详解“70年产权”的前世今生，到期之后怎么办？

　　中新经纬客户端11月29日电(时晨) “有恒产者有恒心”，两千多年前孟子在《滕文公上》说出这句话，并强调“民事不可缓也”。如今，一部首次以中央名义出台的产权保护顶层设计文件颁布。

　　作为顶层设计的纲领性文件，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》除了就土地和房屋财产等问题回应了民众关切，更是明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

　　对于购房者而言，一度担心的土地使用权70年限期问题，中央在此次文件中释放了积极信号。国内住宅70年产权的制度由来已久，对于70年之后所购住宅的归属，购房者心里一直有问号。“70年产权”的制定依据是什么？历史由来有哪些？所购房屋70年期满后怎么办？通过与几位业内专家的对话，中新经纬客户端(微信公众号：jwview)为您详解“70年产权”的前世今生。

　　照搬香港 解决土地公有制下的出售困境

　　中国人民大学教授、房地产信息中心主任张占录：追根溯源，作为土地公有制国家，中国的土地所有权不能被出售。如果使用权和所有权不能被分离，则土地无法进入市场。随着改革开放经济发展的需要，土地要素必然要进入市场参与流动。外资的引进，使得土地使用权问题提上了日程。所以，当时的制度设计为，土地所有权不可以出售，而使用权可以，即“有偿使用”。

　　国内最早实行土地有偿使用的是深圳市。在使用形式和年限上，基本上是在香港的批租制基础上稍作修正。当时处于英国统治下的香港土地制度沿袭了英国由英王府所有的土地制度，实行75年的土地出让期限。由于土地制度存在一致性，80年代后期，深圳出现了国内最早一批70年使用期限的住宅。

　　从房屋寿命以及购房者年轻到年老的生命周期考虑，70年的期限设计，可以支撑一个人一生的使用需求。按照时间计算，国内“70年产权”住宅，预计在2058年前后面临存续问题。

　　如何续期 法律层面仍是空白

　　北京大学法学院教授、民法研究中心主任尹田：在《物权法》颁布之前十几年的立法过程里，国内土地使用权的法律解决途径一直是业界争论的疑难问题。2007年颁布的《物权法》作了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的表述，但对于如何续期，并没有明确说明，暂时搁置了国有土地使用框架下的难点。

　　难点产生的主要原因在于，购房者同时享受土地使用权和建筑物所有权，而所有权无限期，使用权有限期，如住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。土地使用权期满后的存续，实际上有着利益冲突。“如果不延期，显然对建筑物产权享有者的利益造成冲击，如果无限延期，则对国家利益有所影响，当国家层面需要在土地用途上进行新的规划调整时，依靠征地拆迁付出的代价是巨大的。”

　　从《物权法》的表述上看，立法对上述矛盾做了部分妥协，即对涉及百姓利益的住宅建设用地使用期满做了自动续期的规定，而对于工业、商业等用途的投资者利益，没有明确表述，对于投资人的远期投资积极性，会造成一定影响。

　　法律安排 到期之后怎么办

　　中国人民大学教授、房地产信息中心主任张占录：对于《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出的“法律安排”，预测有三种方式：一是在一定期限内自动无偿续期，如30年或者50年；二是采取年租制，使用权到期后以收取年费的方式进行续期；三是采取以税代费，如通过房地产税的方式体现土地使用费。

　　中国财税法学研究会副会长刘佐：土地所有权与房地产税无必然关系，但不排除政府在使用权续期的时候收取出让金、租金等费用。房地产税的征收依据是地方财政需要，地方财政需要的依据是地方发展建设需要，房地产税需要在民主和法治程序下征收。且房地产税是地方税，各地做法不尽相同，如美国各地的征收标准差别很大。目前国内试点征收住宅房产税的重庆市和上海市，征税范围都很小。据了解，房地产税已经列入立法计划，正处于调研阶段。下一步，相关草案会以征求意见的形式向社会公布，但与上述文件并无必然联系。

　　北京大学法学院教授、民法研究中心主任尹田：中国民法典编纂工作正在进行，明年3月民法总则即将颁布，2020年民法典将正式颁布。未来3年里，包括物权法在内的相关法律都将进行整理修订。对于土地使用权，在国家政策安排基础上，会直接在《物权法》中有所体现。

　　目前需要明确两个问题，一是住宅之外的商业、工业用地，使用期满后能否续期；二是住宅用地期满后如何续期。这些问题的解决，既需要考虑国家利益，也需要保护购房者和投资者利益。对于住宅用地续期，可以从社会保障制度和二次分配两方面着手考虑：作为社会福利分配，土地出让金在续期收取时要体现平等分配原则，注重土地价格的平衡；作为二次分配的手段，房地产税可与之挂钩，达到土地出让金公平分配的效果。(中新经纬APP)