“年前还10300元呢，等我再去看就成了11500元，这些楼盘的胆子也太大了，这样的行情还敢提价？”虽然国家出台一系列扩大内需的政策，但业内人士还是一边倒地认为“楼市回暖尚待时日”。在这样的背景下，依然有新楼项目按捺不住、悄然提价。与此同时，二手房市场传来“成交量与价格均有上涨”的佳音。许多购房者担忧，这是否意味着北京楼市已经见底，房价反弹一触即发呢？

　　部分新房减轻促销悄然提价

　　记者昨日走访了望京区域在售的楼盘。在望京阜通西大街上，记者来到2月15日刚刚开盘的合生麒麟社售楼处，或许是因为不在周末，此时售楼大厅并没有报道中的火爆，只有两个人在看沙盘。

　　“我们现在平层的售价是11800元/平方米起价，均价在13000元/平方米。”售楼小姐并不热情。

　　当记者问到是不是比开盘的时候涨价时，售楼小姐表示，目前的价格是要比15日开盘时涨了1000元左右。“开盘当天打出了10800元/平方米起的优惠活动，开盘当天火爆，卖了3亿元。”

　　记者随后来到位于望京桥北面、紧挨四环的中广宜景湾，该项目为现房，售楼人员告诉记者，“我们的是现房，目前的售价是在17800元/平方米，但是可以打9.2折，可以做到17000元/平方米左右。在春节的时候，我们可以打到8.5折。目前价格有些上调了3个百分点”。

　　“我盯这个户型很久了，在我印象中，最高的时候涨到超过14000元/平方米，后来跌到了10300元/平方米，其实那个时候就想出手，但又觉得还会继续跌，就没有买，想不到，就两个星期时间，先是涨了500元，随后又涨了700元，就连全额付款也没有了折扣。”

　　在万年花城的售楼处，购房者马先生告诉记者，自己看中的90多平方米8号楼A户型，去年12月中旬的销售价格为10300元/平方米，如果全额付款，还可以享受到9.8折的优惠，即便是贷款，也能拿到9.9折的优惠，然而，时隔两个月后，这个户型便一跃升至11500元/平方米，并且在没有任何优惠的基础上，开发商还要求购房者如果想购买该户型，必须先交纳5万元的定金，同时还要参加摇号。

　　就在万年花城悄然提价的同时，周边的项目却并没任何动作。记者在距离万年花城两站地的星河城看到，和年前11000元/平方米的售价相同，这里和万年花城8号楼A户型相同的房子仍然维持在11000元/平方米。

　　“我老婆怀孕了，这周围的小学，最好的就属万年花城里的北京小学分校了。”马先生一语道破现在购买万年花城的心态。

　　“其实涨价并不是我们突发奇想，我们原来就有计划，在北京小学分校动工时略微提高部分适合三口之家的户型价格。”对此，万年花城售楼处的负责人也坦言，此次提价多为有针对性的涨价，并不是什么“逆势上涨”行为。

　　“我现在是左右为难啊，买吧，又不甘心，不买，又害怕还会涨价。”马先生告诉记者，他准备扛到3月中旬，如果仍未有降价可能，就准备出手了。

　　因“没利润”被迫提价？

　　无独有偶，记者昨日在东三环的首城国际了解到，继1月10日提价500元/平方米之后，其新推的D区还将上调2000-2500元，达到14500元左右。

　　“我以前盯了很久的广渠路36号地，周围房子均价是18000元左右，去年12月推出12500元开盘价后，房子很快就被一扫而空，连让我犹豫的机会都没给。我就担心一些买家抄底现在的低价房。”已买了一套50多平方米D户型的刘先生告诉记者，之前以12500元/平方米售出的房子多为四五十平方米的小户型，而提价后，小户型不见了踪影，取而代之的是80-90平方米的两居室。“按道理来讲，小户型应该卖得贵，但这个房子正好反过来了，我朋友想买一套我那样的房都买不到。”

