许多国家和地区已渐次摒弃了以售为主的形式，改为“以租代售”，这更有利于兼顾保障性住房政策的效率与公平。

　　保障性住房问题无疑是两会民生议题的焦点。全国政协委员厉以宁认为，房地产市场问题应该针对低收入者、中等收入者及富有人士三部分人群分别解决。其中，政府应为中等收入者提供平租房和经适房。

　　其实，我国商品房价格之所以居高不下，与住房需求满足渠道过于单一有密切关系，以至于多数中低收入者只有靠节衣缩食，勉力购买商品房，楼市供求失衡问题进一步加剧。对此，政府部门理应积极承担起对保障性住房这一公共产品的供给职责，并重拳铲除其中的腐败病灶。

　　事实上，中央一直关注保障性住房建设问题。温总理在政府工作报告中称，2009年中央政府公共投资9243亿元，其中保障性住房、农村民生工程等投资占44%。他同时指出，2010年拟建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。由此，政府财政投入的积极态度可见一斑，但在房价与工薪阶层承受能力渐行渐远的当下，这些似乎仍难以满足庞大的保障性住房需求。

　　需要提及的是，在目前保障性住房“有效供给”难以确保的情况下，导致错位需求问题变得更加严重。开宝马入住经适房、摇号造假等违规现象屡屡被曝光，表明无孔不入的寻租腐败已经让保障性住房的救济功能丧失，“有权”人士挤占了公共资源，而真正应该享受社会福利的中低收入者却被排斥在外。凡此种种问题，亟待厘清相关政策的具体改革方向。

　　厉以宁委员此次提出了向中等收入者提供平租房的思路，当引起决策部门的深入关注。在笔者看来，目前以售为主的经适房难以彻底避免人为操纵因素，“以租代售”的改革方向更有利于从源头上规避产权界定难题。我国经适房制度自1998年推出以来，由于与周边商品房之间存在巨大的价格差距，引致寻租套利者纷至沓来，以至于在经济适用房向目标群体分配的过程中，各环节的腐败行为让监管者防不胜防。

　　针对这问题，近期有专家提出“共享产权”的设想来完善经适房市场的收益分配与退出机制。这虽然能够给投机降温，但在界定房权与地权价值比例等关键结点却存在诸多执行瓶颈。因为依靠行政力量核定市场公允价值并不具有可行性，甚至会滋生新的腐败环节。而且，经适房身兼公益性和市场化双重属性，市场定价机制也难免会失灵。

　　纵览海外市场，恰恰是为了摆脱围绕产权问题的诸多纠缠，许多国家和地区已经渐次摒弃了以售为主的保障住房供给形式。例如，此前香港的经适房——“居屋”与普通商品房价格之间的差距越来越小，港府干脆从2003年开始停建居屋，着力发展廉租房体系，树立了保障住房市场成功运作的典范。可见，采取出租的形式更有利于兼顾保障性住房政策的效率与公平。政府或向市场购买房源、或选拔专业的开发商量身建造房源，再将其作为平租房出租给目标人群，将会更加有效地满足中等收入者的住房需求。

　　此外，保障住房政策社会功能的彰显，还依仗于“严法”的护航。在香港，对社会保障住房的套利行为已被上升到法律层面，虚报资料获取房源将会面临牢狱之灾。同样的量刑在法国等西方国家的保障性住房条款中也有类似体现。相形之下，内地对有关违规行为的惩处力度明显不足，大都不过以寻租者退回房产为惩戒极限。因此，监管部门有必要设立严格的法律条款约束保障性住房领域的违规行为。

　　在提高保障性住房有效供给的基础上，再通过合理配置社会资源，以及财政的重点扶持，相信我国中低收入群体的住房状况将会有一个良好改观。 (马红漫，经济学博士)