成交下降、房价高企、开发商抢地热情仍旧……房地产市场各要素走势不一，前景错综复杂。一个可以肯定的结论是，相比二季度刷新历史纪录的商品房成交情况，三季度成交量一定会小有回调。但这种短期回调就像盛夏的冷空气一样，并不代表房地产市场就此下行。这一趋势从巨头企业仍旧高调拿地就可以看出端倪。

　　成交量普跌 房价反创新高

　　和5、6月份令人措手不及的成交高峰相比，7月的楼市确实出现回调迹象。最新数据显示，30个典型城市7月商品住宅总成交面积环比下跌4%，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市则首次出现月成交量全线下跌。

　　其中，上海7月商品住宅成交面积194万平方米，环比降5.37%，成为上海今年以来首次成交环比下跌；北京7月期房商品住宅成交12840套，剔除经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约10862套，日均350套，较6月下跌9.1%；广州一手商品房共成交6653套，环比降36%，只有5月成交量的一半；深圳新建商品住宅成交面积54.83万平方米，环比降17.4%。北京、广州、深圳为今年以来第二次环比回调。从周成交来看，深圳等地也呈现连续四周逐周下降的局面。

　　成交在降，但价格依然高企。中国指数研究院重点监测的10个城市中，除重庆外，四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价依然出现不同幅度的上涨。其中上海商品住宅成交均价15770元/平方米，环比涨1.58%；深圳商品住宅均价16080元/平方米，环比涨8.47%。到7月最后一周，深圳一手房成交均价重回2万元大关，创下今年以来新高。

　　世联地产分析师表示，成交量下降与季节因素有关，也与各地不同程度地收紧房贷，并取消其他优惠政策有关。但房价目前没有下降迹象，原因是：一方面，楼市刚性需求和投资需求依然旺盛，供给紧张局面短期难改，市场仍属于卖方主动阶段。另一方面，开发商在经历上半年良好的销售境况后，已经于年中制定了下半年的价格计划，不容易轻易调整。“除非看到政府在房地产宏观调控方面又有出组合拳的迹象，或者投资市场出现重大波动，”业内人士分析。

　　地产商抢地 乐观预期后市

　　一边是成交量明显回调，另一边房地产开发企业的抢地热情却一浪高过一浪。

　　上海证券报独家统计，7月3日至7月30日四周，全国37个监控城市共成交土地243幅，成交面积1231万平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王纪录。第一周，北京大兴区域延续上月的火爆卖地势头，三幅地块共成交70.5亿元。到第三周，金地集团拿下上海青浦赵巷10号地块，溢价率高达222%，成为今年上海新地王。杭州上城区钱江新城18号地块成交楼板价达20656元/平方米，也刷新单价地王纪录。

　　到第四周，抢地热潮达到最高峰，杭州成交4幅经营用地溢价率均在40%以上，滨江集团以27.85亿的总价拿下杭州江干区黎明村北A10-1与A10-2两相邻住宅地块，溢价率分别高达117%、121%。金地集团再以262%的高溢价率竞得宁波市梅墟新城地块，保利地产也以12亿的高总价拿下成都领事馆地块。

　　“无论市场对地王有怎样的置疑，有实力的开发企业还在大举拿地。一方面，一些国资背景的企业有强大的资金支持，另一方面，房企巨头根据经验判断，确实认为还有利润可赚，”专家表示。此前，金地集团在获得上海赵巷地块后也高调表示，“地王赚钱”没有问题。

　　一些企业常以保利叶上海、龙湖滟澜山等项目为例说明2007年的地王项目，如何有良好的规划设计和楼盘品质作保证，开发商预期的高价格仍可被市场消化。

　　但是，在多数企业乐观预期后市的时候，还是出现了不同程度的忧患之音。尤其是成交出现大幅下滑的华南市场。中国指数研究院的报告显示，在其跟踪监测的30个城市中，华南城市7月份住宅成交面积环比下滑相对明显，其中厦门等地成交降幅超过20%。

　　“虽然包括恒大等很多华南企业表示下半年加大开工量，但其实地王企业和房企巨头在市场上的绝对占有量不大。也还有很多中小房企并未进入全面复苏阶段。现在深圳房价已经逼近了历史最高峰，但城市购买力究竟有多强，我们心里也没底。所以一些开发商对后市仍比较迷茫，”广东一家建材龙头企业负责人告诉记者。采访中，这种态度表达了很多广东地产界人士的担忧。

　　部分接受采访的楼市专家认为，在宏观经济没有出现持续回暖的情况下，房地产市场不大会出现政府强力调整的局面。这种政策导向给了开发商一年左右可以设计利润空间的机会。但如果开发商从今天开始拿地，到一年后刚好是政策可能调整的时间点，这无疑增加了未来市场的不确定性。万科等经验成熟的企业已经鲜在一线城市拿地，即是另一个侧面的证明。 (于兵兵)