楼市成交又陷僵局“一些准备开盘的开发商已经开始发慌了，因为不知道如何定价。”在房价持续了几个月的走高态势之后，价升量跌的现实、政策变局的预期等都令楼市进入了“心理模糊期”。何去何从，谁可明鉴？

　　本报记者 张媛媛 北京报道

　　仅仅在一年间，中国楼市就经历了一个“V”形反转，可谓冰火两重天。

　　8月中旬，尽管已经过了认购的日期，但在位于北京东三环西坝河一个名为太阳公元的项目售楼处，顶着烈日前来咨询的购房者依然络绎不绝。

　　“三个月的时间，我看中的房子涨了20万元。”一个购房者说，“之前我看中了一套100平方米的房子，价格是12000元/平方米，当时犹豫了一下，结果不断地涨，到现在已经16000元/平方米了。”

　　而这并不是个案。近几个月，一线城市和多数二线城市都经历了房价快速上涨的局面，而在这轮上涨中，豪宅的表现尤为抢眼。

　　“信贷推手、新投资客的介入以及国企寻找资金避风港的入场都是造成这一轮房价上涨的动因。”《财经》杂志首席经济学家沈明高说。

　　然而，进入7月以来，尽管很多城市的房价再创新高，但楼市成交已疲态尽显。“价升量跌”的楼市现状引发了业内对于下半年楼市的担忧。

　　对此，某网发布的中国不动产研究中心报告指出，下半年商品房住宅市场还将面临一次小幅度的调整，但总体不会有太大出入，这次调整大约在第三季度末和第四季度初开始，在经过一个短期小幅调整之后，整个市场仍将继续回到上升的态势。近两年住宅市场将形成“V+v型走势”。

　　豪宅的标杆力量

　　国家统计局的最新调查显示，7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月扩大0.8%；环比则上涨0.9%，涨幅比6月扩大0.1%。至此，房价已连续5个月环比上涨。

　　如果说今年年初的楼市小阳春是刚性需求起到助推作用的话，那么近几个月来高端住宅的热销就绝对构成楼市回暖的强烈信号。

　　据中原地产发布报告称，2009年春节后，刚性需求支撑下，普通住宅回暖力度很大，但如今从交易数据来看，二季度开始，中高端市场交易明显活跃。

　　另据北京市房地产交易管理网公布，二季度，北京售价前30名的高端住宅成交了993套，同比增长一倍。这些楼盘价位均处于2.6万元～4万元/平方米区间。

　　“在这个以投资客为买主的领域里，高端住宅的重启预示着市场的内在信心支撑在逐渐走强。”中原地产华北区董事总经理李文杰说。

　　据记者调查，在这一轮投资客中，除了一直活跃的私营企业主以及海外人士之外，也出现了近年来迅速积累财富的金融界人士以及“大小非”解禁后的获利者。

　　此外，鉴于人民币持续走强、香港实行零利率以及限外政策放松等因素，香港客户对内地投资置业的热情持续高涨。在这一轮楼市上涨中，来自香港的资金发挥的作用不容小觑。

　　“去年房价在深度调整后回暖趋势明显，同时香港实行零利率使得内地成为市场资金出路等很多原因，使得这一轮香港投资客对内地楼市信心大涨。”李文杰说。

　　以首创置业旗下地产项目为例，7月中旬，首创置业携旗下两大豪宅项目禧瑞都和缘溪堂赴香港进行专场推介，场内座无虚席，其在北京东三环新央视大楼北侧开发的高端项目“禧瑞都”备受关注，目前已成交客户中香港等外资客户的比例高达20%。

　　首创置业总裁唐军表示，去年内地房地产曾一度陷入低潮，但当前已经从谷底反弹。当前全球都在大量印钞救市，对于海外投资者而言，“买房子”是最好的保值手段之一。

　　新一轮博弈再起

　　值得注意的是，豪宅的热销状态仍难掩楼市尴尬。以上海为例，在豪宅热销的同时，很多普通商品住宅虽然也在不断“圈客”，但这些楼盘中的大部分销售情况并不理想。

　　“房价的快速上涨，让购房者的观望情绪重新积聚起来。目前，楼市又陷入了僵持，新一轮价格博弈将再次展开。”阳光100副总经理范小冲说。

　　而这一博弈正在市场中逐步发酵并显现出来。从北京、上海等一线城市，到杭州、成都等二线城市，7月份以来，很多地方楼市已呈现价升量跌的局面。

　　来自上海佑威地产的数据显示，8月上半月，上海楼市单价1万元以下的新建商品住宅成交量只有31.97万平方米，1万元~2万元的商品住宅成交量为36.36万平方米。而7月同期，以上两个数据分别为44.53万平方米和47.68万平方米。

　　而一些城市的商品房成交量在7月步入下行通道后，8月份继续下滑。成都世家机构统计数据显示，8月10日~16日，成都主城区的商品房成交套数和成交面积出现大幅下滑，分别减少1044套、99497.55平方米，环比降幅分别为37.31%和40.62%。

　　“这种逐步积累起来的观望情绪，将在很大程度上影响下半年的房价走势。在开发商和购房者的博弈中，价格的走高将影响商品房交易量，同时，成交量下降也会对价格形成打压。但随后，还会重回上升通道，也就形成‘V+v型走势’。”上述不动产研究中心报告称。

　　而针对部分城市出现的高房价，近期有关部门相继发出了警示信号。为了防范房地产市场风险，银行监管部门要求银行加强按揭贷款风险管理，同时重申严格执行二套房贷标准。

　　住房和城乡建设部有关负责人也表示要重点加强对热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，着力稳定房价。

　　显然，监管层的频繁表态、成交量的持续下跌已使楼市重新进入敏感时期。但业内人士认为，尽管下半年楼市或将再陷调整，但类似2008年的情形不会出现。

　　“即便下一阶段楼市或有小幅调整，但目前经济对房地产投资的高度依赖，注定了下半年房地产政策调整不会用力过大。”沈明高说。