　　“我们的楼确实涨价了，因为我们当时拿地的价格太高了，12500元的售价让我们没有任何利润。”首城国际售楼处的负责人在承认提价的同时，也给自己找了个出口，那么究竟是不是因为没利润而“迫使”其提价呢？

　　记者在北京市房地产交易管理网上翻阅到了首城国际的资料，与其说它是现在的首城国际，倒不如说这里是曾经的广渠路36号地，两年前，当北京的房价还在撒欢上涨时，广渠路36号地作为当年的地王曾承诺过9500元/平方米的意向售价，根据当时拿地的价格，这个项目的平均楼面价应该是5849元/平方米。“如果算上各种税费、建设成本，这个项目最终的成本肯定不会超过1万元，所以说12500元还是有的赚的。”一位从事房屋价格评估的专家表示，用“没有利润”来解释提价是说不过去的。

　　涨价不普遍 新房未回暖

　　当然，停止促销、悄然提价并不是新楼市场的普遍现象，记者随后走访了望京区域的方恒国际中心，他们的售价是在原价14800元/平方米的基础上进行8.5折优惠。

　　而据协成机构提供的数据显示，望京区域的首开国风上观目前是均价14000元/平方米，比去年开盘时的均价14100元/平方米有略微下降。

　　该区域的里外里公寓去年3月开盘时价格为17800元/平方米，去年10月份售价为14500元/平方米，目前售价降至14000元/平方米。

　　北京香颂日前推出17、18号楼，推出了10套特价房，售价为12000元/平方米，较之前的14000元/平方米下降了2000元。

　　协成机构统计，北京市2月份新开盘数量为16个，大部分为老盘的后期项目，其中朝阳区7个，开盘均价为16800元/平方米。丰台区有3个新开楼盘，开盘均价为12000元/平方米。崇文、东城、延庆、昌平、顺义、平谷各有1个。

　　协成机构统计，北京市房地产管理交易网数据显示，1月份期房商品住宅签约8269套(除去春节期间放假不进行网签的7天)，1月份期房商品住宅日均成交344套；而2月1日-22日共成交期房商品住宅签约5137套，日均成交233套，日成交量比1月份还降低了111套。

　　二手房成交量与价格齐升

　　“江山代有新房出，偏偏旧房胜新房。”记者昨日在通州区果园附近的一家房地产中介采访时得知，果园附近一个楼盘二手房春节前的成交均价是7800元/平方米左右，但春节后的成交均价却已涨到8000元/平方米。“此前登记的均价偏低的二手房已经售完，现在房主普遍登记的均价均高出春节前200元左右。”这家房产中介公司的销售人员表示。

　　“春节前市场观望趋势已不见，成交量‘飞快’增长，仅我们这家通州中心店，2月份以来已签约近200套，而去年年底能有20套的成交量就算不错了。成交量上涨后，房主在定价时也比较自信，现在前来提供房源的房主定价普遍超过去年年底。二手房房价还是比较稳定的。”这名销售人员强调。

　　八通线附近的二手房价格较年前有所上涨，处于通州区其他非地铁区域的二手房价格虽没有上涨，但成交量有所回升。记者在通州北关外一家房产中介采访时得知，这个区域因为比较偏僻，二手房成交价格约低于八通线沿线二手房成交价1500元/平方米，为6500元/平方米。“春节前一个月都难得卖出去一套，但现在问的人多了，这个月也卖出了10多套。”销售人员表示。

　　由于“遥望”CBD地区，通州区的二手房一直受到青睐。与CBD地区更近的东五环附近的二手房也有所回暖。春节前，这个区域的房价跌至8500元/平方米，如今，房主普遍给出的价格都在9000元/平方米以上，有的楼盘均价甚至上万。“地段好的二手房属于刚性需求，价格不会有太大的变化。”朝阳区定福庄区域一家房产中介的销售人员强调。

　　此外，记者在三环附近的朝阳区和平里调查发现，此区域二手房均价较春节前也有回调。“大概每平方米涨了300元左右，在13000元至14000元之间。”和平里西街一家房产中介的工作人员表示，“成交量上去不少，这个月已签了近50套。”链家地产统计数据显示，2月份以来二手房日均成交309套左右，总体比新建商品房成交高出23%左右。

