年关将近，众多房企面临归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资等资金压力，不得不节衣缩食度寒冬

　　年关将近，不少开发商继下调全年销售任务后，开始宣布顺延工期，而且各地房企的股权交易、投资物业转让的个案也在增多。众多房企面临归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资等资金压力，不得不节衣缩食度寒冬。

　　下调开竣工面积

　　“其实大多数公司已经获得银行贷款的续期，在银根放松的情况下，我们估计也可以像过去那样，归还旧贷款后再借出新贷款，维持正常的资金运作。所以面临年关，银行贷款并不会给开发商带来很大的压力。”某开发商营销中心的负责人表示，年末开发商最担心的，是如何在节约开支的情况下，加快回笼资金，以稳定的现金流保证年末交楼的资金以及明年开工资金。

　　包括万科(000002.SZ)、富力(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、保利(600048.SH)等全国性的开发商，从第四季度开始都明显调整了新开工面积，顺延工期。

　　万科从二季度至今，已经合计下调了275万平方米的开工面积。雅居乐将全年的计划完成的总楼面面积，由年初的232万平方米下调到215万平方米。保利地产三季度开工面积为165.3万平方米，同比下滑9%，竣工面积仅7.88万平方米，同比下滑37.8%，1~9月总竣工面积51.88万平方米，仅完成年度计划的15%。

　　地区性开发商下调的比例更大，如南京栖霞建设的新开工面积由120万平方米下调到62万平方米。

　　弃新保旧，加快销售已经达到预售条件、成本较低的旧盘获得资金回笼，而成本高、投资周期相对旧盘要长的新盘成为开发商目前的弃子。这是最近开发商在工程推进方面的一大特点。

　　“过去项目立项后，总部就会拨付相应的费用。但是现在令很多新的项目公司叫苦的是，总部最近增加了新的规定，项目的行政费用预算要以进度和工作量为标准。对于报建尚未出来，项目未投入生产运营的项目公司，一律不再拨付行政费用预算。”某知名地产公司的华南开发部副总监表示，这预示着很多新成立的项目公司没到可以卖楼那一天，都很难解决“温饱问题”。

　　例如万科在京、沪、深的部分规划中项目，雅居乐在重庆、西安的开发，富力有部分投资周期较长的项目，合生在秦皇岛、太原、大连的未开工部分，目前工期都有所顺延。

　　对此，万科表示，万科所有已经开盘销售的房屋，都处于正常的开发进程中。某些项目的施工计划比年初有所推迟，但都是尚未开盘销售的楼盘。保利的负责人也表示：“我们将进一步做好计划，减少开工规模，做到以销定产。”

　　而雅居乐在重庆、西安延缓工期后，珠三角的项目却在加快开工及销售，显示珠三角总部在整个集团中的重要性进一步增加。

　　统一收权

　　“月初，公司召开了经营会议，调整了不少方针。在今年的最后50天冲刺里，我们感受到了前所未有的压力。”广州一大型楼盘的营销副总经理表示。他说，公司要求将包括工程审批、营销开支、行政费用等方面的管理权都统一收归集团总部，而销售任务则要求环比有明显增加，如何在节衣缩食的情况下，获得最快的资金回笼，成为他们最大的考验。推荐阅读 左图：十大女星绝密房事售楼小姐讨薪曹颖夫妇家居 15城库存房消化需2年独家：北京楼市降价、退房调查 开发商为求活首公布楼盘底价 雅居乐全国楼价一夜回到8年前 60房企挤进产交所 千亿基金抄底 地方再掀救市风 啥样房子最保值 大港区购房井喷 两户型只租不售

　　例如在工程核算方面，对于材料调价，必须经过总裁级别的会议审批，才能作为结算依据，未经审批不得支付。在营销费用方面，整个集团将项目公司的权力都收归总部，在广告预算、广告的标准化设计、广告投放策略等方面，全部由总部的专人负责。“按照销售额比例，设定广告费用以及广告授权的惯例，从下个月开始在集团内成为历史，取而代之的将是总部统筹全国各地项目公司的整体策划、营销费用预算以及投放目标。”该集团的相关负责人对《第一财经日报》透露。

　　而目前富力地产方面已经明确表示会考虑在将来由总部回收区域公司的新项目开工决定权。

　　即使是在付款方式方面，开发商以往的模式也发生了变化。“过去我们的工程款是每月支付，但是现在改为按工程进度节点付款。例如基建、配电、封顶等等成为重要节点。也就是说，如果施工方停工的话，开发商将拒绝付款。”一名开发商的开发部副总监表示。据他介绍，此前很多项目都由建筑公司垫资进行初期建设，但在目前经济大势不佳、楼市持续低迷的背景下，大部分建筑公司不愿意垫资，而开发商则通过改变付款方式的办法，来节约应付的工程款。

　　“开发商内部统一收权，是发展商在反省过去的模式，会否造就了地区公司手头权力过多，在前期开拓和获得土地资源时过分进取，以致拿下的地王项目成为公司目前的负担。”一名中型开发商的地区公司总经理表示。

　　记者看到的一家知名公司的内部三季报显示，在去年，该集团为了开拓全国市场而开设了众多地区分支机构，截至今年9月已经差不多用完了全年的行政费用预算，但是其销售金额却只达到全年目标的25%左右。在华东、华南等地区，行政费用超支了接近三成。而华南地区欠缴的地价数在整个集团中比例最高。在内地某些三线城市，该公司人均贡献利润值甚至出现负数。

　　“今年的销售局面已成定局，在未来一个月内能做的就是尽快回笼资金，能卖多少是多少。在工程方面，首先要确保的是交楼资金充足，其次是顺应市场变化调整工期。但是最后一个月的调整对于明年的布局准备很关键，现在发展商已经进入了战备状态，谁能抓住最后的机会，谁就能安全过冬。”一名刚刚参加了集团办年末工作战略会议的开发商高层表示，目前公司已经统一了认识，明年的整体经济形势不容乐观，整个集团都要努力开源节流。(吴晓波）