继3月楼价疯涨之后,“史上最严厉调控”在4月陆续出台。新政之下,不仅在短期内即造成成交环比大跌之势,也加重了公众对于房价走势的看跌势头,随着市场观望气氛的加重,市场博弈的天平正在向买方倾斜。作为每年极具指标意义的营销节点,今年5月的楼市营销大战能否重现去年的火爆情形,相当多的业内人士抱有谨慎看法。在新政出台前,业内普遍预期5月成交保持将平稳,而照目前情况看,5月成交将出现一定程度的下滑。有专家预期5月成交面积将维持在60万平方米,而往年同期成交基本在70万、80万平方米；而楼价的下调,则将在7、8月后趋向明显。

　　在新的市场形势下,房企是采取观望静候还是激流勇进、积极出货,成为今年全年市场战略的一个重要分水岭。由于市场吸收政策需要时间,其后续影响将逐步显现。目前有许多开发商对后市持谨慎态度。针对新政细则,部分开发商紧急调整了推货计划,即时变阵应对,而部分则暂时按兵不动,闭门开会讨论接下来的营销策略。

　　部分开发商冷静过“五一”

　　由于新政出台突然而密集,且针对二套房贷的严厉程度以往少见,不少开发商显得措手不及。记者了解到,有数个原本计划在“五一”前推货的楼盘,都推迟了开盘计划。如某品牌开发企业位于金沙洲的全新大盘,其主推高端别墅产品,其目标人群多为高端换房族及投资客,是受此次新政影响最大的人群。新政出台后该盘原来4月下旬亮相的计划也紧急叫停。对于后续开盘日程,记者也被告知暂时没有计划。而位于荔湾区某在推盘,开发商对记者直言,的确是因为调控新政的影响,楼盘老板想等走势明朗了再开售,反正出货也不急,与其被政策左右,不如自己主动等市场明朗些再开始卖。

　　除市区的一些高端豪宅盘出现捂盘观望迹象外,部分近郊楼盘也暂缓了大型营销推广计划。在番禺板块某盘,其原本计划在“五一”展开的大型营销活动也叫停。其营销负责人表示,观望是最近的大势所趋,没必要硬扛着和政策作对。业内人士分析,由于此次新政主要针对二次、多次置业者,而许多以大户型、优势区位为特征的豪宅盘因此受影响较大。改变原有销售策略,谨慎观察市场走势再作决定,也属正常。

　　低首付再成促销新卖点

　　伴随新政调控加剧,银贷收紧,越来越多原本想要买房的市民面对资金压力徒呼无奈,甚至不得不放弃购房计划。而记者最新获悉,祈福集团日前全面启动“七成楼款免息分期”特大优惠,让广大买家可以轻松入市,真正减轻购房负担,即从即日起,购买祈福集团旗下祈福南湾半岛、祈福·辉煌台、祈福·生活无限、肇庆·祈福海岸任一楼盘产品,只需支付三成楼款,剩余七成款项无需向正在收紧房贷、提供贷款利率的各大银行贷款,全部免息分期支付。

　　据祈福集团有关负责人表示,该“七成楼款免息分期”优惠面向市场所有首次置业、改善买家及投资房产人士。尤其是别墅买家,近千万元总价的别墅只需支付一两百万元,省下款项无需向银行借贷,全部免息分期支付给祈福集团,购买一栋别墅甚至同时买入多栋都不用过于担心资金压力,而买洋房由于总价相对较低,需要支付的钱则更少。开发商对在祈福海岸购房者还全面推出限时“0”首期入住优惠。

　　借优势吸引刚性买家

　　除以低首付作积极促销外,部分开发商也根据推售楼盘的优势,变阵吸引刚性买家的注意。对于这些楼盘来说,降价不是关键,低首付也不是关键。自己的产品有独一无二吸引买家不得不出手的优势,才是关键。

　　例如近期数个新盘推货,皆以“婚房首选”为卖点,吸引首次置业人士的注意。这类楼盘主推产品多为90平方米以下的小户型单位,在户型设计上又通过创新设计,如百变+1空间、买一送一的复式空间等等,突出了高实用率、高性价比的优势。对于不受二套房贷政策影响的首次置业者来说很有吸引力。如金沙洲楼盘,其开发商认为新政对于该盘反而是个利好。由于新政支持首次置业,仍可享受两成首付、7折利率的优惠,而该盘主力户型全部为90平方米以下,眼下正是大力推盘的好时机。

　　除小户型单位未受新政影响之外,一些高端豪宅盘也及时变阵,通过强调自己的产品优势,保持对高端换房客的强大吸引力。如位于广园快速路上的汇景新城,其目前在售的组团龙熹山,在4月初便开始了推新货动作。其最新开放样板房单位,通过邀请国际顶级设计公司设计,在产品质素上进一步升级,以期保持在豪宅市场的领先优势。据了解,在新政铁拳出手前夕,该盘部分已做预登记的购房客更收到销售人员去电,提示可以提前购置心水单位。

　　文/记者李广军