　　北京中原三级市场研究部统计房地产管理交易网数据显示， 2009年1月1日-2月23日二手房网签日均266套，2008年北京市二手房成交量日均189套，日比较上涨40.27%。而通过中原地产成交的数据显示， 2月1日-23日，环比1月1日-23日上涨38.6%。

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，部分典型区域二手房挂牌价格都出现了一定幅度的上涨，相比年前上涨幅度都在3%-5%左右。据北京中原三级市场研究部1月份监测数据显示，东城区二手房价格上涨1.0%，崇文、宣武和丰台区也分别上涨了0.4%、0.4%和0.2%。

　　链家地产市场研究部经理王志伟表示，这些区域一般都具备三个特点：第一，经过2008年一年的盘整，价格已经到达相对低位并且一段时期内没有继续回落，例如望京区域的次新房价格都从2007年底的14000-15000元/平方米回落到12000元/平方米以下，并且连续三个月变化不大，这对于刚性需求来说，心理预期就会逐渐走低，入市意愿变大。

　　第二，区域主流成交楼盘受政策优惠较大：例如清河区域主要成交楼盘九成以上都为房龄在2-4年的次新房，营业税新政让交易成本直接减少5.5%左右，因此即使挂牌价格有一定幅度上涨，实际交易中的支出成本相比年前反而有所下降，这也使得持有者在涨价时变得有恃无恐。

　　第三，区域刚性需求量上涨明显：例如望京清河2月份以来的客户需求量相比年前都翻了一番，需求的大涨加大了持有者的心理预期。

　　“火热”二手房抢走新房客源

　　二手房成交量和价格一齐上升的同时，新房却仍难以博取消费者的兴趣。

　　管庄地铁旁一个新项目开盘后，给出的价格是毛坯房7900元/平方米，精装修8900元/平方米。此外，该楼盘还推出了全付款购房7200元/平方米的低价。去年同期，该区域的新房均价接近10000元，此次新盘推出的价格与3年前该区域新房的价格差不多，而这个新项目附近的二手房均价接近9000元。

　　中国社科院工业经济所研究员曹建海表示，在政策的刺激下，二手房在京日成交量这两个月已恢复到去年同期水平。据统计，京城二手房交易量在1月份出现近1/4的增幅，并首次超过新房达到7330套。2月份，市场交易正常进行，截至本月中旬，二手房在本月已经售出整整5000套。房产中介公司普遍预测，本月环比数据会有所增加，交易量预计可突破8000套。

　　曹建海分析，二手房地理位置好、周边配套设施齐全、价格相对比较稳定，且大部分在五环内，而新房地理位置毫无优势，即使新房打折低价出售，也难对二手房市场形成压力。新房与二手房目前并没有太大的可比性，开发商的大幅降价也只是在特殊时间点做出的销售策略。

　　“春节前，北京再度推出十五条新政，其中二套房贷松绑、取消限外等政策将助推楼市成交继续反弹，对于求购二手房的消费者来说，政策等于让二手房购买者省了5%的购房款。京城二手房有望迎来交易高峰。”曹建海表示，“但二手房回暖恰恰分流了新房潜在的客户，二手房还将继续对新房市场进行挤压。”

　　促销进行到底才能让楼市回暖

　　面对部分新房项目的调价，和马先生有同样想法的购房者越来越多，新房市场是不是真的反弹了？

　　“其实现在新盘的需求量巨大，但成交量萎缩。”业内人士表示，部分楼盘的调价并不能说明新盘反弹的节点性时刻真的到来了。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据也证实了这一说法，2008年11月至今，北京市新房存量逐月减少，其中12月新房存量环比减少了1.3%，2009年1月新房存量环比减少2.2%，2月仅上半月存量就减少了2.0%，存量的不断减少一方面表明市场供应减少，另一方面也表明了新房市场仍有较大需求。

