近日，中国指数研究院西南分院发布的《2008年上半年重庆房地产市场分析报告》(下称《报告》)显示：

　　2008年1-6月我市主城区商品房成交均价4132元/平方米，与去年同期相比每平方米上涨了1083元，上涨幅度为35.53%。

　　中国指数研究院西南分院相关分析人士表示，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，重庆在“试验区”利好因素刺激下，城市价值预期看好。去年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长。“不过，随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，但房价仍在高位运行。”

　　月度房价走势平稳

　　据统计，从2008年上半年各月商品房成交均价来看，走势相对平稳。虽然上半年市场观望情绪较为浓厚，成交量同比有较大程度下降，但商品房成交价格仍在高位运行。

　　上述分析人士称，各月成交均价在4100元上下波动，2月成交价格最低为4060元/平方米，6月成交均价最高为4242元/平方米，主要在一些高档楼盘带动下继续走高。

　　从2007-2008年上半年各月成交均价对比来看，3月、4月成交均价同比增幅最大，分别为41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上涨幅度集中在33%-35%之间，2月成交均价增长幅度相对较少为29.19%。

　　北部新区均价最高

　　从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为我市的“富人区”，房价一直领军重庆楼市。《报告》显示，上半年北部新区房屋成交均价5008元/平方米，是主城11区中唯一超过5000元/平方米的区域；其次是江北区，成交均价4931元/平方米；巴南区成交均价最低为2755元/平方米。

　　中国指数研究院西南分院相关分析人士表示，从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区上涨幅度最大，同比增长55.51%；九龙坡区上涨幅度最低，为11.60%。

　　房价出现回落可能性大

　　对我市房地产后市的预测，中国指数研究院西南分院与部分业内人士和政府部门的“量升价稳”的结果不同。该院认为，重庆房价还有一定的回落空间。

　　该院相关人士表示，从上半年主城区各月商品房成交价格来看，仍在高位运行，尤其是6月成交价格更达到高峰4242元/平方米。2007年主城区商品住宅成交均价为3241元/平方米，同比涨幅达20.34%。作为重庆市场来说，虽然房价相对其它城市较低，但也没有理由上涨20%，面临需求的减少而价格不做相应调整，盘整期的重庆房地产市场价格应该理性回归，在观望状态下挤压出楼市泡沫。

　　目前，房价的投机属性基本丧失，贷款利率基本在8%左右，如果不能保证房价每年10%的增长，基本就没有什么收益可言。所以，目前很多投机客均已离场，而随着需求不足、成交低迷的市场环境持续，房地产企业将面临越来越大资金困局影响，房地产企业通过打折促销，加速资金回笼将是必然选择，房价出现回落可能性加大。

　　同时，我市今年规定控制单宗土地供给规模，同时土地出让楼面单价控制在房价的三分之一以下。“上半年主城区成交商品房土地楼面地价为1070元/平方米，如果按次计算，主城区房价3210元/平方米，而2008年重庆主城区商品房成交均价4132元/平方米，如果从政策层面上看按此标准重庆房价还有很大回落空间。”

　　供求

　　主城区商品房预售面积 同比减1成多

　　受今年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足等因素的影响，上半年商品房入市量出现一定幅度的减少。

　　统计显示，上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了117.33万平方米，同比减幅为11.02%。其中商品住宅批准预售面积831.85万平方米，较去年同期减少了79.54万平方米，同比减幅为8.73%。

　　上半年商品房批准预售面积区域分布看，批准预售面积超100万平方米的有五个区域，渝北区、江北区、南岸区、北部新区和九龙坡区，但主要集中在“三北一南”区域，批准预售面积占总量62.79%。

　　商品房成交套数同比下降近2成

　　《报告》统计表明，今年1-6月主城区商品房成交61629套，较去年同期减少18.02%；成交面积589.77万平方米，较去年同期减少20.33%。

　　中国指数研究院西南分院相关人士分析认为，2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投资性购房受到抑制、去年消费透支等多重因素导致市场观望气氛浓厚、市场需求不旺。

　　5月份商品房成交量最高

　　从上半年各月成交量分布来看，5月份在房交会的推动下，成交面积位居首位，成交134.36万平方米，占总成交量22.78%；2月因春节长假成交量最低，为59.55万平方米，所占比重为10.10%。

　　总体上看，2—6月商品房的成交量同比均低于去年。1月份成交量为125.99万平方米，同比增长了10.73%，而6月下降的幅度最大，同比达40.72%。

　　“三北一南”是成交热点区域

　　从区域成交分析， “三北一南”(渝北、江北、北部新区和南岸)依旧是成交热点区域。统计显示，四个区域占总成交量57.89%。

　　中国指数研究院西南分院相关人士表示，南岸区作为目前热点开发区域，同时作为渝中区辐射区域，楼盘物业形态丰富、供应量大，同时价格相对江北区、北部新区低，成交面积108.56万平方米，占主城区总量的18.41%；其次是“三北”区域，北部新区、江北区、渝北区分别成交87.38万平方米、75.25万平方米、70.25万平方米。

　　对比区域成交面积，仅北碚区、巴南区、沙坪坝区较去年同期有较大程度增长，其余各区成交面积均有不同程度下降。其中，北碚区、巴南区、沙坪坝区同比分别增长86.25%、42.67%、17.06%；下降幅度最大是渝北区，同比下降了47.37%。

　　土地

　　成交价格3268元/平方米

　　《报告》统计显示，上半年主城区商品房用地成交价格为3268元/平方米，较去年同期增长134.54%。

　　上半年主城区商品房用地共成交43块地，较去年同期减少74.67%；成交土地239.94万平方米，同比减少65.60%；土地成交金额78.41亿元，同比减少40.58%。

　　“2008年国家加大了土地清理整顿力度，各开发企业更注重已有土地的开发，同时银根紧缩，各企业均面临着不同程度资金压力，市场观望气氛浓厚，市场信心不足，导致了拿地的积极性下降。”中国指数研究院西南分院相关人士表示。

　　据介绍，今年上半年土地成交主要集中在九龙坡区、巴南区、江北区，而北碚区无商品房用地成交。同时，受政策影响，开发商小规模拿地特征明显，93%的地块低于300亩。（记者曹勇 实习生龙倚腾）