与去年连续数月观望的情景不同，牛年一开始京城楼市的热点就被集中锁定在城八区中，城中人出走“到城外安家”的势头一时间冷却下来。记者采访多位购房人得到的结论是，越是靠近城区购房，其时间安排越自由些，另一方面是房子的抗跌性也越强。针对目前消费者的需求，本刊特别推出了淘房专题，同时联合亚豪机构收集了30余个目前热卖的优惠新盘并一一罗列，率先帮读者踩踩盘。

　　细数在售楼盘，不难发现如今北京市城八区内多数项目的销售均价定在10000至20000元/平方米之间。对于手头仅有20万元存款的买房人，选择单价在10000元/平方米、面积为90平方米的自主户型；或是单价在20000元/平方米左右，面积在50平方米的投资性户型被认为是“最经济”的理财方案。为此，针对楼市呈现出来的市场特点，本期我们还唱响“买房四部曲”，帮读者提供买房参考。

　  第1步　踩盘：定价位

　　为给购房人提供置业指导，晨报《房产周刊》联合亚豪机构收集了30余个眼下京城热卖楼盘。在踩盘的过程中，我们发现有的项目打出直接降价40万元/套或是定期有优惠的现象；也发现相比小户型，大户型敢叫“高价”的情况。为此，亚豪机构企划总监郭毅分析认为，可以看到目前设计合理、舒适度高、景观条件好的三居优势要大于两居室，加上“9070”政策的执行，很多开发商认定大户型产品将成为稀缺产品，因此定价开始高于两居(详见下表)。

　　中原地产董事总经理李文杰近日撰文则认为，楼市的“小阳春能否坚持到4月还要看市场考验”。从定价方式与销售前景来看，目前除了打折优惠，开发商还没有其他办法来促成交易。但李文杰此前在接受本报记者采访时表示，当新盘已经低于周边同类型产品的二手房价格时，这样的新盘就可以考虑出手，并不是“熊市”就不能买房。

　　第2 步 选房：看前景

　　目前不少开发商推出优惠折扣吸引购房人的眼球，而低迷的楼市给了买家更多的选择余地。面对如此众多的项目，看花眼的消费者对项目优劣势的判断一下理不出头绪。本期我们特别罗列出目前京城中关注度较高的楼盘进行逐一介绍和点评。

　　远洋·沁山水

　　项目描述：位于石景山区西长安街玉泉路地铁站向南300米，由14栋楼座组成，项目占地近10万平方米，其中居住用地8万余平方米；区内由居住板块、酒店板块、商业板块和幼儿园板块构成。一期、二期已售罄，三期为项目的10至14号楼，户型面积90平方米左右两居和90至160平方米三居。据悉，三期计划在今年3月份推出。

　　点评：入住还要等两年，着急入住的购房人可能等不及。

　　万年花城

　　项目描述：位于西南三环花乡地界，紧邻西南三环，总建筑面积约200万平方米，未来居住总人口达到3万多人，11000多户。结合地块所独有的花乡文化渊源以及大学园区、丰台高科技园区、城市绿化隔离地区的情况，目前该项目周边已形成一个集居住、商业、教育、就业于一体的城市边缘综合生活新区的概念。目前在售为四期5至8号楼部分户型，主力户型是92至95平方米两居，均为现房发售。

　　点评：10号线二期和9号线都将通过该项目，但距离地铁通车至少还需要两年。计划买该项目的业主，除坐公交车外，可考虑与小区业主拼车出行，静等地铁开通。

　　合生·麒麟社LOFT

　　项目描述：地处望京中心，位于阜通西大街与望京街交汇处，是汇集生活、办公、创作、购物等功能的国际时尚大社区。在售户型为LOMO空间2号楼和LOFT公馆5\6号楼。LOMO空间均价11800元/平方米起，LOFT均价19800元/平方米起。2011年交房入住。LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为65至80平方米。建筑类型为LOFT公馆、LOMO行馆、LOMO开间、商街。

　　点评：较受关注的该项目LOFT是以文化产业立项的产品，产权问题是业主们操心的一大问题。此外，按照商用水电收费的话，居住成本还要高很多。

　　悦溪

　　项目描述：朝阳区北五环,轻轨13号线北苑站向北一公里，悦溪公寓规划29栋住宅单体建筑。预计3月7日将再次开盘，计划开出两栋楼(919#、920#)，主要是两居室90平方米、三居室130至180平方米、四居室220平方米，板楼均价10300元/平方米，塔楼均价9200元/平方米。2010年9月入住。

