盛极必衰，这是自然法则。2008年四季度和今年一季度，中国房地产市场出现了一轮量价齐跌，在很大程度上，可以说是2007年市场一路狂飙的代价。然而，如果没有国际金融危机和国内经济下行双重外部因素的影响，2008年楼市不可能下跌；如果没有去年10月以来中央和地方的联袂救市，今年绝无可能复演2007年盛市图景。

　　加入人为因素之后，分析市场趋势的视线，不由变得有些模糊。但只要我国住宅改革的市场化方向不变，政策只能在短期内决定市场形态，中长期走势主要还由市场机制说了算。正是在综合考虑市场机制与政策干预期两种因素的前提下，容笔者对未来一段时间中国楼市的演变趋势稍作分析。

　　首先，从房地产业的商业周期观察，我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律，又可细分为长周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来，我国宏观经济经历了三个中周期，而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后，我国房地产市场开始起步，至今走完了两个完整的中周期。

　　根据国房景气指数的变化可知，第一个周期是1990年至1997年，景气高点出现在1993年，达118点，低点出现在1997年，为88点；第二个周期是1998年至2009年，2007年11月达到107点的峰值，2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同，前者处于市场化早期，后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降，海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶。后者属缓升快降，增长了近10年，下行只花了不足两年。

　　从中可以悟出什么？市场的“无形之手”，决定了房地产经济呈周期性变化，政策的目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化。比如，1998年市场开始复苏，得力于国家坚决的结束福利化分房制度；而2008年以来的这轮下行期这么短，调整幅度这么小，又受益于中央的减税和房贷优惠政策，以及超级充裕的流动性。今年4月开始，国房景气指数由跌转升，意味着我国楼市新一轮上升周期已经启动。可走出的轨迹却有些不健康，今年二季度以来成交量狂增、价格猛涨，部分城市投资投机风气赶上2007年。

　　结果将若何，其实也简单。今年第四季度和明年，市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大，已非复苏正常形态，“无形之手”将压制市场继续走热。与2003年以来每年都有若干重大政策出台不同的是，自今年以来，政策面基本上处于“真空期”，没有新增利好，如果考虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况，则可以认为政策稍稍收紧。

　　接下来，不妨分析一下近期市场表现。从成交量来看，今年全国商品房的成交高点出现在6月份，7月环比下跌19%，8月环比持平，9月增长16%——仍低于6月。9月各个城市成交情况出现分化，一线城市中除了广州环比大增42%外，京沪深三地继续环比下滑，多数二三线城市成交反弹。西部情况最好，中部次之，东部稍差。由此充分证明，全国楼市调整的时间次序呈大中小城市、东中西部梯度排列。值得关注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供应紧张。

　　从房价分析，笔者认为9月全国商品房价格出现“涨幅拐点”。70个大中城市房价指数自今年3月出现由跌转涨后，3-9月环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房价涨幅首次收窄，接下来还将继续缩小，极有可能在明年一季度出环比负增长。从区域看，9月70个城市中有66个新建住宅销售价格上涨，其中涨幅最大的5个城市是：温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%；价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。房价的区域性涨跌，并无明显规律可言。

　　未来半年，基本上可以看得清全国市场总体走势：楼市行情趋于平淡。就成交量而言，三季度出现环比下滑，四季度和明年一季度极有可能继续递减。2007年全国新建商品房成交面积为7.6亿平方米，2008年为6.2亿平方米，按前三季度成交量测算，今年可能达到7.8亿平方米，而2007年属非理性繁荣，今年成交量这么高亦不正常，2010年全年销售很难超过今年了，估计有可能下跌1-2成。

　　至于房价，明年一季度极有可能出现小幅下跌，但期望全年大跌是不现实的，维持盘整的可能性更大。政策走势，目前来看相当暧昧。眼下业界热衷于猜测营业税等优惠政策年底会否终止，其实相关政府部门也在征求意见，笔者几天前就参加过一次相关会议。优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀，以及今年以来资产价格高涨不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。（杨红旭）