成都楼市新政可避免恶意炒作 价格跳涨套路已行不通

　　10月1日，成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，从规划、土地、建设、限购、销售、监管、保障等11个方面提出具体措施。

　　此前，成都市房管局等相关部门对新政进行了详细解读，同时表示“成都市房地产市场是稳定的、健康的，也是可持续的。政府对保持我市房地产市场持续稳定健康发展的信心是坚定的。维护市场秩序的决心是一贯的。打击各种扰乱市场的行为，维护消费者权益的态度已鲜明。希望消费者理性对待房地产市场的发展，理性消费，切实保护自身权益。”

　　如何看待这次的“成都限购”？广大购房者应该如何理解新政的各项规定？相关部门如何维护老百姓的合理的购房需求及整个成都房地产市场的稳定、良好形象和长远竞争力？昨日，成都商报记者专访西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐，他认为“保持我市房地产市场平稳健康发展”是这个政策的核心思想，即不要过快上涨，而要“平稳健康发展”，同时给予整个本地市场正确的预期引导。同时，他认为新政意在打击房地产市场中一些违规现象，例如“价格跳涨”“偷容积率”“捂盘惜售”“囤积房源”等，非常注意维护消费者的权益。

　　解读一：

　　“高赠送”“偷容积率”将被严格限制

　　针对“严格规划用途管理”，刘璐分析认为，一些项目通过超高的赠送比例，获得市场热捧，新政后“高赠送”“偷容积率”等开发方式将被进一步地严格限制。

　　在“精准调控土地供应”上，刘璐认为“这是一个非常值得称赞的政策措施，符合经济学‘动态优化’的原理”，本次政策意在重申“51条”中关于对“房地产开发用地的供应节奏进行动态调整”的规定。简单地说，库存少了就增加供地，库存大了就减少供地。

　　他认为，根据当前信息，成都的一些区域(如高新南区)的库存情况已经接近“下限”，即将触发“加快供地”的门槛条件，“可以预计接下来到年底，热点区域的土地供应将会逐渐增多，12月份估计会成为去年以来土地供应的一个高潮。”

　　针对“加快项目开工建设”的规定，刘璐认为这一条实际上是说要严厉打击囤地的情况。目前的土地出让条件中一般都有关于动工和竣工时间节点的要求，“在市场热情高涨的情况下，囤地显然会加剧市场供需矛盾。”

　　解读二：

　　新政限制企业买房避免企业名义炒房

　　针对此次老百姓最关注的“区域住房限购”政策，刘璐认为这是本次政策最核心的一条。“从主体上看，‘同一身份的自然人、法人’，相比于其他城市的限购对象，这一条的确很有新意。”

　　“一般来说限购都针对‘家庭’，有的是针对本地户籍的家庭，有的是针对非本地户籍的家庭。成都新政的对象是个体，包括自然人和法人。”刘璐分析，企业买房近年来也是屡见不鲜，特别是最近北京上市公司“卖房保壳”的新闻，让人们对企业买房更加关注。成都新政明确对企业买房做了限制，这应该看作是对传统限购措施的“补漏”，避免出现以企业的名义炒房的现象。“但企业团购住房用于职工自住还是允许的，且必须使用自有资金购买。”

　　从数量上分析，只能新购买1套商品住房。刘璐认为，这个“新购买”根据字面上的意思，是说从该政策生效起，上述主体可以再买一套房。对于“二套房首付提高到40%”，他认为这属于降低杠杆的常见政策。

　　解读三：

　　传统“价格跳涨”的套路行不通了

　　在“加强商品房销售管理”上，“申报价格明显高于周边楼盘的项目，价格主管部门会核实”，刘璐认为这一条不太好量化，因为同一区域不同项目的产品差异的确是客观存在的，比如刚需项目和高品质项目，单价相差很大也是常见现象。

　　至于“同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速”这一条，他认为“会让楼盘的营销部门头痛”。分期销售的价格跳涨，在市场高涨期非常普遍。然而这一条规定其实是对分期销售的价格增幅做出了非常量化的限制。“城镇居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年来还达不到。

　　根据《成都市2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，2015年成都城镇居民人均可支配收入33476元，比上年增长8.0%。也就是说，照此规定，楼盘分期销售，每年的增幅不能超过8%。“请注意，这是一年的增幅！项目分期销售一般不会间隔这么久，有的就是几个月甚至更短的时间。这必然会对营销定价产生很大的压力。也就是说，第一次定价就必须定准！”刘璐认为，成都市场常见的首次开盘较低价格聚集人气，以后的批次再快速拉升价格的套路，这下行不通了。

