵扣，便可轻松实现税负降低。比如某全国连锁餐饮企业营改增后税率为6%，由于企业购进的预制肉品、饮料等均能从供应商取得进项税额，且购进货物适用17%税率。这种“低征高扣”(征6%，扣17%)的税率结构令实际税负相对原营业税大大降低。比如餐饮服务不含税销售额为100万元，预制肉品等食材采购不含税购进额30万元。那么销项税=100×6%=6万元，可抵扣的食材进项税=30×17%=5.1万元。实际应纳税额0.9万元，而原营业税需缴纳5万元。

　　对于采用简易计税方法的小规模纳税人来说，营业税税率为5%，而增值税征收率为3%，税负降幅超过40%。

　　以月销售收入30万元的美容美发店为例，原营业税税率为5%，应交营业税15000元，营改增试点实施后，适用3%征收率，不含税销售额为30万/(1+3%)，即29.12万元，应交增值税为8737元，税负直接下降41.76%。

　　税务人员介绍，提供生活服务纳税人首先应提升管理水平，包括加强会计核算，分别核算适用不同税率或者征收率的销售额以及免税、应税销售额，例如餐饮企业的堂食服务和外卖就分别对应6%和17%的税率；二是要加强进项税额管理，确保企业取得合法抵扣凭证，如购进农产品取得合法抵扣凭证的，可以抵扣13%的进项税额。

　　在本次营改增试点实施中，生活服务业纳税人可享受税收优惠项目多达19个，占全部40个免税项目的47.5%。纳税人应规范税务管理，用足税收优惠政策。对于娱乐服务，原营业税适用5%~20%税率，营改增试点后一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%征收率，税负下降最高达85%。