利好政策，重振消费信心

　　15日，万科·金域榕郡高层示范区开放，福州近两千市民前往观看，福飞路为此堵塞了3小时；16日，融汇江山开盘，推出150余套中大户型，价格都在百万以上，最后当天卖出103套；近日，福晟·钱隆首府推出，截至昨日，共销售了80余套，销售率过半；17日，福州还出现了首个楼盘提价的案例。与此同时，就在这些令人鼓舞的楼市讯息中，也仍有受困于销售瓶颈的项目。这种冷热不均的情况让人再次疑惑，福州楼市到底走向如何?而近日频频的利好政策对楼市到底影响几何?

　　动态

　　　　大市暖风频频吹出

　　10月份，国务院的常务会议已经要求，减免相关税费以支持居民购房。10月22日，财政部、税务总局和央行相继出台具体政策予以落实。

　　11月3日，福州出台一揽子楼市政策。

　　11月9日，国务院发布的4万亿救市计划，一夜之间4万亿成了2008年关注度最高、普及率最广的“年度明星数字”。

　　11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，突出强调了房地产行业的重要作用，要求各部门要正确引导和调控房地产走势。

　　11月17日，福州市出台5000亿元经济刺激方案，其中涉及楼市的救市方案成为本次大手笔中最受人关注的部分。

　　如，强化中低收入人群住房保障，2009年计划续建17个项目180万平方米社会保障房，新建120万平方米社会保障房；鼓励住宅消费，支持有能力的城市居民购买改善型住房；加快发展二手房市场和住房租赁市场，鼓励政府采购、企业购买空置普通商品住房作为经济租赁住房、经济适用住房或拆迁安置房；进一步简化房地产审批环节、时限和内部管理程序，方便企业和群众。短短半月内，中央政府、地方政府暖市政策频现，“这种频率、力度都是罕见的，特别是福州市政府的救市方案。

　　以回购空置商品房、构建保障房体系为例，政府造就了一种四赢的局面。首先，政府不需再批出地块、投入资金做保障房了；其次，老百姓可购得商品房质量的经适房；其三，开发商在合适的利润空间内消化了存量，有了新一波拿地开发的资本，进而保证了政府的土地收益；其四，解银行之困，银行贷款给开发商有一定顾忌，贷给政府资金链上是稳固的。”福州业内一知名人士如此认为。

　　看房人流量明显增多

　　16日，记者从五四北的万科·金域榕郡、钱隆御景、三盛中央公园，走到鼓楼西区的仁文·大儒世家，北江滨的融汇江山，金山的融信·宽域、中庚城、中天·金海岸、泰禾·红峪、公园道1号·层峰、海润尊品、江南水都、金辉天鹅湾等楼盘，感受到看房的人流量有所增加。如下午4时的江南水都售楼部，沙盘现场还是围着很多人，销售人员颇不够用，资料也发完了，据现场人员介绍，11月份以来，看房的人流量有显著的增加。

　　从每天几组到几十组，周末就更多。据悉，一些销售现场不得不增派人手，如万科·金域榕郡，15日高层示范区开放时，接待上千访客，最后不得已连财务人员也转来增援。而16日热销的融汇江山，直到下午三四点，销售人员一直未间断地接待着客户。

　　地产人士林可敬则提到福州出现了近半年来首个开发商提价的案例。据悉，该楼盘在今年9月前的半年时间里卖出不足100套，但却在下调价格之后短短2个月内卖了130多套。因为最近卖得很火，所以开发商又开始在原来下调价格基础上上调了50元/平方米。

