据报道，北京房地产交易管理网统计数据显示，11月二手住宅网签量32766套。截至11月，今年二手房的成交量已是去年的3倍。许多买房人想赶上营业税优惠年底终止政策的“末班车”，致二手房成交量激增。有的抓住了机会皆大欢喜，有的急于求成惹来纠纷。朝阳区法院今年下半年二手房纠纷案件比上半年增加了20%。

　　分析近期二手房交易纠纷频发原因，除了常见的纠纷风险点之外，与当前二手房交易热及其引发的急躁心理和趋利心理关系密切。

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　　“共有人未同意，买卖合同无效”

　　房价上涨反悔卖房

　　小张和小王结婚时买了套一居室，登记在小张名下。有孩子后，小两口越来越觉得需要买大房子。苦于资金有限，两人商量把现有的一居室先卖掉，拿卖房的钱付大房子的首付。小王通过中介找到了买主大杨。经过几次协商，约定成交价格95万元，小王以小张委托代理人的名义，和大杨在中介公司签订了买卖合同。

　　这期间，房价又蹭蹭往上涨了，有的中介公司给这套房子的报价已是105万元。小两口觉得卖亏了，要买主大杨涨价看来也不大可能。想了想，小张向法院提起诉讼，要求确认小王和大杨签订的买卖合同无效，理由为房屋是夫妻共同财产，小王代理自己和大杨签订合同并未征得自己同意，小王在法庭上也称卖房没有征得小张同意。而买房的大杨说，去看房时小张也在家，合同签订后小张还给自己打过电话要求加价，小张应当知道并同意小王卖房的行为。中介人员对大杨主张的事实进行了证明。

　　点评：本案房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由，要求确认房屋买卖无效，进而变相达到反悔卖房的目的，这种情形并不少见。本案小张和小王是夫妻，该套房屋是夫妻共同财产，从小王和大杨签订的房屋买卖合同看，小王是作为小张的委托代理人身份出现，此时，即使小张没有在合同上签字，当大杨有足够的理由相信小王签订合同取得了小张同意，那么合同就应当认定有效。大杨作为善意购房人的利益应当得到保障。

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　　“对方延迟还贷，应双倍返还首付款”

　　合同未单独约定诉求被驳

　　老王签订合同购买了一套公寓，但原房主还有贷款没还清，产权证也没有办下来，因此必须先还清贷款并拿到产权证后，才能办理过户手续。

　　为尽快办理过户，老王特意在合同里约定：对方应在收到首付款50万元后5天之内，将该笔款项用于偿还银行贷款；并约定如果对方构成对合同的实质性违背，应当双倍返还老王已支付的款项。

　　首付款付出后，老王等了近一年，对方才告知拿到了产权证，准备办理过户。而在这段时间，房价的行情已有了一定的回调。老王详细了解情况后，发现对方在收到50万元首付款后并没有在5天内用于还贷，而是两月后才还贷款。想到自己的首付款可能被对方挪作他用了，老王一怒之下告上法庭，认为对方不按合同约定偿还贷款，要求双倍返还已支付的款项100万元。而对方认为没有按约还贷对于取得产权证的时间并没有影响。

　　点评：老王要求按合同约定双倍返还100万元能否得到支持呢？

　　违约责任分为约定违约责任和法定违约责任两种，本案中老王起诉依据的就是合同中关于违约责任的约定。经审理，在合同中并没有单独就对方迟延还贷约定违约责任，只是统一约定了构成对合同的实质性违背的，应当双倍返还已付款项，所以关键应考虑的是，对方迟延还贷的行为是否构成对合同的实质性违背。尽快还贷的目的在于过户，由于产权证最终办理的时间较晚，对方迟延还贷的情形实际并未对过户造成影响，因此尚不足以认定其构成对合同的实质性违背；就法定违约责任方面，老王也未能举证证明对方迟延还贷给他造成的实际损失，最终老王的诉求被驳回。

　　“为孩子上学，急购学区房”

　　轻信中介白白付出违约金和居间费

　　赵女士为了能让孩子上一所好小学费尽了心思。苦于自己小区周边没有好学校，她寻思把现在住的房子卖了，再买一套学区房。通过中介公司相中了一套学区房后，赵女士提出自己目前缺少资金，只能先把现住房出售，再用售房的钱来买房。中介公司打保票称，可以在几天内帮赵女士把现住房屋卖掉，赵女士这才放心地签订了购买学区房的买卖合同。

　　没想到，中介机构一直没有帮赵女士把现住房卖掉，而她所购买的学区房的付款时间已到，不得已赵女士只好向卖房人支付违约金解除了买卖合同，而中介机构又起诉她要求支付购买学区房的居间费。赵女士虽然在法庭上陈述了事情的来龙去脉，但苦于没有就此与中介公司签订书面合同，也没有举出足够的证据证明，最终输了官司。

　　点评：对于本案情形的二手房购房者来说，最稳妥的办法是先将房屋售出，取得购房款，保证自己有足够的履约能力后再签订购房合同。但在实践中，往往有些购房人更愿意一步到位，委托中介公司将两项交易一揽子进行。本案中，中介公司帮赵女士卖房只是口头承诺，而让赵女士买房却签了书面正式合同；赵女士轻信中介承诺，导致自己的权利没有合同保障，而义务都落实到了合同上。需指出的是，即使与中介公司卖房的承诺签订了书面合同，最好还将两份合同相关联，将中介公司卖房作为赵女士买房以及支付相关居间服务费的先履行义务，才能最大限度地保护自己的利益。

　　谁让二手房交易纠纷四起

　　买房人：“激情购房”

　　为赶政策优惠末班车，往往不审慎考虑而急于找房、急于成交，在这种“激情购房”情况下或多或少地忽略交易细节，比如对于贷款、抵押等未约定明确，留下后患。另外，由于“买房难”，买房人也可能为迅速买房或贪便宜而购买特殊产权性质的回迁房、房改房等，导致交易障碍。

　　卖房人：“一房二卖”

　　因卖房后房价上涨而“一房二卖”，或寻找各种理由不再履行合同，比如以其出售的房屋尚未取得产权证，或者主张其房屋属于经适房、回迁房、房改房等，或者未得到其他共有权人同意，有的卖房人以其房贷未还清，银行作抵押权人不同意出售房屋为由，拒绝继续履行合同。

　　中介方：“利益驱使”

　　一些中介机构为赚取居间报酬，在促成买卖双方签订合同时往往不负责任地做出各种口头承诺，致使纠纷容易产生。

　　有的中介机构对交易中可能出现的问题估计不足，拟定的合同内容过于简单，导致履行合同过程中产生争议。

　　顺利买卖房屋牢记“三大原则”

　　买卖房屋，对许多市民来说是不折不扣的“大宗交易”，为顺利交易要牢记三大原则：

　　理性购房别被忽悠

　　买房人不能为房市热潮所趋头脑发热，也别轻信口头承诺，不被中介“忽悠”和催促所左右，未考虑周全绝不能轻率签约，切忌“激情购房”。

　　全面预见谨慎签约

　　尽可能全面预见各种困难和意外因素。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，要求共有权人出具书面声明等，另外对买房人申请贷款事宜，对交房时间和交房时需同时交付的装修物、家具家电等细节也要明确约定。

　　诚信合法严格履约

　　不要贪便宜购买所谓的内部“回迁房”“危改房”；不要通过签订阴阳合同的方式来避税，否则发生纠纷受损的往往是买房人。签约后，就严格依照合同履行。