13万50年 楼盘只租不卖

　　小户型精装一居 不足千元租新房———

　　时近岁末，有不少开发商频频“发狠”推出优惠价楼盘，不俗的销售业绩为楼市倍添暖意；同时，年终的一片“抄底”声中另有新象迭出，“全款精装每套不足13万获50年租赁使用权”，“特惠出租全新精装一居980元/套/月”，低价位引来观望人群的眼球。笔者在周末前往两处楼盘，探访虚实。

　　“13万租50年，平摊下来每年四五千，每月最多三四百块，你说还合算吧？”被“总价13万”吸引前来看房的张女士夫妇，在项目现场念叨着。他们所看的“楼盘”，是位于朝阳区的某MiniStudio独立创作区项目，称作“楼盘”，因为它和普通楼盘的宣传广告类似，“25-50平方米，精装每套总款12.8万起，限供800套”；但它和普通商品房又有个最大差别：只租不卖。“精装12.8万起”，细看下来，原来是指为期50年的租金价格。

　　●置业者：50年太久 一纸租赁合同靠谱么？

　　笔者在售楼处得知，目前项目虽未开盘，交付也要等到2010年，可已然积累了不少人气。然而，现场所有人都表达了同样的疑虑：“一租50年，只有合同为证，靠谱么？”还有人对细节质疑：先要我们交完全款13万，那交房时达不到建房和装修质量怎么办？项目交付前出现变故、住进去后万一被拆迁，我又该去找谁赔？

　　笔者在以看房人身份咨询时，工作人员对“只租不卖”这点并不避讳，表示，“楼盘”虽然以普通商品房模式宣传，但因为地块本身为创意产业园区，事实上，这里“就是投资品，跟股票、基金一样，只是我们的产品看得见摸得着，风险小，升值潜力大，盈利更快更稳健而已”。

　　“总价13万的房子，如果是商品房卖价还真会考虑。”一位现场看房人的话一语道破。

　　●投资商：我们的产品和商品房有本质区别

　　据了解，项目方为一家传媒公司，仅是投资人，土地性质为乡属产业用地不是房地产开发，他们本身也只拥有租赁权。笔者随后与对方取得了直接联系，希望对看房人的疑问予以求证。

　　此项目某负责人表示，创意园区“由头”来于朝政会【2007】110号文件确立的一个文化创意产业项目，属朝阳区文化创意产业聚集区之一。他们“只租不卖”是希望探索一种在北京市场尚属罕见的全新模式，由此和商品房有本质区别。具体说来，房子无产权，只有使用权，和置业者的合同关系是租赁而非买卖或销售。他解释道，MiniStudio独立创作区采用20+20+8累计48年租期的模式(加上项目建设的两年时间，宣传中为“50年租期”)，即20年租期届满后，续签下一个租期的合约。

　　尽管笔者表示，现场看房人中不少希望拿来过渡性自住，但对方认为，在房屋用途上此处重在投资：“你上班累了，在办公室睡觉休息，会出现什么问题？”

　　这位负责人还表示，在合同签署时，公司与政府及乡属企业合作的关联条款，譬如租期、用地性质、注册等，只要是可公开文件，均会让租赁人知晓；然而就租赁合同中关于房屋拆迁补偿、未来出现的维修费用等的相关约定，他们虽然均已考虑在内，但与合同本身一样，还在研究中，目前尚无具体信息可透露。

　　●法律专家观点●

　　租房权益要想保障须直接和产权人签约

　　物权法及房地产专业研究律师蔡耀忠接受采访时表示，有意租赁这处楼盘前，必须弄清几个方面的问题：首先，租房签约需要找到真正的产权人。因为无论土地抑或其上建筑物的处置权利，或租或售，20年又或者50年，都只属于产权人本身。如投资方本身并无此权利，贸然与之签约，无异于“把钱交给了一个自己都无法确认身份的人”。以此类推，租房人如果想要再行转租“租来的房”，也不合法律规定。其次，国家《合同法》中明确规定租赁期不可超过20年，超过部分无效，通过“20+20+8”的续签合同规避了20年的期限标准，但原则上不被允许，如此操作或可出现20年之后租房人不受保护的情形；然而合同中仅标明20年租期的话，无疑又和“租50年才13万”的“便宜房”宣传相去甚远。再次，对于可能出现的房屋拆迁补偿、未来维修费用等等，根据合同的相对性，租房人都应该直接找签订合同的另一方处理，即投资方传媒公司，这点的未来执行上在蔡律师看来，或同样存在不小的麻烦。

　　不排除土地本身存在问题

　　专事房地产及诉讼业务的律师张永魁则表示，对此不排除两种可能性：第一，土地本身存在一定问题，或可为农村集体用地；第二，这或许只是一种变相的“以租代售”方式，通过特别的营销策略吸引来眼球，最终仍为实现销售目的。

　　小户型精装一居：

　　不足千元租新房？

　　李小姐是位年轻白领，她近来发现一则广告：“特惠出租全新精装一居公寓，980元/套/月，每日班车往返，家电全配，拎包入住”，不足千元能住上精装修公寓房，挺让人动心。

　　●租房人：图实惠，为方便

　　笔者在周日乘定点班车来到了这个位于北京西房山区的公寓项目，尽管刚交付不久的公寓看上去住户冷清，但前来找“出租房”的人并不算少。据公寓租赁部工作人员介绍，这一国际酒店公寓项目周围是大体量的普通住宅楼，配套设施齐全，一周前，他们决定在纯酒店部分之外选出一些公寓作出租，面积35-58平方米，每月都是980元租金，家具家电齐全，水电、电话、电视等费用需自理。

　　杨女士夫妇是随父母一同前来的，为喜欢郊区清净生活的父母选间房子，她觉得这里位置实在挺偏，生活不够便利，而且各种费用算下来也要1100多元了，所以还在犹豫当中。已经租下房子的尚小姐则表示，公寓押一付三的付款方式其实和自己租房差不多，她认为不用花心思找房，比较省心，打算考虑租一年。

　　●业内人士：新房不好卖，由售改租未尝不可

　　链家市场部业内人士表示，相对于此前较多出现的二手房“由售转租”来说，新房不卖反而改出租的情形比较少，这在一定程度上可归结为楼市不景气之下，楼盘不好卖的应对措施，通过此法一方面能规避房产空置带来的损失，另一方面可以等待市场的回暖，未来再卖到理想的价位或是留作其他用途。但这位业内人士同时表示，对于一些资金较为紧张的开发商来讲，靠散客出租回款仅是杯水车薪，实为救急之举、难成长久之计。本版文/刘晶晶