“只闻楼梯响，不见人下来”，这是对房贷新政现状的最好描述。10月下旬，央行发布的房贷新政允许个人购房贷款利率最多打7折，首付20%。“每个贷款人情况不一样，需要根据具体情况才能确定利率下调的幅度。”这是近一个月来，记者在采访房贷新政时听到最多的一句话。新政出台至今，除个别银行公布了房贷操作细则外，绝大多数银行的房贷新政仍未公开。贷款人要想享受利率下调，还得下点真功夫。

　　下调30%：条件苛刻

　　首套+自住+普通住房+资质好+信用好

　　准备贷款购房的人想要得到房贷利率下调30%、最低首付20%这个“优惠极限”，并不容易，需要满足极为苛刻的条件。各银行在接受记者咨询时给出的条件惊人的一致：首套+自住+普通住房+资质好+信用好。如，交行的实施细则规定，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%。建行刚发布的规定明确，建设银行对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。农行也有类似规定。

　　贷款人需要注意的是，在实际操作中，首套、自住、普通住房都是银行考核的硬性条件，其中首套是以家庭为单位、普通住房以本市相关部门新公布的标准为准。资质、信用是软条件，是银行控制贷款风险的重要参考指标，很大程度上决定着银行是否放贷、贷款人获得的额度。资质好、信用好容易获得银行的认可。因此市民平时要多注意保持良好的信用，比如尽量不要出现信用卡的逾期还款现象。

　　争取29%：退一步海阔天空

　　多提供财力证明，找资质较好的亲朋担保

　　享受不了下调30%的“极限优惠”，贷款人也不必气馁。在当前市场竞争激烈的环境中，只要贷款人符合一定条件，各家银行肯定会综合央行政策及贷款人最大利益来权衡执行利率问题，这意味着贷款人仍然能够享受一定程度上的利率下调优惠，只不过不是30%，但有可能是20%、或是25%，甚至是29%。贷款人不妨根据自己的具体情况去各家银行咨询一下。

　　部分银行工作人员表示，对于资质、信用良好的贷款人，在满足一定条件下，可以给予一定利率优惠，甚至下调多少，需要视贷款人的具体情况而定。这意味着，从下调1%至29%都有可能。那么怎样才能争取到最大下调额度呢？一般情况下，贷款人应当结合自身情况尽量满足银行的“软性条件”。比如，多提供个人财力证明，包括定期存款、国债、保险、私家车等等，还有连续几月工资明细等，若能找到资质较好的亲戚朋友做担保会更好。

　　还款中：尽量申请 省一分是一分

　　详细咨询，递交相关申请和资信证明

　　正在还款中的贷款人群同样关心自己的贷款利率能否下调，对于这一人群，大部分银行的政策相当含混。

　　在已公布的细则中，只有农行规定最明确：存量房贷客户的贷款有两种调整方式，一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无须借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍；另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的明年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。其他银行则规定的较为抽象甚至没有。

　　对此，部分银行人士和专家表示，虽然大部分银行并不倾向于给存量房贷最优惠利率，但银行会考虑到房贷市场的竞争，因此对一些符合一定条件的优质客户实行利率下调的可能性比较大。正在还款中的贷款人不妨到银行进行详细咨询并递交相关申请和资信证明等，争取最大程度的房贷利率优惠。(记者 胡结友)