根在产权归属的农村房改,关系着农村资产向资本如何解放的大问题
我国目前实行的是城乡分割的房地产制度。城市土地归国家所有,但居民和企业可购买国有土地使用权。由此,城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后,可进入市场交易。而在农村,中国现行法律和政策规定,农民宅基地属于集体所有,只能在本村流转,造成农民住房长期不可交易,相应的房屋权属登记系统也极为滞后。
在农村调查时,许多农户都对本刊记者叹息道:农村房屋,哪一块砖、哪一块瓦不是农民用现金购回的。造一幢新房,往往要让全家10~20年的财产性收入“沉淀”下来,“活钱顿时变成了死资产”。甚至有农民认为,城乡二元分割的体制对农民最不公之处就体现在这里。在农村遭遇“融资难”的今天,他们呼吁加大农村房屋产权的流动性,以激活这块最大的“沉睡资产”。
安徽省宣城市从1997年就开始“悄悄地、大胆地”试点农村房屋产权登记制度改革,使农村房屋产权在进一步明晰后进入银行作为抵押物,并允许进行交易。农村房屋产权实现规范流转之后,当地农民数量庞大的房屋资产,迅速化为资金流动起来,农民融资能力大大提高。
此前召开的安徽省建设工作会议上,有关专家认为,实施农村房屋产权登记、发证、流转制度,有利于调整农村产业结构,发展农村经济,实现农民增收;有利于加强村镇规划管理,促进社会主义新农村建设,统筹城乡发展。这将引爆农村生产力的新一轮大解放。
唤醒“沉睡资本”
调研中,本刊记者遇到了李鼎清,宣城市宣州区向阳镇杨村的一名农民。2002年,他把自家的两层砖混结构商住房办理了抵押登记,从信用社申请了3万元贷款。有了本钱,李鼎清干起了棉花收购买卖,向周边县市和浙江、江苏、山东等地经销,逐步积累了自己的“第一桶金”。
2004年,尝到了贷款“甜头”的李鼎清再次动用自己的房产证,加上本村另外3户村民的房产证,向信用社申请房屋抵押贷款9万元。利用贷款,李鼎清合伙成立了年和棉制品有限公司,从事棉花加工和销售经营。公司虽小,但年加工籽棉400万斤,当年实现利润46万元,还解决了100多名剩余劳力的就业问题。像李鼎清一样,依靠自家房产抵押盘活资金、发家致富的农民,在宣城已有近万人。
宣城市房管局孙令军局长告诉《瞭望》新闻周刊,农村房屋登记制度改革遇到的第一个难题,是缺乏现成的法律、法规依据,特别农村房屋的流转受到现行法律、法规严重制约,加上多数乡镇没有基层房管所,开展农村房屋登记工作曾困难重重。
遵循“积极探索、慎重试验”的原则,宣城市房地产管理局自1997年起大胆突破了农房产权登记范围的框框,规定:只要“农民自愿”、土地来源合法,无论乡镇国有土地范围内的房屋还是集体土地范围内的房屋,一律可以列入房屋产权登记发证范围。
他们在各乡镇政府成立了“房屋产权登记发证办公室”,接受农村房屋登记的申报受理工作,为了增强此项工作的权威性,他们把农房产权登记中的登记收件、勘丈绘图、申报资料初审等环节,委托各乡镇政府代办,由市房管局进行统一的业务指导与管理。
为了激励农民进行农房产权登记的积极性,宣城市房管局采取多种措施进行服务。考虑到部分乡镇路程较远、交通不便等因素,为方便农村申报房屋登记,他们在交易大厅设立“快捷通道”,从受理、审批、缮证、发证等提供“一站式”服务。只要产权清楚,申报资料齐备,当天内办结。
在具体做法上,宣城采取了乡镇政府与土地、城建、金融等部门齐抓共管的方式。在初始启动阶段,动员乡镇及土地、规划部门对农民现有房屋的用地规划手续尽可能予以确认。在此基础上,加快村庄用地和建设规划的编制,促进规划管理工作的迅速跟进。
在遵守担保法有关规定的同时,对符合流转条件的房屋,金融部门积极开展抵押贷款业务,使农民能够感受到申请房屋登记的现实功效。截至2007年底,宣城市共核发农村房屋产权证9256本(户)、发证面积123万平方米。
农房明确了权属,在资金面引发了连锁反应,宣城农房的流转与交易逐渐活跃起来。2003年至2005年,宣城市村镇房屋转让400多起,转让额达1822万余元。今年1月至5月村镇房屋转让82起,转让额763万元;在房产抵押方面,2003年至2007年共办理农房抵押贷款7700多起,抵押贷款额5亿多元。今1月至5月,宣城又新增农房抵押670多起,抵押额4200多万元。
宣城对这项新改革的每一个环节都严加监督,尤其严防产权登记环节产生“意外”而导致后续的农房抵押交易环节失败。孙令军告诉本刊记者,多年来,宣城市房管局一直严格操作程序,规范操作流程,注重对外协调,及时化解矛盾,从未发生因房屋转让、抵押登记引起的行政复议或行政诉讼发生。
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