近几个月来，北京楼市频刮促销风。除了此起彼伏的打折外，一些项目还采取“赠送地下室”等促销策略以吸引购房者。近日，有读者致电本报，对开发商赠送地下室的方式提出疑虑，“所赠送的地下室能办产权证吗？是否会有什么风险”？

　　记者调查了解到，目前市面上为促销而赠送的地下室，并非都能办产权，部分仅有使用权。根据物权法规定，不能单独办理产权的地下室，则属于小区公共附属配套，归全体业主共有，开发商所赠送的使用权是完全没有保障的。

　　地下室办产权先查规划

　　刘先生近日到东五环某项目看房，对于仅剩两套的一层送地下室的户型比较中意，销售人员向他表示，地下室是无偿赠送的，而且可以办理产权。但刘先生有点担心销售人员的承诺有点不靠谱。

　　在没有看到真实凭据之前，刘先生的担忧不无道理。盛廷律师事务所律师毕文强指出，通常情况下，地下室是属于整栋建筑的公共附属配套，按规定属于全体业主所有，如果规划部门对地下室有单独的规划许可，而且开发商没有把建设地下室的成本摊入售房成本中，才可以赠予或者出售地下室。所以作为购房者，刘先生不应轻信开发商“能办产权”的口头承诺，而应该“眼见为实”。

　　最关键的一点，是看最初规划审批的时侯是否允许，只有在开发商能向建委提供最初单独规划建设方面的证据时，才能办理地下室产权。对于刘先生来说，一般可要求开发商在签合同时将相关图纸作为附件，这样对购房者利益保护更强一点。

　　办地下室产权需交3%契税

　　虽说是“赠送地下室”，但是实际办理相关手续的过程中，也是有税费产生的。毕文强说，如果开发商送给刘先生的是带产权的地下室，那么就算是一个赠予行为。按照我国现行规定，房产赠予不会单独收赠予税，但是赠予后涉及到过户，是需要交纳契税的，契税的税率是3%。尽管地下室是开发商赠送的面积，不计入最终房款，但是建委有一个最低基准价，计算税费的时候不能低于该基数，所以契税还是避免不了的。购房者应该事先和开发商约定好，这笔税费由谁来交，并将此写入合同。

　　此外，如果地下室能办产权证的话，那么业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费，收费标准与普通房屋一样。

　　一般难以单独办产权证

　　刘先生看中的是一层赠送地下室的户型，如果符合办理产权的相关规定，是否可以把房子和地下室分开办成两张产权证？

　　毕文强说，只要房子和地下室是相连的，一般是会办在一张产权证上。地下室若是要单独办证的话，要求非常高，至少应当是能够独立使用的空间，比如需要是“单独一个门与其他的空间不互相影响”。

　　在这种情况下，两者实际上就成为了一个整体，如果刘先生日后想把房子转卖的话，地下室部分也需随房子一起转卖。

　　其他关键词

　　　　实用程度

　　●案例：西南四环某项目目前正在进行“买房送地下室”的促销，只要购买该项目的任意房子，都可以赠送地下一层的地下室一间。张小姐想要购买一套60多平米的1居，了解之后发现，所赠送的地下室仅仅只有3平米，而且得从楼上先下到一楼，然后才能再下一层到达地下室。

　　点评：当开发商打出“赠送地下室”的促销广告时，要实地看一下地下室面积有多大，层高有多高，能做什么用途，此外，还要看看所赠送的地下室离自己所要购买的房子有多远，前去是否方便。设想一下，若是赠送地下室的高度不足两米，或是步行前往需十分钟，那么这样的地下室实在是有如“鸡肋”，没有多少实际意义。

　　维护费用

　　●案例：王先生在朝阳区购买了一套别墅，开发商表示地下室属于赠送面积，不计入房款，但是需要交纳物业费。王先生想知道此举是不是合理，同时，他想了解地下室是否需要交纳供暖费。

　　点评：如果业主对地下室造成了实际使用，那么是应该按规定交纳物业费和供暖费的。这分为两种情况：一种是开发商赠送王先生的是具有单独产权的地下室，那么一般来讲王先生是要按照产权证上的面积来交纳物业费的。还有一种情况是，若地下室属于全体业主所有，开发商是无权将地下室另行出售的。如果出售，由于业主是实际占有使用者，物业公司一般也会向其收取物业费，但这点目前来讲是有争议的。至于是否交纳采暖费用，需要看是否属于供暖面积，如果没有供暖设施，则无需交纳供暖费用，如果有的话则需要交。

　　上市转让

　　●案例：陈先生前年购得昌平区一套花园洋房，当时开发商在购房合同里约定“地下室为赠送部分，不计面积”，但是地下室部分一直没有办理产权证，现在陈先生想把自己这套房子出售。那么地下室能作为房子的一部分一起出售吗？

　　点评：记者咨询链家地产专业人士了解到，如果地下室产权归属业主的话，带地下室的房产买卖在登记备案时一般也是要分成两个部分的，一是房子的买卖，二是地下室的买卖，这实际上是两个交易。如果地下室部分没有产权证，那么在二手房交易备案登记时，只能体现房子的面积，地下室的交易形同“隐身”。当然，从合同履行层面上说，买方可以和卖方在合同中约定“地下室使用权一并转让”，但是由于没有产权，风险还是很大的，当小区其他业主追究起来维权的话，买方没法找出地下室归自己所有的依据。(记者 杨娟娟)

　　(本期解答：北京雄志律师事务所王荣香律师）