地产协会：调控楼市宜从挤压转向促进稳定发展

2008年09月12日 09:20 来源：南方日报

　　“在市场观望气氛渐浓、销量下降、危及房地产市场稳定发展的关头,当务之急是稳定市场预期,增强市场信心,提升交易量,适度松动银根。调控政策要从挤压房地产市场适时调整为促进其稳定发展。”广东省房地产行业协会近日公布了题为《积极调整,稳定发展》的最新调研报告,对广东房地产局势提出了看法及政策建议。

　　昨日,省房协会长蔡穗声接受本报记者独家专访,对该报告作出了详细的阐释。蔡穗声说,这一报告由广东房协在全省15个地级以上市调研后形成,广东房协在报告中提了8点政策建议,经提交到中国房地产行业协会后,其中有4点已被中房协采纳并提交给国家有关部门。

　　市场急转:从快速增长急速转入调整

　　报告分析,2006年以来,广东房地产在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下,市场需求强力拉动投资增长与房价上涨。去年第四季度市场逆转,一些城市商品房销量下降,市场从快速增长急速转入调整。

　　报告指出,房地产市场的波动对宏观经济及民生的影响不可小觑。

　　从宏观经济看,经济增长依靠投资、消费、对外贸易三驾马车并驱。2000年以来,广东固定资产投资占GDP的29%—32%,同期房地产占固定资产投资的比例在22%—28%之间。

　　从财政收入看,去年广东地税税收中房地产业税收占18%,达357亿元,同比增长32%(省地税局)。有关统计数据表明,广州地税税费收入近千亿元,有三成来自房地产,财政开支的10%直接来自房地产业,该项比例在一些城市高达三成或更多。深圳房地产业税收达104亿元,同比增长33%,占地税收入18%。

　　从金融安全看,个人购房贷款占银行消费贷款很高比例,多年一直是银行优质业务。若房价下跌超过三成,迫使部分借贷购房者断供弃房,势必危及金融安全。

　　市场销售不畅影响资金回笼,加上银行惜贷,一旦开发企业资金链条断裂,上世纪90年代中期产生“烂尾楼”将历史重演,整个社会都要付出沉重代价。

　　房地产市场波动所影响的绝不仅仅是一个行业,它直接关系到金融稳定、国民经济发展、政府财政收入与居民财产安全的大局。

　　政策建议调控要从挤压适时调整为促进其稳定发展

　　针对市场严峻形势,报告提出,在市场观望气氛渐浓、销量下降、危及房地产市场稳定发展的关头,当务之急是稳定市场预期,增强市场信心,提升交易量,适度松动银根。调控政策要从挤压房地产市场适时调整为促进其稳定发展。

　　蔡穗声表示,省房协在报告中提了8点政策建议,经提交到中国房地产行业协会后,其中有4点已被中房协采用并提供给国家有关部门。

　　被采纳的4点建议主要涉及金融政策、土地政策等领域。关于金融政策,房协认为,个人购房贷款是银行的优质业务,风险不大,适当放宽购买二套房的贷款条件,鼓励改善型住房需求。

　　对此,蔡穗声解释,在调研中发现,“二套房贷”政策成功地限制了炒房行为,但压抑了改善型的换房需求。“在打击投机的同时压抑了本来合理的住房升级需求。”据介绍,在省房协调研的15个城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相对较大。

　　其次,关于土地政策,省房协提出,根据市场供求关系适时调整土地供应,摒弃过去按照财政状况供应土地、营造“大盘”的做法。既要防止供求紧张,出现新一轮涨价热潮；也要避免因现行闲置土地政策催生过多新盘,重现空置高峰。考虑到近期市场供求关系状况,要适当放宽土地开发年限,允许企业适当延期支付土地出让金。为节约集约使用土地,应合理提高容积率。

　　蔡穗声表示,此前土地都是以“大块”方式出让,这使得不少“地产大鳄”四处出击拿地,推高了各地的地价,提高了中小房企拿地的门槛。“这一情况应当有所改变。”

　　第三,关于土地增值税的清算。省房协表示,土地增值税的清算,应在尊重历史基础上区别对待。

　　最后,关于扶持本土中小房地产企业。省房协称,本土中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军,地方政府帮助他们解决融资困难和土地需求,对房地产市场持续发展的作用不可低估。要合理控制单宗土地出让规模,增加土地供应宗数,吸引本土中小开发企业参与土地竞争,防止形成垄断,同时帮助本土中小开发企业提升市场竞争力。

　　蔡穗声向记者表示,在珠三角地区一些二线城市,由大地产商来开发的楼盘,品质固然好,但平均将房价推高了800—1000元/平方米,而且,当市场不好的时候,来自外地的地产商就会撤走,“本土的中小房企会留守当地‘同甘共苦’。此外,蔡穗声认为,中小房企其实也拥有自己的优势,可以开发出形式多样的产品。

　　问题剖析新旧矛盾交织,市场体系不完善,加大开发成本

　　蔡穗声说,近年房地产业在市场快速发展中,掩盖了一些矛盾,此次调查发现,在国家宏观调控的政策环境中,激发了新旧矛盾,暴露出比较多的问题。

　　最突出一点就是商业配套及市政配套费用高。房价偏高固然有开发企业追逐利润最大化的因素,也与房地产价格形成的历史原因及利益格局相关。

　　开发企业承担了本来应该由营运商承担的商业配套建设费用:供水、供电、供气、电讯、通邮、电视……还承担了本来应该由政府承担的市政配套建设费用:道路、排水、公共照明、学校、医院、文娱康体设施……

　　“在我们的调研中,各市的房地产开发商反映的,既有老问题,也有新问题。”蔡穗声向本报记者表示,垄断企业、部分行政部门违规、不合理收费,已经成了多年顽症,是一个重要的“老问题”。

　　报告指出,房地产开发商面对的上下游产业很多是垄断经营:土地、设计审图、供水、供电、供气、电讯、邮政、电视、消防、白蚁防治、防雷、面积测绘……这些垄断单位或是国营企业,或是有政府部门背景,或者政府直接经营。它们都缺乏相应的监管机构,也不接受公众监管,自己制订游戏规则,或者没有游戏规则,垄断设计、垄断施工、垄断材料和设备采购,随意设定收费标准,赚取超额垄断利润。“这些不合理的费用都计入房价。”

　　蔡穗声向记者举了一个例子,广东某市政府部门以出售“专利经营权”方式制造商品混凝土垄断企业,指定在当地经营的房地产开发商只能从该市的3个混凝土企业采购,而且禁止外地产品进入市场,提高当地商品混凝土价格。“这相当于造成了新的垄断。”(记者骆海涛陈韩晖)

【编辑:位宇祥】

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