10月份,北京楼市新开楼盘定价策略悄然发生改变。多家研究机构的统计数据显示,近期开盘的纯新盘价格,均比区域内在售楼盘价格低出不少,其中差别最大的达到7000元/平米。多位业内人士表示,其实这些低开新盘排号认购情况都非常好,但开发商并未坐地涨价,主要原因是目前楼市走势越来越不明朗。在9月份北京楼市出现“价量齐跌”的背景下,开发商开盘定价开始持保守态度。
多个项目开盘采取低开策略
10月16日,位于北苑区域的北京华贸城开盘,该项目13号楼均价约1.3万元/平米,11号楼均价1.4万至1.5万元/平米之间,12号楼LOFT均价约1.78万/平米。按照该价格区间来看,该项目普通公寓的价格在1.3万至1.5万元/平米之间,而同一区域的另一个在售楼盘价格9月份已经达到2万元/平米。如果以此对比,北京华贸城的开盘价格比区域最高价低5000—7000元/平米。“华贸城的开盘价格确实是区域最低,后续开盘项目在定价方面会有很大压力。”月亮河公园营销总监张奕奕表示。
另据记者了解,北京华贸城开盘价格制定出来后,该区域其他新盘开发商曾找其协商,能否将开盘价格提高一些,最终北京华贸城还是选择了低开的策略。近期走“低开”策略的不仅是北京华贸城,另一个位于国奥板块的美立方也采取了低开策略,该项目10月18日的开盘均价仅为12300元/平米。而位于马连道的第三区开盘均价为16600元/平米,目前该区域在售楼盘的价格均在2万元/平米以上。
据搜房网统计的数据显示,11月即将入市的楼盘中,纯新盘多数也采取低开入市策略,开盘销售价格均比区域在售均价低出不少。如位于亚运村欧陆经典旁即将开盘的纯新项目———紫薇天悦也将采取低开策略,虽然该项目的销售价格暂未最后确定,但精装修均价初步定在1.6万元/平米左右。如果开发商果真按照该价格开盘,在该区域将具有较强的竞争力。
纯新盘低价入市给老盘压力
昨日,多位业内人士接受记者采访时表示,今后一段时间内,纯新盘低开的现象将越来越多。按照传统规律,开发商年底开盘主要是有资金需求,为了快速实现销售任务和资金回笼,开发商一般都会采取低开策略。同时,目前楼市走势并不明朗,今年底至明年初共有5个月的时间属于“垃圾销售时间”,如果项目高开卖不掉房子,则可能出现5个月销售不畅的尴尬局面。因此,开发商宁可在现在低开,随后逐渐提价销售,也不愿意一次将价格拔高卖不动再降价销售。
“其实我们看到,这次采取低开的新盘排号阵营都在千人以上。”张奕奕认为,如果按照这些楼盘动辄上千人的排号来看,开发商完全可以坐地涨价,但最终它们均以低开入市,说明他们对楼市走势持谨慎态度。对此,北京易居房地产研究所副所长牟增斌认为,开发商这种举措其实是开盘策略的变化,这种变化就是开发商心态的变化,也是对市场预期看法的变化。
包括牟增斌在内的多位业内人士进一步表示,低开策略在11月份将会更为突出。“同时,纯新盘低开会影响到部分老盘后期的定价,对整体市场的影响还是很大的。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,今后几个月本来就是传统的销售淡季,如果部分纯新盘开盘价格不高的话,对购买者心态的影响很大,甚至会“迫使”部分老项目后期降价销售。据了解,引发北京楼市2008年价格震荡的导火索就是纯新盘美利山,该项目大幅度低于同区域价格开盘,导致整个北京东部区域老盘降价销售。
由于北京华贸城和美立方均位于北苑区域,上述两个楼盘的低价开盘使得该区域多个价高的老项目非常难受,本来准备近期开盘的某项目也暂缓开盘。“主要是该项目目前的售价已超过1.8万元/平米,现在开盘在价格上没有优势,只能等到那些纯新盘再次开盘提价后,才能有竞争力。”北苑区域某开发商这样表示。
本版采写 本报记者 张学冬 张晓玲
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