我最近手头有银行定期到期资金40万想要做投资，但面对如今不太景气的股市，和日渐萎缩的楼市，我该如何选择呢？由于日常工作较忙，我不希望浪费太多精力，请专家帮我分析一下。———胡先生

　　解答：针对胡先生的情况和目前的经济形势，建议选择继续银行存定期或考虑投资一套市中心，尤其是二或三环周边的小户型公寓，然后出租，以租养房。虽然目前的京城楼市呈缓慢下浮的趋势，但是，由于市中心特殊的地理位置和房屋数量的有限性，决定了其价值的稳定性和升值空间。下面以实际案例比较来进行说明：

　　方案一：投资小户型

　　建议您投资一套南二环附近的小户型公寓，如方庄区域的gogo新时代项目，它以面积30-50平方米左右的小户型为主，有着充足的租赁客户，租金水平也一直呈现稳步上涨的态势。目前受到京城整体楼市大环境的影响，买卖价格基本为15000元/平方米，30平方米的户型租金为2100元/月左右，根据各自不同的装修水平和配套而有差异。

　　假设前提：1.购买面积30平方米的房屋。2.贷款利率是以第二套房贷的较高贷款利率计算。3.假设每年的费用支出相等，月租金及利率保持不变。

　　以买30平方米的房子来计算，所需资金为15000×30=450000元，除了用40万元固有资金外，做一个3年期的5万元贷款。以目前降低贷款利率后的3年期贷款利率7.29%来计算，第二套房贷的贷款利率将达到7.29%×1.1=8.019%。以等额本息还款来计算，您每月需还贷1567.26元。如此而言，在前三年中，您每月有2100-1567.26=532.74元收入，即三年共有532.74×36=19178.6元。三年的物业费(物业费：1.98元/月/平方米)为：1.98×30×12×3=2138.4元。假设其他花费三年共为3000元(1000元/年)，即前三年您的收入为19178.6-2138.4-3000=14040.2元。从第四年开始，租金的全部收入减去物业费用及其他消耗费用后全部都是个人收益。如第四年，您的收入将达到2100×12-1.98×30×12-1000=23487.2元。

　　方案二：定期存款

　　40万元做三年定期存款，利率为5.4%。即三年后您将获得400000×5.4%×3×（1-0.05)=61560元利息收入和40万元的本金。

　　综上，从两个方案的结果可以看出，如果选择方案一，在三年后您将得到14040.2元租金收益及属于个人所有权的一处总价为45万元的房产，即总资产46.4万余。且从第四年开始，假设租金水平不变的情况下，你至少每年有23487.2元的租金收益。如果选择方案二，您三年后可以得到61560元的利息收入和40万元的本金，即总资产46.1万余。

　　在投资前一定要考虑好自己对风险的承受能力。与胡先生有着同样困惑的投资者，可以结合如上的案例，然后寻找合适的项目进行投资的活动，以期获得较高的投资回报。(记者 杨娟娟)

　　本期解答：北京中原三级市场研究部