　　对于“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销”，刘璐强调，这一条对短线炒房的群体会形成较大的约束，对抑制投机有用。

　　解读四：

　　可限制“捂盘惜售、囤积房源”等行为，避免恶意炒作

　　在规范商品房销售行为上，新政要求“开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后10日内一次性向社会公开全部可售房源”等，刘璐解读认为，“10日内一次性向社会公开全部可售房源”这一条其实含义就是要么不拿预售证，拿了10天内必须一次性公开销售。“这对传统的‘分批次’销售形成了约束。”

　　他透露，其实楼盘在拿预售证后根据客户蓄水的情况分批次销售也算是业内约定俗成的常见现象，但在楼市火热时期容易造成一房难求的抢购局面，“这条政策其实就是要限制‘捂盘惜售、囤积房源’等行为，避免恶意炒作。”

　　此外，“按一房一价、明码标价对外销售”也可避免一些中介机构或销售人员人为加价，影响客户正常购房。

　　至于“违规为个人提供首付款”，实际上是进一步限制了中介金融化的趋势。“这种趋势本身没有好坏之分，只是一种工具，但是在楼市较火的时候，容易让购房者以过高杠杆的状态买房，积累金融体系的系统风险。”而“发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为”算是对前阵的“几十套”风波做了一个更正式的约束。

　　解读五：

　　“如果不能保证买了房能入学，就不能在宣传中使用”

　　在“整治市场违法行为”上，刘璐认为这一条其实是在强调“新广告法”的相关规定。特别值得一提的是今年备受关注的“学区房”概念，“如果不能保证买了房能入学，就不能在宣传中使用。”至于“投资回报承诺”主要是针对一些商业性质的项目，其承诺的反租等回报率在当前的商业环境下屡屡出现违约的情况，成了客户投诉的问题高发领域。

　　“加强销售价格监管”上，他认为该条政策实际上是对火爆市场中常见的“价格跳涨”“一天一价”等现象做出了规定。“实际销售价格高于申报价格”是在价格快速上涨的市场行情下的常见现象，因为楼盘调整申报价格需要时间，而市场发展甚至可能快于这个调整时间。和前面的解读类似，此条其实也是在对楼盘的定价进行规范。

　　针对“防控市场金融风险”，他认为这条政策的核心目的就是“降杠杆”，要避免“配资炒股”的悲剧在“配资炒房”上重复。“当前成都本地的购房者一定要注意控制自己的杠杆，不要过高杠杆买房。”

　　对于“切实加强住房保障，健全‘租、售、补’三位一体的住房保障体系”，他认为看似老生常谈的保障房问题，的确非常重要。对于“严厉打击造谣滋事”的规定，他认为这是对前阵引起风波的“几十套”事件的回应，“对于开发商而言，低调卖房、合理推盘是正确选择。既不要过度和虚假宣传，也不要捂盘惜售，毕竟未来的市场怎么样仍然是有不确定性的。”

　　延伸阅读

　　如何看待成都房地产市场？

　　成都房价处于温和区间

　　如何理解当前的成都房地产市场？刘璐认为一定要从两方面来看，要有全局观，否则就容易误判。这两点，一是从全国的整体来看，二是从成都的整体来看。“全国整体来看，成都的整体房价指数还算不上过快上涨，相比于合肥、南京，成都整体还属于比较温和的区间。今年以来，从全国整体来看，成都的整体房价的确还算不上‘过快上涨’。”

　　刘璐统计了今年1~8月的70个大中城市房价指数(9月还未发布)，并给全部的70个城市做了一个涨幅的排名。“如果把这70个城市的房价‘涨幅’分成7个梯队，成都只能排在第五梯队，在全部的70个城市中排名第27位，累计涨幅3.86%。”

　　今年1~8月房价累计涨幅最大的城市是合肥，高达38.08%。其余热点城市，涨得多的都是30%级别，中等的是20%级别，最差的也是15%级别。而成都，今年前8个月整体房价的累计涨幅只有第一名合肥的约十分之一，“从2010年1月以来的成都整体房价走势来看，当前成都整体房价指数距历史高位还差1.64%！”

　　“从成都来看，城南的确局部过热，而且外来投资客较多，也最集中。”刘璐认为，城南今年涨幅40%~50%的单个楼盘的确有，但“成都”不等于“高新区(南区)+天府新区局部”。简单地说，城南的确是成都涨得最快的区域，但城南的楼市不能代表全成都的楼市。

　　成都商报记者 辜波