刚刚过去的2009年，急剧攀升的房价问题无疑成为社会关注的最大热点问题，无论是温总理接受媒体采访时的表态，还是年末中央经济工作会议的议题，都将稳定房地产价格作为一项重要任务部署。

　　1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这也是继去年12月14日中央经济工作会议后，中央、国务院一月内第五次发布对房地产的相关调控政策文件。对于这一揽子房地产调控政策的作用和效果，记者兵分两路采访了北京和广州两地的房地产研究专家、开发商代表及中介人士，对新政策进行深度解读。

　　“改善型住房需求”表述消失

　　“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　此规定延续了去年6月份以来中央政府多次重申的二套房贷政策，实质内容为“收紧成数，放松利率”，表明政府只是遏制投资投机消费，而不是打压有真正居住需求的居民消费。2008年救市政策中首次提出的“改善型住房需求”在“国11条”中已消失，银行将根据贷款记录来区别首次置业与二套房贷申请者。 (李凤荷)

　　预售限制 上有政策下有对策

　　“合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

　　此举是为了限制开发商捂盘。不过也有开发商表示，对于要求明码标价对外销售，实际上并不可行，住宅价格是随市场需求而调节的。假如一定要申报价格的话，估计大部分开发商都会把价格报高些，最多等到销售时按市场行情打个折扣给买家，价格的决定权实际上还是开发商说了算。 (王荔珏)

　　首次强调“双向”调节

　　中国房地产价格根本问题取决于供求关系，解决房价平衡问题，关键在于解决长期以来供给不足的问题，增加有效供给，满足有效改善需求。

　　房价过高，根本原因在于供给不足的情况下，炒房投资投机者却能够用成本极低的银行货币进入房地产市场无限制买卖套利，要害还是在金融机构本身。不同于以往只控制房地产投资不调控需求，“国11条”注重双向调节，既减少需求，又强调供给。即强调增加商品房保障房供应的同时，提高了投机、投资，甚至改善型需求的门槛，减少当前购房需求。 (李凤荷)

　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞接受本报采访时表示，包括“国11条”在内的相关政策实际上是对中央经济工作会议的有关决定进一步的细化，所谓的房地产调控政策密集出台，实际上应准确地称为中央精神的自上而下的落实过程。

　　“国11条”提前推出显示房价问题紧迫

　　中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，此次“国11条”的调控措施出台时间点有些出乎意料。按照常规，往年相关的政策都在“两会”之后发布，而“国11条”提前出世，意味着房价涨幅过快问题十分紧迫。尹中立表示，“国11条”首次明确“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是对去年以来国企争做“地王”的明确警告。

　　今年房价走势

　　不会大升或大降

　　对于一揽子房地产政策的作用，牛凤瑞分析认为，当前的调控政策目标明确，主要剑指投机投资者，政策力度相对温和，也保持了一贯政策的连续性。这符合经济复苏过程中国家调控政策的基本特点，也起到稳定市场预期的作用。

　　对于今年房价的走势，牛凤瑞表示，类似2009年急剧反弹的涨价潮不太可能再出现，但2010年的房价也没有大降的空间，从周期性而言，中国房价将呈缓慢上升局面。

　　尹中立则认为，2010年乃至更长时间的房价将主要取决于两大因素，一是货币政策调整，房价大涨根源在于市场上的钱太多，控制好货币的水龙头，进一步调整适度宽松货币政策是一个关键。另一方面，市场上保障性住房增加进展，以及税收政策配套机制改革的步伐，地方政府能否得到足够配套资金，将是影响房价的另一个关键。

　　下一个“重磅炸弹”是什么？

　　物业税脚步近了

　　记者从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前市场对物业税的最大担忧在于不知道其实际内容，究竟是只对商用物业征收还是对第几套物业征收，征收幅度是多少。他表示，物业税对市场来说是一个全新的事物，故此它的出现对市场所产生的影响难以预料。