　　　分析

　　　　楼市信心在逐步回升

　　对于楼市目前出现部分热销、部分冷遇、个别提价的情况，福州万科总经理肖通川认为，这是近日不断利好政策出台后的正常反映，“消费信心在重建，在逐渐恢复。中央政府希望通过救房地产来刺激消费和投资，保经济增长的态度非常鲜明，也相应出台了降息、税费减免、首付及贷款利率降低等系列利好政策，从而有效带动楼价稳步上升。未来政府仍存在出台利好房地产政策的可能，可以预见，房地产只会越走越好。购房者信心也将与此同步。”上海新联康福州公司总经理潘仰星持同样看法，在他看来，政策出台是一种风向标，人们对楼市走向心中有底了，知道明天总会比今天好，所以对消费信心会有很大的刺激；与此同时，福州楼价也到了一定的程度，有能力接受的人更多，“以融汇江山为例，当天销售103套，每套都是百万以上的价格，这绝对不是刚性需求，而是有能力者的行为。他们集中在这个时候出手，可见对市场还是有一定的信心的，当然，这个也与融汇江山产品特性有关，比如，鼓楼区北江滨一线江景太稀缺。”而林可敬将个案的提价原因直接归结于：楼市的信心正在逐步恢复之中。

　　在记者周末对售楼部的随机采访中，许多看房人也将自己的购房时间定在今年年底、明年年初。“我觉得目前房价还可以，当然也有人会认为还有空间，但是，今年政府没卖什么地，明后两年供应量肯定会下降，所以，能买还是买了。”正在仁文·大儒世家看房的林先生如是说。

　　展望

　　　　福州地产进入U形时代

　　华尔街一位资深经济学家列举了金融危机过后美国经济的三种走势：U、V、L。U表示先快速探底，然后经过一段时间筑构圆弧底后回升；V形走势是快速探底快速回升；L形走势则比较悲观，探底后就进入了漫漫的经济萧条期。这是任何一个经济体出现问题后，都有可能出现的三种趋势。就目前福州楼市现状而言，无论是看房人流量的增加，还是个案的提价，其体现的楼市风向就是：人们在犹豫，但是消费信心不再是坚冰一块。

　　“现在是U形的底部，市场胶着状态，会持续一段时间。消费者处于试探阶段，看房的多，真正成交量上升不是很明显，这表明人们还在犹豫，但是又绝对不是不作为。对开发商而言，价格差不多‘现底’了，其下降幅度也不会太多，能作为的空间也不大，所以只能保持现状，等消费者想明白了。事实上，市场双方都知道这个市场最终是要走好的，量价都会平稳发展。”群升国际总经理肖斌如此认为。

　　在记者采访中，多数地产公司一线的销售人员也如此看待。而购房者则观点分两派，尽管他们都认同现在是U形的底部，但是对底部持续的时间则有很大的分歧。但业内人士认为，这是很正常的表现，楼市恰逢百年不遇的金融风暴，其最终走好也必定与中国大环境契合。

　　　明年上半年或将复苏?

　　对于福州楼市偶现的提价个案，林可敬认为是“春江水暖开发商先知，楼市在破冰”。“这个开发商上调价格的举动，实质上就是根据市场的实际情况对自己产品的价格进行微调。也就是说，在国家和地方一系列的救市举动之下，楼市的信心正在逐步恢复之中。”那福州楼市真正的春天到底是什么时候呢?有楼市观察家大胆推断：福州楼市将会在明年上半年形成底部，下半年开始会有较明显的复苏和价格反弹。其依据是近期几大新开楼盘的市场反响：如阳光·新仓山洋楼，以均价4700元/平方米开盘，开盘当日销售了130多套；融汇江山以均价9300元/平方米开盘，开盘当日也销售103套；万科·金域榕郡高层，以万元不到的均价近日将入市，这种远低于市场的预期在示范区开放当天取得了惊人的业绩；而29日将入市的群升国际，其合理的价格也必定极大地轰炸市场……“在这一波的低价入市楼盘中，有些项目是在赔本卖吆喝，希望能先低价出些货，而后待楼市回暖再适时加价售出后续产品，从而维持投入项目的产出平衡或实现相应的利润。而随着新楼盘的低价入市，一些在售楼盘在解决好前期高价卖房的后遗症之后，可能也会加入理性价格联盟，从而在年底和明年初的楼市中构筑价格底部。”这位楼市观察家如此认为。