　　点评：不足10000元/平方米的价格、还紧邻地铁13号线的介绍着实让人动心，但与记者一同前往的朋友们都感叹，下了地铁走进项目可不近呀，差不多走了两站地。

　　第3 步 算账：要省钱

　　我们拟30岁的小李首付20万元，贷款50万元买房，计划贷款20年，参考“伟嘉安揭”网上房贷计算器进行计算，帮他算笔贷款账：

　　1.使用商贷借款50万元

　　按照2008年12月23日利率下限(7折优惠利率)计算，使用等额本息还款法，贷款期限为20年，小李每月的还款额为3071.69元。

　　按照2008年12月23日利率下限(7折优惠利率)计算，使用等额本金还款法，贷款期限为20年，小李第1个月的月还款额是3873.58元，第120个月的月还款额是2985.92元，第240个月的月还款额是2090.79元。

　　2.使用公积金贷款50万元

　　资质良好的小李月缴存公积金为450元，同时也是首次购房，因此符合申请贷款50万元公积金的条件。贷款成功后，小李可通过三种方式还款，以2008年12月23日后执行的公积金贷款利率计算，按照等额均还方式计算，小李的月均还款额为2995.76元；按照自由还款方式计算，小李的最低还款额为2487元。

　　假设小李贷款50万元购房，贷款年限是20年期，从2009年3月开始还款，但是小李计划到2019年3月提前还款，一次性还完剩余贷款，于是按照目前的利率可以算出：

　　按照公积金贷款还款方式计算，小李在2019年3月需还款298665.25元，节省利息60826.05元；此前已还款总额为359491.3元，已还款利息为157196.45元。

　　按照商贷还款方式计算，如缩短还款年限，月还款额基本不变，小李在2019年3月需还款302220.77元，节省利息66445.86元；此前已还款总额为368666.63元，已还款利息为169843.33元。

　　综上所述，即使假设未来10年利率不发生变化，小李还是按公积金贷款划算。

　　(注意：上述月还款额的变化还取决于利率的调整，暂利率在20年内设置为不变量。)

　　第4 步 操作：做功课

　　虽说在买房过程中有很多环节都需要考虑，但编辑发现，通常咨询买房贷款的朋友最多。因为涉及环节较多、办理时间最长，因此本期编辑就读者常提出的贷款问题进行答疑。

　　1.销售人员介绍说目前商业贷款比公积金好的说法是否正确？

　　事实上，公积金的贷款利率一直低于商业贷款的利率。以目前7折的优惠商贷和公积金进行对比，利率差距不是很大，但提醒借款者考虑到未来的加息空间，一旦重回“加息”时代，公积金的优势就会更为突出地显现出来。

　　据前段时间刚办完房贷的朋友介绍，销售人员指商业贷款好多半是因为商业贷款的流程比公积金的简单，同样，如果出现提前还款，商业贷款的灵活性更强一些。但最终选择什么样的贷款方式，还是建议买房人到网上利用房贷计算器好好算笔账。

　　2.用公积金贷款50万元要交4000多元的办理费是乱收费吗？

　　通过中介办理公积金贷款都要交办理费。按照规定，在帮你办理公积金贷款的时候，中介方都会让你签订一份委托书。同时，在与其签订的委托书中罗列了各项费用。目前这一行业还没有统一的定价收费标准，只是按照贷款额度的不同办理费不等。一般正规的中介代办机构的收费价格差别不会很大，他们之间也存在竞争。

　　按照朋友年前用公积金贷款77万元、交纳6900元的比例算，您的费用和他的差不多。仅供参考。

　　3.付了首付款算买成房了吗？

　　很多人都是在交了首付但还没有办下贷款来提出了这样的疑问。北京市炜衡律师事务所律师庄清忠解释，付了首付款一般都会签订购房合同，双方签的合同生效后，买卖房屋的行为就有效。如果是因为买家原因没有办下贷款，可与开发商重新协商付款方式，或转银行重新办贷款。

　　4、买新房办公积金贷款必须通过开发商指定的中介办吗？

　　买新房涉及开发商是否抵押的问题。如果办了抵押，那消费者在签订购房合同时还要签署一份解押书。一般开发商指定的代办机构是帮项目做担保的中介公司，因此还需通过其办理贷款手续。

　　5.与开发商签订购房合同和贷款合同必须同时签订吗？

　　一般贷款买房时，开发商在让您签订购房合同的时候，也要求您提交贷款的相关资料，但这时并不是签订贷款合同。无论是走商业贷款还是公积金，您的资料都要先走到贷款部门进行审核，最后还要进行面签来确定您是否符合贷款要求。

　　其中，也有因公积金贷款未通过转而再选择办理商业贷款的情况，因此在实际操作中,贷款合同签约的时间也晚一些。因此，消费者不必因确定不了贷款方式而犹豫不签购房合同。（晨报记者 王丽娅）