深圳住宅一手房成交量已经连续两周大幅下滑，二手房市场也开始弥漫观望气氛。数据显示，上周深圳新房成交暴跌四成。7月26日，深圳市国土房产局网站显示的成交数据只有88套，创下今年以来深圳新房成交最低值。在二手房市场上，7月20日当周全市二手房成交3449套，环比跌幅为4.45%。

　　对于房地产市场走势与政策导向的问题，笔者历来坚持两个“二”的原则，即房地产的投机炒作氛围要看二手房的交易状况；而调控政策的力度与导向则要看对二套房的监管力度。房价之所以具有资本的暴涨暴跌属性，就是因为除了自住的刚性需求之外，投机需求在其中兴风作浪所致。而投机需求的存活有其源头与出口，所谓源头就是炒家要购买二套及以上的房源，所谓出口就是需要在二手房市场上出售以获利。因此，对于二套住房的政策监管能够卡住投机需求的源头，而二手房市场的交投状况与价格走势则决定了炒家的利润空间。

　　事实上，基于房地产市场的资本属性，严格来讲，房价并不存在绝对的高或者低，在投机炒家看来，只要还有人肯接下一棒，那么价格就是偏低的，至于绝对价格倒在其次。正因此，本轮深圳房价的走势应该属于投机需求假借刚性需求爆发的炒作。据《2009年上半年深圳地产白皮书》显示，今年上半年深圳的住宅租金为36元/平方米·月，同比下跌5.3%；而在这段时间，上半年深圳住宅成交均价12340元/平方米，其中6月份涨至14908元/平方米，较1月份涨幅接近35%。整体经济复苏态势刚刚处于“企稳回升”的阶段，房价不仅没有理性调整，反而出现大幅暴涨，甚至让出租回报率进一步下跌，足以表明炒作房价上涨的投机需求才是本轮房价上涨的根源所在。

　　这与之前长达数年的房价上涨相比，甚至有过之而无不及，放任其自由发展只会进一步恶化中国的经济增长环境与潜力。换言之，金融危机削弱了公众的消费能力，而房价却进一步飙升，这只会更加侵蚀居民的消费潜力，最终影响经济复苏的质量与持续性。或许在房价复苏之初，监管部门还以其能够带动经济增长而容忍，但是随着房价飙升至历史高位、甚至刷新历史纪录时，调控部门已经很难再容忍其负面影响了。正是在这一背景下，有关严查二套房的相关政策才会一再被重申。

　　事实上，单纯从政策内容看，重申有关二套房贷的相关政策并没有任何变化，但是在此时严格重申却事关重大，直接成为判断调控政策是否转向，以及调控部门是否认可当前房价涨势的重要标准。之所以这样说，是因为上轮楼市暴涨，曾历经多次打压而房价依旧飙升。最终的止涨见顶恰恰与二套房贷政策的推出密切关联，因此，二套房政策堪称楼市政策与走势的风向标。时下，房价不但远未触及合理区域，而且距此反而渐行渐远，完全有悖于调控政策的初衷。因此，相关政策的再度强化，清楚表明了房地产政策导向将重新进行思考与定位。

　　由此观之，经由二套房政策被强化，再到深圳一二手房成交开始出现明显萎靡，表明市场投机需求开始受到抑制。这或许可以被视为政策调控效果的显现，但绝非放松监管的理由。事实上，在历次房价步入观望期后，往往就会出现监管力度松弛的问题，而这恰恰成为之后房价再度反弹的重要助推因素。笔者建议，随着各地房价逐步进入到快速暴涨后的观望期，监管部门需要进一步强化打压房价的决心与举措。除去严格监管二套房政策被滥用外，对于开发商囤积土地、捂盘惜售、人为组织抢购、炒作楼花等市场违规行为，也应该给予及时而严厉的打击。唯有秉持政策措施的持续性，才有可能让房价在观望期后真正回归到下跌周期，而不再是咸鱼翻生。 (马红漫经济学博士)