“金融国九条”中提出房地产信托投资基金(REITs)作为创新融资方式之一，被房地产业视作融资渠道突破与拓宽的利好。再加上购房退税传闻等利好预期，地产股出现回暖迹象，就连基金也积极介入。然而，对此“繁荣”景象，投资者不得不多一份冷静，尤其对REITs的救市效应不可期望过高。

　　上周，“金融国九条”的发布，使房地产股迎来了量价齐升。万科A、招商地产、金地集团等当周分别上涨了10.70%、17.12%、16.90%，均领先于大盘指数。从资金流向来看，基金在地产板块中“蠢蠢欲动”。12月的前三天，基金净流入房地产板块的资金高达4.72亿元。其中，金地集团吸引基金达1.48亿元，机构持股比例由11月10日的40%左右上升至50.8%。

　　地产股的走强，得到了市场响应。一方面，我国进入降息通道，明年仍有望再度降息，对房地产企业来说是利好；另一方面，在强烈刺激内需的背景下，各方对出台房地产业利好政策充满期待。虽然在已出台的政策中，房地产企业得到的扶持力度不大，开发商普遍感觉“不解渴”，但政策救市的呼声继续高涨。此次“金融国九条”倡导创新融资方式，REITs被列入，让本就一直盼望REITs尽早上路的地产业激动不已。

　　所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs可分为不同的类型，不同的方式对地产市场的影响也不相同。作为融资渠道的一种拓宽，REITs对目前高度依赖银行信贷的国内房地产业极具吸引力。REITs近年一直是国内地产金融的热门话题，但处于“呼而不出”的状态。如今被列入“金融国九条”，颇有“火线上阵”的味道，让地产企业看到了突破性的机会。

　　其实，资金短缺虽是房地产企业的一大烦恼，但REITs的酝酿推出，实际利好影响恐怕还是有限。其一，“远水难救近火”。有消息称，深圳证交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了产品方案。可业界普遍预期，具体产品的推出至少需要半年时间，首先有待出台REITs的相关管理办法。其二，难救楼市购买信心。当前开发商的困境，主要是楼市景气度下滑所致，真正缺的是消费者信心。REITs的推出不会刺激购房者的消费欲望，楼市信心仍被高房价、经济不景气、投资减弱等多重因素困扰。值得一提的是，国外REITs在楼市衰退中已风光不再。目前，日本、欧美等主要国家的REITs市值总额，较去年5月底相比大减近七成。其三，REITs与国内房地产市场或“水土不服”。有专家提出，国内开发商最需要抵押型REITs，即收入来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，但这并非国际上REITs的“主流”。

　　对房地产股来说，明年的业绩回落难以避免。与地产股升温相比，开发商自己的信心却不足。德意志银行大中华首席经济学家马骏近日在复旦大学介绍，调查中国20家大的地产商对明年前景的预期，这些企业的融资不存在障碍，但预期投资额下降20%至30%。马骏称，中小地产商明年的下行风险可能达到100%。

　　面对国内房地产业如此大的下行风险，投资者对地产股的热情须保持一份谨慎。未来楼市的分化肯定加剧，这是特别需要注意的风险。即便引入了REITs，也不会在房地产企业中“遍地开花”，真假利好效应尚待辨别。(张炜)