北京房价下降已是公开的秘密，但由于开发商都不愿意公开表示降价，尤其是在目前楼市普遍存在报价和成交价格不对等的情况下，购房者很难真正了解楼盘的实际价格变化。本报记者对北京目前市场上销售活跃的30个楼盘月度成交均价进行调查，还原上半年个盘价格真实变化。

　　北京房价下降已是公开的秘密，但由于开发商都不愿意公开表示降价，尤其是在目前楼市普遍存在报价和成交价格不对等的情况下，购房者很难真正了解楼盘的实际价格变化。

　　本报记者对北京目前市场上销售活跃的30个楼盘月度成交均价进行调查，调查楼盘集中在销售报价15000元—20000元/平米的住宅，以及销售报价在25000元/平米以上高档住宅，结果显示5月为楼盘成交价下跌的重灾区，而这时期恰恰是上半年交易量最好的一个月。

　　5月成交均价降幅最大

　　今年楼市呈现两边倒的局面，一边是新入市的低价位楼盘热销，在楼市整体冷淡的大势下，仍旧出现排队购房的局面，以金隅7090、紫金新干线等为代表的新盘，开盘价在7000—10000元/平米之间，虽然地处较远区域，但因其低价具有杀伤力，而得到购房者的追捧。另一边是售价在25000元/平米以上的住宅，虽然受大环境影响卖得不如从前，但交易量基本能够保持稳定，售价也呈缓慢上升趋势。

　　“主要是单价在15000元—20000元/平米的房子出现了滞销，甚至部分项目在悄悄地降价销售。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。

　　记者有针对的调查结果显示，该区间的30个在售楼盘实际成交均价都出现下降。四五月是北京房价正式松动的开始，5月份以后的3个月，北京多个该区间楼盘的价格直线下降，而在此之前成交均价的波动比较大，呈起伏状。记者调查的30个楼盘中，有10个楼盘从4月份开始直线下降，占调查楼盘的33%，有16个从5月份开始下降，占调查楼盘的53%，还有4个楼盘在缓慢涨价或价格稳定。也就是说该区间至少有86%的楼盘成交价出现了下降，仅14%的楼盘价格保持稳定或略有上升。

　　“5月份，北京楼市销售价格才开始大面积松动。”北京欣原业地产机构总经理罗园表示。按照调查结果和罗园的分析来看，今年春节过后，开发商普遍认为楼市的观望很快会结束，扛过4月交易便会回暖，因此年初几个月价格变化不大，但之后的市场表现出乎开发商意料，北京多数开发商均未经历过这种局面，5月一到便开始了降价行动。以四惠桥的壹线国际为例，该项目去年12月成交均价16991元/平米，今年1月份为15965元/平米，4月份达16934元/平米，从5月份开始，该项目的成交均价持续下降，当月为16008元/平米，6月份降至15700元/平米，7月份则下落到15367元/平米。

　　销售量和降幅成正比

　　单个楼盘的销售量和价格下调幅度关系密切。之前业内认为，楼盘价格越下调购房者越观望，因为大部人都买涨不买跌。并非如此，从单个楼盘的成交情况来看，价格略有松动其交易量就会直线上升。在调查的30个楼盘中，有24个楼盘五六月交易走旺，而正是这两个月价格开始大幅松动。比如润枫水尚成交均价最高的是1月，该月成交均价为20052元/平米，本月销售签约18套，而6月份销售签约69套，为今年以来卖得最多的一个月，成交均价从5月份的19071元/平米降至17185元/平米。

　　当然，在调查的个盘中也有特例。少数项目7月份成交均价均达到今年以来最低点，同时交易量也几乎成为今年以来的最低。公园2008成交均价由2月份的15363元/平米，降到7月份的14270元/平米，但房产交易网上显示7月该项目仅签约两套。同样，壹线国际7月的交易量也是两套，美景东方则只有5套。

　　7月份多数楼盘成交均价为今年最低，为什么交易量却无多大起色。“这主要是随着奥运的临近，购房者普遍认为奥运会后北京房价会有变化，这种变化就是房价再降。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，购房者有这样的心理预期，其购买释放就会再次紧缩。

　　今年上半年的交易量和房价降幅成正比。“这进一步说明北京楼市的购买需求仍旧坚挺。”罗园指出，从市场的实际情况也可以看出来，只有在售住宅的价格同比该区域均价降15%—20%,这个楼盘基本都会热销。位于朝青板块的银谷美泉则是最好的案例，该项目以13800元/平米的均价开盘，虽然该项目为毛坯房，但同比该区域动辄20000元/平米的精装修楼盘来说，仍具有巨大的冲击力，开盘不到一个月首批楼盘就全部售罄。

　　降价要趁早

　　房价到底跌了没有？跌了多少？这个问题最近不断地被人提起。大家平时看到的楼盘和项目报价，似乎并没有跌，依然买不起。而根据本报的调查，真实的成交价格确实降了。5月份是北京房价下跌的重灾区，也是今年成交量上扬的一个月。

　　这说明一个问题，降价是有效的，关键看是否降到位。目前许多项目都在打折、送车、团购、面议，但就是不肯爽快地说“我降价了，你觉得合适就买”。开发商们还没有意识到，已经错过了最好的降价时机。就像万科，去年就开始降了，在那个市场还处于疯狂末梢的时候，只要降一点点，马上就见效了。

　　保利和碧桂园，也同样聪明。保利在广州的楼盘紧随万科降价，早就回收了。碧桂园在珠三角一直埋头推低价盘，他们的资金回流速度同样很快。

　　今年以来，北京的很多项目把房价微调了，但还是卖不动，开发商们很着急。奥运会马上要开了。他们对于奥运之后的房价心里也没底。购房人也觉得要等等看，奥运后再说。

　　作为一个连续几个月卖不出几套房的项目老总，你怎么办？与其坐以待毙，不若趁着奥运会，来一轮劲爆促销来得划算。大家都知道，北京的房子有多少是卖给了外地人。趁着奥运会，打打降价牌，而且直接打到目标客户那里去，可以考虑吧。

　　本报记者　张晓玲