日前，合富置业发布的《二手住宅价格指数(佛山)分析报告》(以下简称《分析报告》)显示，在8月份里，佛山全市的二手住宅交投量依然处于低位盘整阶段，价格指数也连续第四个月出现了小幅探底。其中，特别值得注意的是，受严厉调控的影响，当月二手市场中包括长线出租和短线投资的投资型需求入市比例出现了历年未见的“0”纪录。
对此，有业内人士就认为，投资、投机行为在更能反映市场走势的二手楼市中完全绝迹，可能预示着楼市拐点即将到来。
二手买家转投一手楼市
根据合富置业此次发布的《分析报告》显示，8月份，合富标准二手住宅价格指数(佛山)为905点，环比前一个月下跌了0.7%，同比2010年8月份上涨了13.6%。这是自5月份以来，佛山二手住宅价格指数连续第四个月出现下跌。
据了解，自限购令出台以来，佛山的二手住宅交投量就一直呈现出低迷态势，特别是随着一手住宅售价的小幅下探，部分二手买家纷纷转投一手楼市，导致二手市场交投量大幅缩水。
而在8月份里，佛山全市的二手住宅交投量依然处于低位盘整阶段。受政策效应的持续影响，加上新一轮一手住宅放量及定价下挫，二手市场买家卖家均表现出相对强硬的观望态度。虽然部分业主的心态较此前总体有所松动，但主要集中于部分楼龄偏大的楼梯楼，优质物业的让价空间仍然不大。而买家也是入市谨慎，部分客户的还价预期更是随着一手住宅售价下跌而逐渐变大，这最终导致了买卖双方的价格分歧进一步加大，二手楼市陷入僵局。
一二手始现价格倒挂
“楼市新一轮供货潮的出现是影响二手楼市成交的重要因素。”合富置业市场部主任梁燕明表示，在限购、限贷、税费等调控政策影响没有明显消减的情况下，“金九银十”的到来让部分二手买家对“十一”黄金周以及年底的一手房价有所期待，造成了二手市场的观望情绪越发浓厚。
据记者了解，由于“金九银十”的关系，佛山不少楼盘纷纷抢在8月份提前开盘，价格以适中或平稳为主，促销活动明显增多，优惠幅度加大。以禅桂中心城区的热点楼市板块为例，区内目前的一手住宅销售价格普遍介于8000—10000元/平方米之间，但与之同地段的优质二手项目放盘则相差不大，部分楼盘的二手毛坯房价甚至因为地段、配套等优势远高于一手住宅，加上约10%—15%的税费支出，不少二手住宅的入市成本已经明显高过一手楼盘。此外，部分优质单位的业主在高通胀的压力下惜售心态加强、让价幅度较小、转租现象增多，这些都致使了部分二手中高端买家被一手市场分流。
来自合富置业的监控数据就显示，在8月份成交的二手物业中，售价在7000元/平方米以下的住宅比例高达七成以上，较以往的不足五成有着明显上升。其中，价格低廉、让价幅度较大、地段较成熟的楼梯楼物业受到了实力较弱的首次置业者和拆迁户的热烈追捧，其成交比例高达85%以上，较以往75%的占比明显增加。而与之相反的是，8月份全市单价在7000元/平方米以上的中高档二手住宅的成交比例则明显减少。
补税无门令投资锐减
8月11日，市住建局发布了《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》，明确规定非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期必须符合“自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上(含12个月)”的规定，即一次性补缴个税的非本市户籍居民不能购房。
而该规定的出台，也令到佛山二手楼市中的外地户籍买家数量有所减少。据了解，一直以来，外地户籍的首次置业者都是佛山二手楼市中的主流需求，合富置业的统计就显示，在今年5—7月份里，佛山二手楼市的外地户籍买家占比高达八成以上，其中7月份更是高达91%，但是，受非本市户籍买家不能“补税”购房的规定影响，到了8月份该数字下降了约一成左右，滑落至73.5%。
特别值得注意的是，在8月份里，佛山二手楼市中的投资型买家，包括了长线出租和短线投资，入市比例甚至双双出现了“0”纪录，这在佛山二手住宅交易的历史中是绝无仅有。
“投资型需求的绝迹，一方面反映了政策调控取得了有效的成果，另一方面也说明了买家已经对佛山房价表现出信心不足。”有业内人士表示，投资型购房体现了市场对佛山楼市未来前景的信心。而由于调控政策的层层加码，在佛山施行的限购令又较其它城市要严苛，特别是此次“补税”购房渠道的完全封堵，让许多嗅觉灵敏的投资投机客户也对前景感到悲观。
楼市拐点来临？
“这或许预示着楼市的拐点即将来临。”面对投资投机客的退场，有业内人士这样认为。
众所周知，一二手楼市息息相关，而二手楼市更是作为探知市场走势的风向标。二手房价跟随一手房价出现涨跌，但其活跃度又决定了一手房的走向，如果二手市场不活跃，交投长期低迷，那整个楼市就将不容乐观。因此，楼市整体行情在很多时候也会最先表现于二手房市场中。
“二手市场的日子还会继续难过下去。”据合富置业首席市场分析师龙斌介绍，由于“十一”黄金周渐近，上半年业绩不太理想的开发商在这个重要节点必然集中推货，新盘供应增加，促销优惠活动增多，一手价格将会以平稳适中为主，并势必对部分中高端二手买家产生明显的分流。而对于二手楼市而言，除限购和一手楼市分流的影响，高昂税费、信贷收紧以及外地买家“补税”购房不被承认等多个因素将使其在一段时期内保持较低迷的态势。
“长期的持续低迷已经在很大程度上打击了购房者的信心，让观望心态更为坚决。而较为敏感的投资投机客退出，又将给市场信心造成更大打击，促使二手房价进一步下调，并拉动一手房价继续下挫，形成恶性循环。”有业内人士认为，投资型购房也是一手楼市的主流需求，一旦投资客看到二手市场难以为继，势必会暂停购房或直接退出楼市，这将直接导致一手房价继续走低。
