在上海一家金融企业工作的白领小方，正在筹划着购进自己的第二套住宅，并将目标定在了上海的黄金地段——静安区。刚刚听到国务院17日部署的“房产新政”，小方夫妇十分兴奋，然而近几日在新开楼盘和房屋中介处咨询一圈下来，小方发现上述政策的利好因素，在上海早已经提前消化。他依然要陷入“买与不买”的时机选择中，期待价格和政策面上的实质性变化。

　　上海易居研究员一位分析师对记者表示，小方这样的购房者的心态很典型。就上海而言，此次新政中对居民购房最为关键的“二套房贷”和“营业税减免”政策，已经在上海实施了一段时间，因此对比上海的现行政策并未出现放松，也不可能在短期内推动房屋成交量的上扬。不过，他认为这毕竟是政府对改善型购房需求的认可和证明，只是政策的“小步伐出台”局限，将影响“进一步鼓励普通商品住房消费”意图的实现，二套房贷政策不“真正放开”，改善性购房需求无法充分释放。新政出台后首日，上海普通住宅成交267套，与12月初以来的日成交额相比并无明显变化。

　　政策利好已经提前释放

　　就此次新政中关键的“二套房贷政策”，大华集团的一处楼盘销售人员告诉记者，新政之前，拥有首套房的业主购买二套房已经在按“首次贷款购房享受优惠利率”操作，条件是要有当地居委会开具的证明，证明业主的人均住房面积低于当地平均水平(上海为32.2平方米)。“比如你们小夫妻两口原来有个100平方米的房子，平均每人50平方米，肯定是高于当地平均水平的，没有办法贷到款，但如果你把父母也拉进来，让居委会开具两代同堂的证明，银行就可以给你们提供优惠的二套房贷了”。

　　长城证券地产研究小组表示，此次新出的二套房贷政策，是重申2007年12月5号央行452号文件的规定，因此，从政策上来看，并没有太多的新意。关于减免营业税，此前上海政府已经出台该政策，新政对上海市场意义有限。

　　再出新政空间不大

　　国金证券房地产分析师曹旭特表示，此次政府出台的政策力度较大，后市再出台更多的政策已经没有太大空间。他认为，此次的刺激性政策对于楼市的企稳有重要作用，房价距离合理水平的偏差将会受益于税收政策而逐渐收窄。同时，短期企稳的成交量和银行对地产商开发贷款的支持都会增强购房者入市的信心。

　　上海华域不动产的置业经理朱烨告诉记者，上海“减免营业税”的政策对于房价的下调力度影响最大，此前其公司代理的位于上海中内环间的“中环家园”、“中环花苑”等楼盘100平方米一套的总价均在165万元以上，目前这一平均价格已经降到了140万元左右，“主要是以往税负都被卖房人打包在房价中转嫁给了购房人，现在这一块价格消失了”，他认为，接下来政府再出台有如此影响力的政策几乎无可能，“除非完全取消营业税”。

　　中原地产一位分析师表示，今后即使有更多的政策刺激，也无外乎继续在降息和税费上做文章，完全取消二套房限制的可能性不大。该分析师表示，上海目前执行的二套房贷标准，其实比国务院新政的标准更加宽松，上海政策并没有界定“第二套住房须为普通商品房”，可见中央政府对炒房行为十分谨慎，“希望促进改善性需求，而非投资与投机性需求”。(记者 王进)