张 鑫

　　同济大学经济与管理学院副教授

　　哈耶克认为，观念的力量是非常强大的，观念可以创造和改变历史。这句话也可以用来分析我国的楼市，因为在观念上把住房看成是消费品还是投资品，关系到中国房地产未来的命运和国民的生活。近几年来，我国楼市存在一个怪现象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源紧缺、房价不断上涨，以至出现楼市泡沫。原因就在于，在观念上大家都认为房子是可以用来投资(机)的，于是政府炒地皮，有钱的个人和外资就炒房子。全民炒房的结果是房价不断攀升，使绝大多数低收入者买不起房，深受其害。实际上，除少数高档房以外，大多数房子主要是用来居住的，而不是用来炒的。

　　从经济学来讲，购买房地产确实是一种投资，而不是消费。所以国家在统计物价时，没有把房地产价格统计进去，只把房租的价格统计进去。既然买房是一种投资，“炒家”就希望有很多人来“炒”一把，把价格抬上去，从中获得更多的投资收益。但问题在于，房子不同于一般投资品，它除了具有固定性、差异性和有限性外，还具有民生性。住宅的民生性在于它与老百姓的生活息息相关，因为住宅是确保个人生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品。杜甫的诗句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”道出的就是居者有其屋的良好愿望。

　　不能把房地产等同于一般投资品还在于，房地产投资并不能增加整个社会的 财富，投机过度只会引发泡沫。对此，英国古典经济学家亚当·斯密在《国富论》中就说过，“住宅不会为居住者带来任何收入。如果将其出租，由于房子本身并不能生产任何东西，因此租房者必须找到其他收入来支付房租。” 斯密由此得出结论，房主虽然可以通过出租房子获得收入，但并不会给整个社会带来一丁点收入。他还认为，当投机能获得高额利润时，过度投机就会成为一个最容易犯的错误。那些利润率“最高的国家将毁灭得最快”。

　　为了保障居民拥有住房的基本权利，真正做到“居者有其屋”，许多国家和地区一方面由政府提供大量廉价房，另一方面实行严格的限制炒房的政策。比如新加坡约有80%的人购买了组屋(政府投资建设的住房，以较低的价格出售给中低收入家庭)，并规定两个人联名才能拥有房产，单个人不得同时拥有两处以上的房产。公民所买的组屋5年内不得转让，确实要转让也必须通过政府机构去交易，而不能直接在市场上出售。如果有人被发现买了组屋而不居住，可能要遭到6个月的监禁。新加坡虽然对公寓的买卖没有限制，但常常通过调节税收来抑制房价。当房地产过热时，政府会通过征收100%的个人所得税来抑制投机性需求。在香港，除了允许房地产市场提供的商品房可以完全开放、自由买卖外，主要通过公屋制度(即廉租房制度)来解决绝大多数人口的住房问题。达到一定条件的居民可以购买廉租房，但限于租金低廉和转手困难，居民很难借廉租房进行投资或投机。

　　在美国虽然可以炒房，但大多数人买房都是用来自住的，拥有两套房子的人并不多。原因在于美国的税收制度对“炒家”不利。根据美国法律，房主购房后每年都要向政府缴纳相当于房产市值百分之三的房地产税。随着房子不断升值，房地产税也会逐年增加。如果一个“炒家”捂着几套房子，房子虽然升值了，负担也随之加重了。大概正是因为这个原因，美国较少出现炒房的现象。所以，对于那些趁美国经济衰退准备赴美购房的中国人来说，如果购房是为了供子女留学居住，自然不错，但如果是为了投资赚钱，就得考虑税收风险和汇率风险了。

　　看看我国这些年的大中城市，有钱人纷纷加入炒房队伍，“外资炒房团”、“内资炒房团”四面出击，囤积房屋，哄抬房价，还有一些政府官员也加入进来，利用手中的权力以极低的价格获得最好的房子，然后囤积起来，不仅造成房地产资源的巨大浪费，加剧供求矛盾，在一定程度上对引发房地产泡沫起了推波促澜的作用。

　　可见，无论从经济学角度还是从保障民生的角度看，我们都要改变观念，绝对不能把所有住房都当作股票那样的纯投资品任意炒作。各级政府应把住房看成民生问题，把基本解决中国民众的住房问题作为一项基本职责，向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房，同时采取合理有效的政策措施抑制个人和外资的房地产投机行为。对普通老百姓来说，应重点发挥住房的消费功能而不是投资功能，减少纯粹以投资为目的买房行为。这样上下一致，才能从根本上稳定房价，防止楼市出现泡沫，让大多数人都能买得起房、住得起房。