伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”。在这种背景下，被称为“养老地产”的新名词走进了人们的视野。
养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为摆脱现今低迷市场的“迦南之地”。但这种以“适老化设计”为核心理念的地产形式，甚至囊括了医疗、康复等一系列与老年人生活相关的功能，在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。
这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符。并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。
一块诱人的夕阳产业蛋糕
前段时间民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》指出，全国城乡各类老年福利机构为39904个。另有数据显示，第五次人口普查的时候，我国60岁以上的人口为1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已经达到1.776亿，10年净增近500万。“如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。”民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀说。
王振耀向记者表示，根据民政部正式发布的社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府的养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老的变化，政府将开始承担起社会养老服务的社会责任。
“其后，伴随的将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量的资金机遇，规划、规范、标准方面的管理提升机遇和土地税费优惠机遇。”王振耀说。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持。目前，该动议已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委的支持。
“这对于目前的房地产开发商们来说，的确是一件好事。”京城周边地区某养老地产项目副总经理对记者说，“在目前的市场环境下，开发商也需要转型。从以往的拿地、建设、销售这种短周期的盈利模式，向后期持有运营的长期模式转变。这也是目前市场细分的结果。如果说以往我们是在卖房子，那么在养老地产项目里，我们就是在卖服务。”
究竟什么是养老地产
那么，这种新兴的地产开发模式究竟又如何运作呢？“归根结底是给老年人提供一个健康生活环境，提供一个生活状态。”中国老龄科学研究中心的陶立群表示，就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊、一个适老和宜老的社区，有园林、有活动场所、有朋友聚会这样一个以优化老年生活为前提的优质养老场所。
业内人士指出，我国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件、忽视软件的弊端，缺乏许多相应服务。而养老地产的显著特点便是能提供各式针对老年人的完备服务。所以，养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，还要负责后期运营和管理养老设施。
“目前社会上较普遍的2+1购房模式，虽然能让老年人和年轻人相邻而居，但购置成本相当高昂。而且，也不能为老人提供全天候的监护和服务。而我们建设的老年社区则恰恰能以相对低廉的成本，让老人住在一个既安全又舒适的社区之中。”某养老地产开发企业负责人对记者说，“目前的养老地产项目大多处于城市周边，现在有越来越多的人开始接受在郊区空气好、噪音小的生活模式。我们不单单在给老年人提供一种生活，更是一种归属感。就目前国内较为成功的养老地产项目来看，以租赁形式为主的养老公寓属于市场上的主流产品。但对于后期的运营模式，我们尚在计算和摸索之中。”
令开发商纠结的运营模式
当嗅觉敏锐的开发商们意识到，以养老为主题的长期持有运营地产模式，将是房地产业在历经五六年的黄金期后，又一次大展宏图的机遇时，相伴而生的问题也接踵而至。甚至有开发商坦言，在运营方式缺乏借鉴的情况下，开发养老地产项目无异于在赌未来。
“缺乏政策支持也是一方面原因。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏使从事养老地产的开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。”某开发商向记者表示。
据该开发商介绍，业内在讨论养老地产的前景时，主要是纠结于持有型经营的问题，也就是如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅五六年时光，除个别大型央企外，具备雄厚实力的开发商仍是凤毛麟角，而开发过程的现金流增速才是国内房地产企业的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择，很难考虑长期持有经营。
更令开发商担忧的，则是我国几百年来形成的家族养老传统。国外十分普遍的高端养老模式一直未在我国产生，根本原因是受到养老观念的束缚。市场的培育尚需时日。
“养老地产这种长期运营模式，与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。一旦开发商投入这种项目，面临的将是5年、10年甚至更长时间的运营周期，此中可能需要不断地在设施和服务上进行更新投入，这并不是所有人都玩得起的。”该开发商对记者说。
“但是，房地产市场必然会细分，企业面临必然的经营选择。在这种情况下，养老地产是一个不错的契机，甚至是我们需要去主动培育的一个市场。甚至可以说，我们是在赌未来。这也是为什么我们在项目中不断提高养老设施的比例，可以说能想到的、想不到的，我们都在积极地引进，然后根据市场实际情况进行组织，摸索最适合当地的盈利模式。”
困境重重下的养老地产
就记者了解，即将到来的老龄化社会，让养老地产的发展似乎成为必然。但是，我国目前无论是市场环境，还是政策、标准的配套，都难以支撑养老地产的全速发展。更有甚者，“养老地产”在很多项目中成为了开发商争取优惠政策、方便项目“拿地”的一种手段。到了项目后期，项目完全去养老化，与普通房地产开发项目毫无异处。
在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。
同时，作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。此外，如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。
就记者所知，在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”等形式，但我国目前尚未有成功案例。目前，国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，使用期限到期后开发商会收回，但实践证明这种出售使用权的方式并不成功。
此外，由于养老地产项目大多位于城市周边地区，用地性质很可能为50年限的公共设施建设用地，在通常年投资回报不过10%的情况下，养老地产项目很可能天然“短命”。加之养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括家政、医护、保健，乃至特殊饮食护理服务等。这对于以往快速回收资金的房地产企业来说，从根本上缺乏成熟的操作经验。
这些困难的存在正是业内很多开发商都在谈养老地产，却很少真正介入项目开发的重要原因。有开发商对记者坦言：“养老地产本身就是一个长期持有、长期经营的模式，和以往那种拿地、盖房、售楼的‘一锤子买卖’完全不同。如果谁想‘一口吃个胖子’，那么趁早别进养老地产的项目。”
本报记者 张际达
