- 卖房送露台第一案终审 独占露台通道业主败诉
开发商与业主约定,将业主住宅附近的露台给业主专有使用,这种情况在购房时非常普遍。昨日,记者从禅城区法院获悉,佛山卖房送露台第一案在佛山中院终审认定,开发商与业主之间的这种约定并不合法。
原告
“他霸占我楼顶露台为私人花园”
阿华是禅城区某花园小区3座A单元26楼业主。该座共有6个单元,A、F两个单元最高只有26层,其他4个单元最高32层。那么阿华住宅的正上方是一个露天大天台,而且多达120平方米。阿华左上方住房业主是B单元27楼的阿辉,这个露天天台正好就在阿辉家门口。阿辉独占了该露台并建成为私人花园。除此之外,阿辉将阿华楼顶通往露台的通道占用改为自己的大门,从自己房屋侧边开了一个进出客厅的正门,将原有进出客厅的门口砌砖封闭。
阿华诉称,自己被阿辉的这个花园折磨得苦不堪言。每当刮风下雨时,露台上的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进他家里；阿辉在露台上建了一个鱼池,内设假山,并安装有水泵、供氧机,这些机器的马达轰鸣声以及鱼池内假山跌宕的流水声产生噪音,对自己的睡眠产生一定影响。
为此,阿华及其他业主曾多次上门找阿辉协商解决,但均遭阿辉拒绝,阿华于是一纸诉状将阿辉告上了法庭。阿华称,露台属于业主共有,阿辉无权私自占为己有,阿辉持续堵塞公共通道严重侵害了自己的合法权益,因此请求法院判令阿辉停止在露台种养树木及拆除水泥假山,恢复露台原状。
被告
“我对露台有合法的使用权”
对于阿华这一指责,阿辉称,他对露台有合法的使用权。2000年6月30日,他与开发商签订购房合同时,约定将阿华的楼顶,即阿辉住宅外露台的使用权交给阿辉专有使用,阿辉称自己“有责任维护、保养露台”。当时,开发商是楼盘所有房产的所有权人,他们将露台给阿辉使用,是对其所有权及使用权的处分,不违反法律的强制性规定,合法有效。“我向开发商支付了比其他业主更高的价钱,这其中已经包含了专用平台的使用费。”阿辉表示。
阿辉还指出,露台并非业主共有。根据开发商对公用面积的界定,公用面积仅为电梯、楼梯间、公共门厅和过道等等,并不包含露台。他在该平台上种养花草、修筑鱼池属合理使用该平台,所种的花草也未超出露台的范围。因此,阿辉认为阿华的诉讼请求毫无事实和法律依据。
现场考察
走廊为公用走道
法官经实地考察后,发现阿辉所有的27楼住宅外有一走廊与露台相通。他们的《房地产权证》中房屋平面图上载明,该走廊为公用走道。露台的水声以及飞虫等,确实对阿华等业主的生活造成一定影响。
而且,在今年2月,禅城区行政执法局曾对阿辉作出《行政处罚决定书》,认定他在未取得《建设工程规划许可证》的情况下,在露台上擅自实施建设行为,要求他们无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋,但阿辉拒收这一《行政处罚决定书》。
一审判决
停止占用露台及公用走廊
禅城法院一审认为,根据《物权法》的相关规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分其意是指构造上能够明确区分,具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分,是以通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。
虽然阿辉称,开发商将该诉争露台约定给他专有使用,但阿辉未能举证该平台规划上即专属他们使用,或他们的使用已经过全体共有权人同意。阿辉的产权证面积内不包含露台,因此该露台属于建筑物共用部分。阿辉与开发商之间关于阿辉专有使用诉争露台的约定本身就是违法。至于阿辉占有的公共走廊部分,则无可争议地是公用面积。
据此,法院认为阿华的诉讼请求合理,一审判决阿辉停止占用该露台及公用走廊,并恢复走廊以及露台的原状。
二审判决
侵犯众业主权益,维持原判
对此,阿辉不服提起上诉。他认为,禅城法院将所有权及使用权混为一谈,以他没有所有权所以没有使用权而判他败诉。即使露台是公用部分,他作为业主对这部分享有使用权,是任何人无权剥夺的。
阿辉还说,他与开发商签订的购房合同中关于露台的部分,从法律上说,那是阿辉以租赁的方式,通过一次性支付价款取得露台的专用使用权,因此双方的约定应为有效。
佛山中院认为,阿辉作为业主的确有使用权,但是这种使用权的行使不具有排他性,不能妨碍其他业主的正常使用。因此,阿辉独占露台的行为,明显侵犯了包括阿华在内的一众业主的合法权益,因此禅城区法院的一审判决并无不当,应予维持。
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