根据美联物业全国研究中心的统计,与南宁、上海、杭州等地二手房成交回暖态势相比,深圳二手房成交略显平静,主要受制于二手房交易的三大领域:“普通住房”与“首次置业”的标准尚未松动,营业税没有下调。鉴于该三大环节尚无松动,按照成交宗数增长率横向比较计算,深圳二手房回暖将慢于其他一线城市。
“普通住房”标准未变
为了遏制炒卖期房的情况,深圳“普通住宅“标准最早在2005年出台,是当时宏观调控下的产物。随后每年各区的参考价格都有更新,但基本条件不变,即应同时满足以下三项条件:住宅小区的建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
随着中央政府10月对楼市政策导向转变,上海、南京等地纷纷出台新标准。以上海为例,上海市房屋、规土、财政、税务四部门联合决定,从11月1日起执行新的普通住房标准:
A.单套建筑面积140平方米以下
B.内环线(市中心)以内,总价人民币245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下
C.五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
上海的地方版标准有三大功效:一是扩大了“普通化率”,二是刺激了需求。与上海的标准相比,南京的普通住房标准更为宽泛:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在144平方米(含)以下的,即可算作普通住房,将普通住房彻底与房价脱了钩。“普通住宅”的泛化直接带动了楼市成交意愿。
营业税没有下调
二手房交易中,营业税是所有税费的大头和基础。深圳目前的规定仍是个人购买住房(包括普通住房和非普通住房)在五年内转手交易的,按实际销售金额全额5%的税率缴纳营业税。而上海已有新规:对个人将购买超过二年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税和个人所得税(唯一生活用房)。
根据中央的新政策,自11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。其政策导向已比较清晰,即政府让利于民。按照南京早前的规定,对居民个人拥有的普通住宅,在转让时已经暂免征收土地增值税。
南京、上海等地的税收优惠政策看似减少了财政收入,但却是放长线钓大鱼。笔者以为,培养市场信心与遏制投机有时不可两全,但与可支配收入降低、股票缩水、房价下跌预期等不利因素相比,适当降低税率或起征点还是对经济有促进作用的。更何况深圳的房地产地税收入向来不低,以2007年上半年为例,地税收入319亿元,比上年增长29.71%,地方营业税增长主要来自金融和房地产收入,两个行业收入合计为57.37亿元,增长52.05%。今年上半年,深圳市房地产业税收收入完成57.76亿元,同比微跌1.32%,这与一手房和二手房销售面积的同比减少额相比,几乎微不足道。
“牛皮市”将持续
由以上分析可见,深圳在本次地方新政中走的是“稳健派”,而非“激进派”。二手房交易中的三大核心领域在深圳尚无明显松动,料深圳二手房“牛皮市”胶着的局面还将持续,全年二手房交易量与去年相比,将下跌两成。预计按照成交宗数增长率横向比较计算,深圳二手房回暖将慢于其他一线城市。
图片报道 | 更多>> |
|
- [个唱]范范个唱 张韶涵助阵破不和传言
- [情感]男子街头菜刀劫持女友
- [电影]《非诚勿扰》片花
- [国际]乌克兰议员在国会比试拳脚
- [娱乐]庾澄庆说没与伊能静离婚
- [星光]小S台北性感代言
- [八卦]江语晨与周杰伦绯闻成焦点
- [科教]南极科考雪龙船遭遇强气旋