不同的人对于当下房地产市场的供求状况有不同的判断——有的人认为需求巨大，供应不足(这也是导致在过去两年里房价快速上涨的主要原因)；有的人认为现在是供大于求，所以导致房价走跌——但大家对于“供求状况影响价格走势”这一经济法则还是普遍认同的。

　　前两年，房价上涨看似是供不应求，实则是消费预期过旺。彼时，股价连续两年上涨，使得城市居民的金融资产翻番增长。在房价不断上涨的刺激下，在个人预期收入比较乐观的影响下，两者相互助推，导致房价进一步上涨。随着房价的不断上涨，二手房市场也空前火爆。这时，许多有房人审视自己的老房子，发现非常值钱了。实物资产加上金融资产，许多城市中的中产阶级发现自己已经是百万富翁了。于是，很多人出租或卖掉老房子，也投入到已经浩浩荡荡的置业大军中。我相信在中国有很多这样的家庭，还有很多进城的个体农民工和很多在父母资助下的大学毕业生，都先后加入了置业大军，至少都被撩拨起了置业的兴趣，产生了尽快置业的想法。这难道不是“个人资产快速增长——收入预期乐观——超前消费——投资预期高涨”的循环结果吗？于是，泡沫悄然产生，并且越来越大……

　　2007年10月起，随着股市泡沫的破灭，上亿股民——也是商品房市场的消费中坚——的金融资产在不到一年的时间了缩水了70%！祸不单行的是，肇始于美国的金融危机加剧了人们的恐慌心理。于是，人们的消费预期也发生了根本变化：随着房价走跌，个人的实物资产开始缩水，同时金融资产已经大幅度缩水，个人的购买力事实上已经下降很多。而未来充满了各种不确定性，人们对未来收入预期越来越不乐观。一方面是资产缩水导致购买力下降，一方面是预期收入不乐观导致消费预期下降，再加上畸高的房价又超出了大多数人的购买力，于是实际购买行为开始快速萎缩。随着购买力下降，已经驶上快车道的开发量却没有下降——彼已消，此在长！于是新的互动循环又出现了：“个人资产缩水——消费预期下降——购买力下降——供大于求——量价齐跌”。于是，供求格局悄然变化，并且量差越来越大……

　　对于当前的楼市来说，无论什么措施，什么手段，都应该首先从刺激消费预期入手。当国民经济重新驶上快车道，新的增长周期也就到了。(宋延庆 兰德(中国)咨询公司总裁）