购房投资两不误

　　80后单亲家庭女孩理出“财富梦”

　　⊙互动策划/整理 涂艳

　　本期参与理财师：上海浦东发展银行金融理财师 AFP 颜杰

　　客户情况简介

　　蔡女士，今年55岁，2010年刚刚从单位退休。由于是离异家庭，蔡女士目前一人居住在江苏老家，拥有一套房产价值120万元，另外存款50万元。蔡女士每月领取养老金1500元左右，生活较拮据。

　　女儿小刘，今年25岁，在上海一家国企工作三年，年薪在13万元左右。由于每日工作清闲，加上对投资理财异常感兴趣，小刘非常想实现自己的“财富梦”。目前，小刘手中有工作积蓄15万元，加上父亲已经 “赞助”的购房首付30万元，小刘希望能在3年内实现至少50%的高收益。平日消费并不多，除去每月1000元房租外，每月其他支出2000元左右。另外，蔡女士和女儿均有社保，但是均无商业保险。

　　理财目标

　　1、 现在小刘最大的焦虑是，如果3年内不准备买房，自己租房生活将花费租金总计在4-5万元左右，如何通过自己的投资理财，让目前的45万元迅速“生财”，以抵御房价在3年内的上涨预期？

　　2、 打算在女儿成家之后卖掉老家的房产，希望老年生活有保障，且不加重女儿的负担。

　　家庭财务分析

　　蔡女士家庭中每年有退休收入18000元，能够基本满足自用需求。而女儿年收入有13万，每月日常支出3000元仅占到每月收入的27.7%，储蓄率还是较高的，这意味着有更多的节余可以作投资理财。

　　考虑到这种情况，理财师建议：即使将来购房，每月支付房贷的同时也满足小刘投资理财的愿望，也是有这个保障和能力的。目前最大的问题是，如果3年内不考虑买房，则希望自己的投资收益要高达50%以上以抵御房价在未来3年的上涨预期，如果这一问题得到解决，其他问题也能迎刃而解。

　　理财建议与分析

　　我们将蔡女士及女儿小刘的三大目标列表如下，并划分为4个理财子计划：

　　1、 购房计划

　　目前女儿小刘也在焦虑犹豫中，如果3年内不买房，希望购房款能在3年内实现至少50%的高收益，以抵御房价在3年内的上涨预期。而小刘希望通过对购房款的打理来实现3年50%的高收益的目标，则需要投资于股市等高风险市场，而历史经验表明该类投资的目标事实上并不一定能保证达到，尤其是投资于具有相当的复杂性和不确定性的资本市场。

　　虽然目前房地产市场面临一定的调控压力，但根据发达国家的历史经验，一个国家的城市化率达到60%以上的时候，房地产才出现真正大的调整。拿购房款先去做投资3年后再购房，也面临着较大的机会成本。重要的是小刘的购房属于自住行为，如果小刘考虑现在就购房，那么购房后可省去每月1000元的房租，甚至可能的话可以将一个人居住的母亲接到上海同住，既可彼此照顾又可节省开销。故推荐小刘考虑清楚，先实施购房这个更有可行性和现实意义的方案。

　　鉴于小刘每月有固定的、较高的储蓄率，可以利用银行贷款来完成购买目标。一方面可以利用银行贷款减轻一次性筹集大笔资金的压力，另一方面，通过月供的形式也可以达到储蓄的作用，未来通货膨胀也可以减轻房贷的实际支付压力。如果购买一套价值为100万元的小户型，小刘可以利用到父亲已经 “赞助”的购房首付30万元，及自己的储蓄15万，所以目前只需要贷款55万，按目前的利率、30年还款期限来算，每月只需还2676元左右。

　　2、 养老计划

　　蔡女士面临的一个最大问题是养老问题，虽然有1500元退休金刚好过生活，但拥有一套价值120万的房产和50万存款，这是蔡女士养老的最大资源和本钱。但因为这部分资产因为要用以养老，应该力求稳健，所以蔡女士可以将其50万存款投资到一些债券类和银行固定收益类产品上，以实现保本稳定且增值。

　　这部分资产若以平均4%-5%的年化收益率计算，每年将有2-3万的收益，可以极大地补充蔡女士的养老资金。而蔡女士打算在女儿成家后卖掉老家的房产，同时又希望老年生活有保障，且不加重女儿的负担。如果房产出售后，蔡女士有可能到上海与女儿共同生活，可以在生活上有保障和照顾，资金上也有极大地改善和更多的宽裕，生息资产将达到170万，每年也至少可以得到固定收益类投资收益7万多元。

　　3、 保险保障计划

　　蔡女士和女儿小刘均有社保，但没有商业保险。小刘作为家庭的经济支柱，且要承担养老和支付贷款的责任，所以要加强保险保障。保险可以让风险来临发生的损失尽可能地减少，可以让家庭的生活不受到大的影响，能增加抵御风险的能力。

　　建议小刘着重配置意外险和健康险，年缴保费以年收入的5-10%为限，理赔额度应首先覆盖房贷，保险金理赔能够偿还所有现存的借贷(是买保险时计算保额的基本依据)。而蔡女士到了这个年龄要么投保受到限制要么保费和保额上不合算，可以从轻配置。根据她们的实际情况，我们设计了一个方案。

　　4、 投资理财计划

　　投资理财是小刘的兴趣所在，也希望实现通过短期的投资实现财富梦想。前面已经提及，要达到50%的投资收益较为不现实，故建议在完成购房计划的同时，兼顾小刘的投资之路。

　　小刘在每月归还房贷、日常开支、保费后还可结余5660元，可以考虑每月投资3000元的基金定投。通过基金定投，投资者既可减少市场波动带来的风险，又可实现资本市场长期投资的效应。

　　另外，建议蔡女士和小刘家庭预留3-6个月开支的紧急备用金，以备不时之需，约有1、2万即可，小刘可以从已有的结余中预留一部分资金来满足这方面的需求。结余资金应当充分利用投资理财来实现资金利用效应的最大化。接下来，理财师也根据小刘的风险偏好属性为其制定了投资理财计划。

　　因为蔡女士每月的收支比较单一和均衡，且面临将来可能出售房产，我们单以小刘的收支情况作了收支情况表。

　　从规划之后的可以看出， 小刘每年收支可以做到略有盈余，现金流充沛，而且家庭所订立的买房、养老、保险保障、投资理财的目标也都能有条不紊地进行。