为什么要畅想2010年的楼市？为开发商决策提供依据，为购房者提供建议，为政府提供参考。

　　在畅想之前，首先必须搞清几个基本事实，弄明白几个基本问题，否则畅想只会是瞎想，预测只会是意淫。

　　需搞清几个基本的事实：　　　　

　　1、见底，和上升。国内宏观经济见底了，而且处于上升通道。房价、房地产投资都在6月份扭转整体跌势，成交量年初回暖，CPI则在今年8月已经见底。

　　2、保持和善后。扩张性财政政策和激进的货币政策基本告一段落，四季度到明年都是处于修正状态，就是保持政策额延续性，同时微调先前“以毒攻毒”救市法的副作用。

　　3、微缩和微胀。今年全年是通缩，明年全年是微涨。通胀预期不等于通胀，事实上，今年全年还是整体通缩(经济基本面)，明年的通胀也不会超过5%，也就是略微通胀。 但具体到楼市，则已经是通胀了。今年这轮房价上涨，其实是资产价格在流动性过剩时的必然反映，而这也恰恰是新一轮通胀的前奏，不过明年的总体通胀幅度不会很大。

　　4、适度宽松的实质是“适度通胀”。适度宽松的货币政策，从刺激内需的角度讲，其实质就是“适度通胀”，这是一句潜台词！之所以要这么做，除了市场经济救市的惯例意外，我们国家老百姓的储蓄观念特别强，也是主要原因，目前居民存款总数已经达到20多万亿，不让钱变得不值钱，内需怎么能拉动。

　　5、房地产的地位。房地产的基础性行业和支柱性地位，决定了他的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。另外，房地产业在国家GDP的比重接近10%，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。

　　需明白的几个基本问题：

　　1、此轮调控的目的是什么？说到底，此轮调控就是为了刺激消费、增加就业、推动投资，(出口要看国际环境)。因此，政府才没有在08年对楼市下重手，上半年发力后就在下半年转入扶持，这和楼市的特殊地位有关。

　　2、这轮调控到底救了谁？与其说此轮调控是救了楼市，不如说是救了经济基本面，与其说救了房价，不如说救了需求，救了成交量。与其说救了开发商不如说是“利用了”开发商。

　　搞清了楼市基本事实，和基本问题，就可以知道决定2010年楼市大势的关键点了：

　　一、信贷政策：

　　由于目前拉动经济基本面增长的主要行业，比如楼市、房市等，都是资金密集型行业，能否持续为就业和拉动经济做贡献，归根结底要看金融形势。

　　明年的楼市由于开发惯性和囤积的土地入市，在信贷上的依赖只会有增无减，再由于楼市在经济中的特殊地位，明年的信贷政策依然持续适度宽松。按照现在的速度和信贷基础数量，今年全年信贷增长将在28%左右，也就是全年可能有9-10万亿被投出去，明年的信贷政策在延续性为主基调的情况下，还将保持适度宽松，否则，烂尾楼将会在各大城市呈现，此轮调控也将前功尽弃。

　　二、系列救市政策：

　　救市的系列政策，比如减免税费、购房补贴，甚至购房入户等等政策，尤其是二房的营业税年限问题、起着利率等，在基本完成就是使命的情况下，也都会有序撤离，但由于四季度时注册的观察期和空白期，年底将是这些政策有序退出的最可能时机。

　　因此，明年的楼市还将是大势保持上扬，但像北京、上海等一线涨幅过猛的城市，则免不了要有小调整，至于时间则随着政策的松紧，自身供给的矛盾而变化。也许你会抱怨没有确切的涨跌时间，但笔者只能说：政策调控本来就是一个相对动态的过程，需要根据经济运行情况，适时调整。而只有制度出台，才是相对静态的过程。目前国内、国际的形式，还有很多方面很微妙，还有很多方面正在观察，这个时候我告诉你一个确切的涨跌时间，你敢信吗？

　　至于CPI、财政支出、及外等，说来繁琐，而且说来话长，笔者仅对影响2010年楼市的两大主要政策：“信贷政策”和“系列救市政策”加以分析，这也符合了“抓主要矛盾”的分析惯例。至于房价如何变化，笔者会单独在做详细分析，窃听下回分解。（张宇良）