万科10月27日晚公布三季报，其中提到净利润下滑、并缩减开工面积、率先在业内计提存货跌价准备等。昨日，万科副总裁及新闻发言人肖莉针对媒体问题一一回复，首次公开承认去年存在高价拿地行为，并对政府“救市”新政作出回应。

　　反思去年高价拿地

　　万科在三季度报告中计提存货跌价准备人民币5.35亿元，被计提的项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品。

　　对此万科执行副总裁肖莉表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。

　　去年，万科曾以4.68亿元价格拿下深圳两地块，而其当时面对质疑声时表态：万科有更高的成本承受能力，拿地是为战略需要。

　　预计全年净利润下降

　　万科三季报显示，三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%，“不排除全年净利润下降的可能性”。

　　不仅是万科，27日公布的保利、金地、世茂等多家房地产公司三季报显示，大部分房地产企业在第三季度销售额、销售面积及净利润增长幅度放缓，部分公司面临净利润下滑甚至负增长的局面。

　　而这几乎都与去年对市场的高度乐观预判有关，这些公司中不少曾经是去年高价拿地的“急先锋”。阳光100置业副总经理范小冲认为，目前很多地产公司都在削减规模，以各种方法促进销售，这是在为去年的高价拿地“买单”。“房地产公司应该回归到尊重市场购买力，为客户创造价值上来，”他说。

　　年度股权激励恐泡汤

　　作为万科公司治理架构的重要组成部分，股权激励计划与业绩直接挂钩，要求年净利润增长率超过15%，其首轮计划期间为2006至2008年。

　　然而自2007年底以来，房地产市场下行，买方进入长期观望，万科的业绩也受到影响，三季报预计的年度净利润达不到15%，直接导致万科股权激励计划难以实施。

　　对此肖莉表示，今年以来股市持续低迷，投资者普遍受到损失。而管理团队与股东同舟共济，本来就是股权激励计划的初衷。

　　对后市判断“悲观”

　　昨天多个开发商接受记者采访时表示，万科调低开工面积等措施表明其对目前的大势判断是“较悲观”的。

　　万科再次对市场做出的预警判断，对房地产行业所产生的影响仍旧巨大。永同昌集团营销总监肖志刚接受记者采访则表示，万科的对市场预判将可能对其他开发商产生一定的影响。万科作为行业的领军企业，同时万科在全国多个城市有开发的项目，从这些不同城市中传达出来的市场预警，应该要比其他小公司全面的多。因此万科的判断在一定程度会对中小地产公司产生一定的心理暗示。

　　“不过也不能排除万科出于自身利益考虑做出的部分论断。”肖志刚认为。

　　关键词

　　“降价” 或进行到底

　　据记者了解，新政出台次日，万科即召开高管电话会议，并召集证券机构进行探讨。至于新政后万科会否继续降价？肖莉表示，本次的市场调整根源在于2007年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。新政出台后，首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，新政应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

　　多个接受记者采访的开发商认为，万科对新政的判断比较谨慎，虽然万科没有明确新政后是否会降价促销，但“新政会促使开发商合理定价”这一信号明确。“万科还是比较委婉地表达出，新政后地产公司的打折促销仍会持续。”北京美亚联合地产营销机构总经理王鑫表示。

　　“退房” 不可能接受

　　此前，万科在长三角的降价引起激烈的退房纠纷，对于降价引起的退房纠纷，肖莉给本报记者的回复表示，万科完全能够体谅客户的心情。但对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，万科作为上市公司不可能接受。长期来看，市场总会回暖，这些问题也会随之消失。万科不会消极地等待市场回暖，而是会与客户积极沟通，得到他们的理解。

　　对此深圳资深地产人士贺承军认为，政府救市并不能立竿见影促进成交，关键还要靠开发商“挤泡沫”，而政府和法律界应给降价过程以行政和法律方面的支持。

　　范小冲则表示，退房将成为更多地产公司将要面对的问题。房价下跌不能作为退房的条件，在法律上得不到支持。有关部门应尊重契约精神，宣传和引导人们意识到购房的市场风险。而对于开发商欺诈、产品质量问题引起的退房，则另当别论。(记者 张晓玲 张学冬)