国房景气指数距景气100只差一步之遥。截止2009年7月，国房景气指数从3月份的最低值94.74已累计回升了3.27个点达到98.01点，环比增长1.51%。目前，国房景气指数距景气100已只差一步之遥，只需1.99个点。从年初至7月份的国房景气指数走势来看，今年房地产市场已表现出三个分明的阶段：第一个阶段是市场见底阶段，发生在一季度；第二个阶段是市场活跃阶段，发生在二季度；我们认为从8月份开始市场已进入第三个阶段——敏感阶段，房地产市场能否真正回到景气100之上将大大影响到投资者对房地产上市公司投资热情的高低。

　　市场向纵深发展已至敏感期

　　一线城市的销售价格景气指数超越景气100。7月份，除广州以外，北京、上海和深圳这些主要一线城市的房屋销售价格景气指数超越了景气100。北京房屋销售价格景气指数从6月份的99.30上升到100.10；上海房屋销售价格景气指数从6月份的99.40也上升到100.10；深圳房屋销售价格景气指数从6月份的98.40也上升到102.70；广州房屋销售价格景气指数虽然在7月份没能突破景气100，但也从6月份的98.00也上升到99.70；随着各大城市商品房价格的上涨，市场的发展受到商品房价格的影响已变得越来越敏感了。我们认为在金秋九月中商品房的销售价格仍会上涨，但力度将大大减弱。9月份的销售情况将会大大影响四季度房地产市场的走势。

　　商品房的销售已出现波动，8月下降明显但平稳。由于房地产市场进入到一个敏感区域，商品房的销售已出现波动。7月份以来的销售出现下降主要还是受7月底有关部门要求控制房贷风险严格执行二套房贷标准等政策的影响，市场对下一步的政策的观望开始加大，但影响没有进一步扩大，8月份销售量的下降是平稳的。我们认为市场仍在活跃中，这在8月份各周的销售没有呈现一周更比一周低中有所体现。

　　从销售情况来看，在7、8月份部分主要城市的商品房销售已开始出现波动，总的表现为销售环比出现下降。在一线城市中，北京、上海和重庆销售的相对稳定，只是在8月份开始出现一个较明显的回落。7月份以来的销售出现下降主要还是受7月底有关部门要求控制房贷风险、严格执行二套房贷标准等政策的影响，市场对下一步的政策的观望开始加大，但影响没有进一步扩大，8月份销售量的下降是平稳的。我们认为市场仍在活跃中，这在8月份各周的销售没有呈现一周更比一周低中有所体现。

　　上半年业绩未能给予市场充足信心

　　每股收益同比下降影响市场信心。虽然上半年房地产市场从低迷走向火热，但是据Wind资讯中以申万分类的房地产公司情况来看，110家房地产上市公司整体的基本每股收益0.1146元/股，同比仍下降了7.80%。在那110 家房地产上市公司中，上半年出现亏损的16家，占14.55%；每股收益出现下降的57家，占51.82%。由于半年报业绩的同比下降与上半年房地产商品房销售同比增长形成较大反差，影响到市场对房地产上市公司股价继续上升的信心。房地产上市公司的股价继上半年强劲上升后，近一个多月出现明显的回落。

　　收入增长，现金流明显改善稳定市场信心。上半年房地产上市公司的销售收入964亿元，同比增长17.09%，而A股市场整体的销售收入51800亿元，同比下降10.15%；房地产上市公司的利润总额213.29亿元，同比增长21.03%，而A股市场整体的利润总额6586亿元，同比下降11.87%；房地产上市公司的净利润160亿元，同比增长21.75%，而A股市场整体的净利润5137亿元，同比下降13.34%。从收入情况来看，房地产上市公司今年上半年的业绩处在一个较好的增长中，且好于整个市场。由于房地产市场的整体效益要好于A股平均水平，下半年仍将会给投资者带来不错的投资机会。

　　关注投资与新开工面积情况。我们认为房地产市场恢复到目前阶段，一方面需要关注市场的交易情况；另一方面需要关注房地产的建设情况。房地产行业正在向好的方向发展，我们预计2009年全年房地产开发投资同比增长接近20%。房地产市场真正要得到全面恢复还需要新开工面积出现增长。房地产上市公司全年的业绩同比将会增长，房地产上市公司仍具备较好的投资价值。而在9月份由于各种因素给市场带来一些波动，在投资上有短线的投资机会。

　　敏感期注重防御

　　由于近期房地产市场处在一个较为敏感的时期，一方面国房景气指数距景气100只差一步之遥，房地产市场将有可能即将恢复到景气之上；另一方面由于销售价格的快速上涨已导致销售面积环比下降，市场也存在下滑的可能。

　　9月份我们建议重点关注万科、中天城投、建发股份、张江高科、招商地产、漳州发展和中国武夷。

    东兴证券    郑闵钢