●住宅市场未现“后奥运效应”

　　●价格回落不明显是主要原因

　　●开发商应通过降价扩大销售

　　●政府调控促进价格理性回归

　　什么是房地产的“奥运效应”？从各国举办奥运会的经济效应来看，由于奥运需要大量的场馆建设和交通基础设施建设，对商品房价格带来了明显的“示范效应”；由于这些奥运场馆的建设要挤掉一部分住宅土地，理论上会造成住宅市场供给的减少。另外，还有奥运所带来的经济增长效应。这三方面的因素都会刺激房地产价格的上涨。通常，我们可以把这些归类为房地产市场的“奥运效应”。

　　正是在“前奥运效应”的刺激下，房地产价格出现暴涨，大大超出了消费者的购买能力，这时候购房者持币观望，但是潜在需求仍存在，只要价格出现一定的回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥运会看作房地产价格调整的分水岭，因此把购房计划拖延到奥运以后，届时再根据奥运以后的房地产价格变化重新启动购房计划，这也就造就所谓的“后奥运效应”。

　　市场需求再度抬头的“后奥运效应”的发生并非必然。它只是在房地产价格下跌之后才能产生的一种效应，是一种有条件的效应。目前,我国房地产市场“后奥运效应”不明显，主要原因是市场价格并没有出现一定幅度的回落。不可否认，众多房地产企业不愿降价主要基于两个原因：第一，前期所拿到的土地价格高昂导致其开发成本很高；第二，他们唯恐市场买涨不买跌，担心一旦房价出现集体的松动反而会导致市场的进一步观望。

　　对此，笔者不敢苟同。首先，部分房地产企业所拿土地的价格的确较高(主要是2007年房价暴涨之时所购)。但笔者认为，这部分高价土地在房地产企业所购土地比例中并不高，并且绝大部分房地产企业在前几年的价量齐涨的带动下获得了高额的利润。即使目前房地产企业将所售房屋价格进行下调，也并不会造成企业的大面积亏损，况且在当前的市场背景之下，房地产企业应该将其考虑重点转移到企业生存上来，而通过降价扩大销售无疑是自救的最佳途径。

　　其次，房地产企业所担心的“买涨不买跌”也未必存在，至少这种现象并没有想象的那么严重。如果房地产完全用来做投资所用，无疑就容易形成“买涨不买跌”。但是房地产还是一种生活必需品，即用于自住，只要存在自住需求，并且没有超过其购买能力的话，那么房地产市场就会出现“既买涨、又买跌”的现象。然而，目前有部分房地产企业通过买房送车等一些“暗降”的方式来销售并未起到预期的效果，反而引发进一步的观望情绪，这似乎正好验证了房地产企业所担心的“买涨不买跌”现象。我们也应该看到，房地产企业所作的这种“暗降”措施，并没有使房地产价格真正回归到居民所能承担的购买水平，并且从相关机构的统计数据来看，房价只是增幅放缓，这样高企的价格水平又怎能引发市场需求呢？

　　今年年初，万科在全国掀起了一股“降价风”。尽管这次“降价风”并未完全引发集体降价的发生，但万科却在这次“降价风”中抢占了先机，迅速回笼了资金，减轻了资金紧张的压力。

　　不可否认，在本轮经济调控中，中央政府宏观调控措施有所调整，政策似乎有放松的迹象，但是笔者认为这种放松只是结构性的调整，而不会出现全面放松，而且这种结构性的放松也不会是针对房地产市场的放松。这主要是基于：第一，房地产价格在最近几年上涨过度，已经完全透支了未来的增长潜力，现在需要进行调整。第二，房地产价格的暴涨已经影响到了民生的建设，成为“和谐社会”建设的障碍。第三，房地产市场是一个资金密集型行业，过多的资金聚集在房地产领域，不利于资金流向高科技行业，减少了企业研发的动力，不利于我国创新型国家的建设大计。如果此时政府对开始理性回归的房地产市场进行托市，无疑会恶化目前已经扭曲的市场机制，只会为未来经济的健康发展埋下隐患。另外，既然目前房价已经严重超出居民购买力，在需求减少的情况下，理应出现房地产价格的下降，这是市场经济规律的表现。政府应运用调控措施促进房地产价格的理性回归。

　　(作者郭田勇 中央财经大学教授)