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深圳楼市旺销一月 业内:全面回暖言之尚早

2008年12月12日 14:12 来源:深圳商报 发表评论

  ●11月份,“领跌”全国的深圳交出一份令人“惊艳”的成绩单,一手住宅总成交6435套,对比上月几乎翻番。

  ●一边是开发商的慎言乐观,一边是成交的急剧放大。如果“全面回暖”尚言之过早的话,那么强劲反弹正在上演。

  ●这一波反弹固然受政策引导,也与市场主动降价有关。眼下是中小户型当道,接下来豪宅价格是否将应声而下?

  ●存量尚未消化,新货竞相入市,加上“90/70”的影响,业内预计明年一、二季度深圳楼市将面临更严峻考验。

  话题缘起:

  “领跌”又“翻倍”

  量升价跌,深圳楼市颇有些悲喜交加。一面是根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,11月份深圳房价跌幅为18%,居调查城市之首;一面是深圳市国土房管局数据显示,11月份深圳一手住宅总成交6435套,日均成交215套,创今年以来新高,较上月增长90%。

  不能否认的是,成交量是衡量市场回暖的重要标准,在经历了一年多的低谷后,11月份整月的急剧放量至少说明:这个冬天比想象中要好得多。“不存在降到成本底线还不好卖的事”,某开发商人士一语中的。如果说量升价跌是开发商的一种“无奈”之举的话,那么目前这一举措效果还不错,在贯彻现金为王和坚守利润空间面前,选择前者无疑是理性的。

  问题是,如此一波反弹行情能持续多久?在降价之外是否还需要其他因素共同支撑?

  市场盘点:

  深锐观察:

  全面回暖言之尚早

  6435套,日均215套,这足以给深圳楼市回暖的信心。回顾过去的11月份,市场成交的上扬曲线十分清晰。按照深圳市国土房管局的数据,10月21日至10月30日成交为581套,日平均58套;而11月1日至10日,成交则增至1768套,日平均177套;11月11日至20日,成交进一步放量,为2353套,日平均235套;而在11月份的最后10天内,深圳一手楼成交2314套,日均同样在200套以上。直观上来看,正是10月底的新政给了楼市成交放大的契机。

  暖意延续到了12月份的第一周,尽管集中入市项目高达7个,成为近期的又一个推量小高峰,但是在低价策略的影响下,不少项目都取得了不错的销售成绩,单日成交套数甚至再度超过400套。楼市在量升价跌的声音中前行。

  然而,全年回暖与强劲反弹之间依然存在差距。因为价跌所以量升,深圳楼市存在这样一种简单的逻辑关系。纵观近期的热销产品,关外或者关内边缘地带的中小户型居多,在降价空间灵活的同时,不高的总价也是让众多刚性需求随即释放的原因。“主要是以首次置业为主,改善型置业者目前入市不多。”某热销项目的营销人士这样告诉记者。

  中原地产11月份的报告中也指出,除了政策给与的信心,楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。随着房价下调,刚性需求果断入市。而“一些以较高价格入市的楼盘,成交并未有更大起色”。换而言之,成交翻倍正是基于价格领跌的基础上,因此“回暖平稳,言之尚早”。

  “判断全面回暖的标准有两个,一是价格达到合理的购买水平,二是供小于求。现在看来,这两个条件都不具备。”深圳大学国际金融研究所所长国世平在博客中写到。

  深锐观察:

  挥之不去的存量“阴霾”

  慎言乐观,面对11月份的“惊艳”成绩单,开发商的表情并不灿烂。在日前深圳报业集团举办的知名房地产企业负责人恳谈会上,多数品牌开发商负责人都表示出这样的态度。

  “未来的市场供应量让开发商揪心。”分析人士称,巨大的存量和明年源源不断的新货入市,都让开发商笑不起来。据有关方面统计,目前市场新盘加存量已经达到600万平方米的供应,而2009年预计的入市新盘面积也有近500万平方米,加上明年入市3.38万套保障性住房,深圳今明两年的供应量只能用“庞大”来形容。如果按照2008年400万平方米的销售量来估测,到2009年底,深圳楼市的销售形势将会十分严峻,空置率也将进一步高企。

  然而,更让开发商感到“担忧”的还在后头,2009年将是“90/70”政策项目大量入市的第一个高峰期,这些中小户型单位却不得不面对与3.38万套保障性住房PK的“尴尬”。而在“二套房”尚未解令、外部经济环境依然低迷的背景下,缺少投资力量的“推波助澜”,这些“90/70”政策项目很有可能遭遇同质化的危机,销售压力不言而喻。

  “无论长期还是短期,现金为王都是开发商的主策略。”有业内观点认为,这就意味着今明两年开发商拿地开工都将大大压缩,依然是以消化存量新货为主。因此这一波的反弹行情还有待观察。

  观点解读:

  年关易过年后难

  “明年一、二季度,才是真正考验的开始。”这样的观点得到许多品牌开发商人士的认同。由于低价策略和销售惯性使然,12月份楼市的成交量值得看好,然而农历新年之后,本身就是传统销售淡季,加上大量新货入市和首次置业者的减少,如何“取悦”改善型置业者和豪宅用户,是成交走势的关键。

  地产研究人半求指出,如果按照租赁回报率来判断,深圳中低档物业降价空间已经不大,已经具备一定的性价比,从长期自住角度,目前可以考虑选购。而非自住类豪宅,特别是郊外豪宅还将有较大的降价空间。“降价快、见底快、筑底久”将是深圳楼市未来运行的特征,楼市平淡期明年年中开始就将来临。(记者 卢 青)

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