授信大战、增发狂潮后，公司债又成为了年内上市房企融资的主战场。

　　9月21日，万业企业(600641.SH)10亿元5年期无担保公司债顺利发行，而其7.3%的票面利率也成为自今年7月份公司债重启以来的最高点。

　　“公司债利率比较高，主要受近期债券市场对通货膨胀预期上升导致的信用债券利率走高的影响。”9月22日，万业企业证券事务代表范志燕在接受本报记者电话采访时表示。

　　债券市场利率的攀升，并不能阻止房企发债的热情。包括金融街(000402.SZ)、上海复地(02337.HK)、首创置业(02868.HK)、万通地产(600246.SH)、泛海建设(000046.SZ)等11家房企先后获得中国证监会发行核准并部分发行。

　　据本报记者统计，自公司债重启以来，此11家房企的公司债规模达到244亿元。

　　“上市房企集体发债，一方面是考虑到未来货币政策的走向；另一方面，也是在资本市场和房地产市场调整前，未雨绸缪的体现。”中信建投房地产行业分析师张朝晖说。

　　利率高企

　　相比半个月前金融街56亿元公司债中3年期票面利率4.7%、5年期票面利率5.7%，万业企业5年期公司债的票面利率高达7.3%，上升了160个基点。

　　“主要是因为没有大股东提供担保，当然还包括我们是民营公司而非国有企业的因素。”范志燕说。她透露，公司在确定票面利率区间的时候，就已经预计到利率水平在7%左右。

　　国都证券固定收益分析师苏昌景表示，房地产行业的高风险性以及万业企业自身规模较小、开发区域集中、土地储备小的特点，都使市场要求其有较高的风险溢价。

　　此外，他还表示，全国银行间市场交易商协会针对银行间市场出现的信用债一二级市场利率倒挂而规定债券发行利率下限，以及银监会关于银行资本充足率的新规，都使得信用债利率快速攀升，是这波债市反弹的主要原因。

　　“市场对通货膨胀的担忧，也助推了投资者对收益率的要求。”苏昌景说，“短期信用债还将保持高点盘整的格局。”

　　正是在此背景下，万业企业公司债利率创造了公司债重启以来的最高点，甚至是今年以来房企发债的最高利率。

　　此前，2008年7月发行的“08新湖债”以9%的票面利率，创造了迄今为止房企发债的最高利率，但“08新湖债”对照当时的3年期贷款基准利率仅高出19%。而按万业企业公司债的7.3%的利率计算，高出现行的5年期贷款基准利率23%。

　　而在银行限投信用债和公司债供应加大的形势下，债券市场的供需失衡可能将进一步推高利率的上行。

　　“不排除部分公司为吸引投资者，在债券评级不高的情况下，进一步提高利率水平，进而推动整个信用债利率继续走高。”苏昌景说。

　　未雨绸缪

　　万业企业公司债的高利率以及债券市场利率整体走势的高企，并没有打消上市房企对发债的热衷。

　　“债券市场的形势并不是公司所能左右的，最重要的是赶上这波发债的时机。”近期获准发行公司债的某国有上市房企高管在接受本报记者采访时表示。

　　此高管评价，万业企业公司债的高票面利率只是个案。而像该公司那样具有国有股东背景的公司具有一定的利率议价能力。

　　“接下来的时间，银行信贷收紧是肯定的，利用上市公司这个融资平台尽快拿到发展的储备资金才是正途。”

　　“其实7.3%的利率并不算太高，考虑到目前的信贷形势和民间借贷成本，公司债对房企而言依然是比较低廉的融资途径。”张朝晖说。据他调查，目前部分房企通过民间借贷的利率高达20%。

　　另据上述高管介绍，通过信托等渠道融资，折合的年利率也在10%以上。而通过委托贷款的利率更高，基本都在12%以上。

　　虽然表面来看，银行贷款的成本较低，但信贷资金已经出现了明显收缩之势，且“银行贷款一般都需要抵押或者担保等附加要求，而且以付息贷款为主，虽然现在的成本确实很低，但未来3～5年利率上调后，成本未必就合适。”上述高管表示。

　　张朝晖也表示，大多房企基于对未来房地产市场投资回报的良好预期，也愿意以更高的借贷成本融资。

　　此外，公司债资金的灵活运用，也是房企热衷的很大原因。公司债所募资金的用途一般都被上市房企表述为“偿还银行贷款和补充营运资金”，公司债可以用来拿地，而银行贷款多为开发贷，不能用来扩充土地储备。

　　从时间匹配上，公司债3～5年的期限也和房地产开发周期相契合。

　　更为重要的是，发行公司债有利于上市房企优化债务结构。“从中报来看，上市房企无论是现金流量、还是期末现金余额都较年初有了大幅提高，但从债务结构上看，流动负债过大、短债长投的局面依然没有明显改善，如果市场销售情况逆转，资金链的风险又会敞开。”张朝晖说。

　　以万业企业为例，中报显示，期末货币资金余额为14亿元，资产负债率为42.6%，但其流动负债占比高达95.93%，而其上半年营业收入下降17%为6.17亿元，净利润同比减少28%仅为1.51亿元，此次发债完成后，其流动负债的比例将下降为12.59%。

　　面对房地产市场的“价升量跌”，上市房企承受较高的借贷成本集体发债、调整自身结构也就成为顺应变化的理智举动。

　　“扩充自身现金储备来积极应对未来货币政策的调整和资本市场、房地产市场调整带来的不确定性，可以看作是经历2007年市场调整以后，整个行业的成熟和进步。”张朝晖评价道。