　　然而另一组数据却显示，自2008年12月起，北京市获得预售许可的新房项目数量已连续两个月下跌，且环比跌幅均在40%以上，此外自今年1月26日以来，已经有20余天没有任何新房项目获得预售许可，对此，专家预期2月准许预售项目数量可能会进一步下跌，这在影响未来几个月新房市场供应量的同时，也反映了开发商对市场走势的不确定。

　　经过记者走访发现，所谓的新房价格上涨，实质是开发商取消或减轻了开盘时、春节期间所做的优惠活动。开发商见促销取得了不错效果后，便将价格回调，造成房价即将上涨的趋势，抓住人们“买涨不买跌”的心态，还希望牟取更高的利润。

　　但明天地产业务总监贾玉鹏却认为目前这种做法并不明智，开发商应该借目前势头继续促销卖房。

　　“目前的房地产市场经过了2008年的寒冬，已经打破了只涨不跌的神话，而消费者经历了这波调整，已经开始更加理性的消费，妄图通过这种营销手段来维持高利润是不现实的。”贾玉鹏表示。

　　“确定下一步开发商怎么做，将会对市场及购房者心理产生很大影响。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航与贾玉鹏的观点类似，他表示，新房市场仍有大量需求存在，交易量却仍然下跌，可见买卖双方的博弈仍在继续，这也是开发商谨慎探市、连续20余天无新盘获得预售许可的主要原因。但僵局终要打破，且开发商迫于资金链压力对打破僵局的愿望会更加迫切，开发商在交易过程中处于相对强势的地位，他们的态度很大程度上决定了交易的成败，他们的最好方法并不是趁着自己的某项优势悄悄提价，而应拿出诚意，实实在在地降价让利，让购房者买得起房。

　　贾玉鹏表示，春节过后一、二手房出现的一段成交高潮，表现在以下几个方面：一方面，许多刚性需求等了一年了，过完年不能再等，这些主要反映在二手房的成交；另一方面，北京房地产新政的推出，将二手房的税费降低了很多。此外，因为去年房市、股市都不太好，2009年其他的贸易投资也不好做，所以许多投资者在这个时候进入了房市。

　　“但这不能代表楼市已经回暖，更不能说明房价将要上涨。如果这个好的趋势能够持续到3月份，当人们的预期已经发生变化时，将释放更多观望人的需求，那样楼市将真正回暖。但如果这种趋势没能够保持，那么到4、5月份的时候还将有一轮降价调整。”贾玉鹏认为，开发商的降价促销已经得到了市场消费者的认同，而开发商这个时候选择把促销停止，无疑将把刚刚开启的市场又关闭。

　　“目前的市场舆论、经济形势都不支持开发商上调价格，真正对楼市有益的还是开发商要将促销进行到底，让房地产市场真正回暖。”贾玉鹏表示。

　　房价与宏观经济有无关系？

　　由于楼市与整个宏观经济联系紧密，二手房的回暖让许多消费者认为，中国宏观经济已经复苏。但曹建海并不这么认为，他表示，整个物价仍在走低，反映出当前中国经济形势仍然比较严峻。

　　“近期二手房市场回暖是政府的救市措施起了直接效果，与整体经济无关。”曹建海分析，“也不排除部分消费者因为害怕发生通货膨胀而选择购房保值，但这部分人群非常小。”通货膨胀一般指因纸币发行量超过商品流通中实际需要的货币量而引起的纸币贬值、物价上涨现象。

　　曹建海认为，从去年10月份至今，受国际金融危机的影响，我国经济增速开始下降。加上宏观调控的作用，原先比较严重的通货膨胀得到抑制。但受生产资料价格指数(即PPI)上升、货币发行速度加快等因素影响，今年下半年我国应注意防止通货膨胀。

　　谈及此次京城房价，曹建海坚定地认为，三、四环二手房均价应该降至7000元到8000元。“过去几年涨得太厉害了，现在应该是理性回调的时候了。我个人估计，回调至2004年或2005年时的价格最合理。”