在众多业内人士看来， 2008年楼市的“金九银十”将注定成色大减。继8月份北京楼盘入市供应和销售量创造近三年新低后，九十月份楼市是否能够强势复苏是所有人心中的疑问。

　　事实上，从前两个月京城楼市显现出的“无为而治”的态度，似乎已可感觉到市场出现一些听之任之的消极。可开发商真的就这么放弃2008年了？答案显然是否定的，经历奥运盛会的“蛰伏期”之后，不少项目咬紧牙关挺到9月份放手一搏。来自协成机构的统计数据显示，9月份预计约有38个项目将陆续进入市场，其中纯新盘17个，这部分纯新盘中有相当一部分是开发商原计划在七八月份推出，但由于包括奥运会转移楼市视线等种种原因在内而推迟入市的楼盘。

　　“今年楼盘销售成败在此一举，九十月份可以说是很多项目今年最后的机会，‘金九银十’具体反弹力度将和价格紧密联系，如果市场依旧没有实质性的改观和突破，那也几乎为今年的销售业绩彻底定性。因此不管主动还是被动，这个时期内京城楼市将可能引发重大变革，以中小房地产企业为主的群体将面临生死存亡的严酷考验，他们的态度将为之后这几个月的楼市增加极多变数。2008年北京楼市的决战时刻，已在奥运绚丽华彩的硝烟渐散中悄然来临。”资深业内人士分析。

　　看点

　　高端公寓、别墅成供应主流

　　统计数据显示，9月份预计约有38个项目陆续进入市场。从环线位置上来看，9月预计开盘的项目有半数以上位于五环以外区域，共计16个。四至五环之间约有8个项目开盘；三至四环间有7个项目计划入市；二至三环间约有5个项目开盘，而二环内则有两个新盘计划面市。

　　9月即将开盘的项目中有高档公寓类项目10个，多数项目位于四环内，如威尔夏国际公寓二期、凯德·华玺、擎峰等；别墅类项目5个，多为产品类型较为高端的独栋别墅，如华亚·琉森湖庄园、MOMA万万树、天恒·别墅山二期等，从目前公布的市场价格信息来看，预计9月市场整体均价受公寓、别墅类高端产品放量的影响可能会出现小幅攀升。

　　协成机构副总经理缪培丹认为，与往年同期比较，9月份即将投入市场的新增供应量仍将有所减少，虽说9月是传统楼市营销上的黄金月，并且许多项目因奥运的召开错后或推迟了七八月的入市时间。但由于近期地产市场回暖信号依旧不明显，使得部分开发商对后市预期缺乏信心，从而放缓销售推广。目前的市场观望更为严重，加之政府对于目前市场主体的调控力度没有丝毫放缓的迹象。使得目前市场出现相对萧条局面，但随着奥运后部分市场刚性需求的释放，有望给商品房市场带来购房需求的增加，预计楼市将在奥运后9月底至10月份有希望出现小幅回暖。

　　格局

　　蜂拥入市加剧楼市竞争

　　来自亚豪机构统计显示，九十月份这段时间内，预计将有近80个项目放量销售，其中约四成均为纯新盘，项目的集中供应必然会加剧楼市的竞争格局。“在8月楼市供需出现‘急刹车’之后，‘金九银十’的楼市供应量有望攀上高峰，然而，受‘9070’政策影响导致了产品供应的严重同质化，楼市价格战正在酝酿。”王英男认为。

　　王英男认为，从这段时间纯新盘低价入市受到追捧可以看出，京城的自住型需求仍然较为旺盛，之前受到高房价的制约不得不选择观望，但是一旦发现性价比高的项目就会马上出手。因此，在当前的市场形势下，对大多数项目而言，哪个项目价格降得早、降得快、降得直接，资金就能迅速回笼，以往仅针对部分客户的促销活动已不能引发购房人的购买热情。目前开发商采用的打折、赠礼等促销方式均在利润幅度内，由于土地成本较低尚未触及其成本底限，因此，对于开发商来说，这些促销方式仅仅降低了企业的预期利润率，仍有一定的赢利空间。然而，“金九银十”的集中供应，势必加剧楼市竞争格局，如果价格战继续深入，将很可能令开发商伤筋动骨。

　　变化

　　“价格战”中涨跌互现

　　事实上，从9月份开盘项目公布数据可以看出，开盘项目呈现出比较明显的涨跌互现态势，纯新项目开盘几乎都选择了理性的低价入市，价格定位日趋合理，虚高现象明显改观，三四环附近的普通住宅普遍在13000-14000元/平方米的价位，五环外包括燕郊在内的远郊楼市价格回落尤其明显，普遍下降20%以上。而对比明显的是，城区核心位置项目和高档公寓、别墅的开盘价格与过去相比保持稳定，不少项目后期价格持续上涨，受市场整体不景气影响并不明显，价格依然保持坚挺。

　　“从如今的市场可以看出，高品质产品是经得起考验的，依然受到市场的欢迎和认可，而中心地段一般多为高端物业，其稀缺性和不可复制的区位优势也注定了保值空间和升值潜力。目前市场上降价幅度最大的，多为同质化产品和远郊项目，这部分楼盘是如今受冲击最大、降价最多的。”中原地产华北区董事总经理李文杰指出。

　　“所谓价格战更大的可能会出现在某些特定区域的特定项目上。如远郊项目，下半年受保障性住房上市影响，部分与保障性住房重合的购买力的转移，必然会造成远郊项目销售压力的加大，价格有可能出现显著回落。此外，还有部分去年价格上涨过快、幅度过高的项目，超越了区域发展现状和产品价值，价格也会出现合理调整。”缪培丹说。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，今年到目前为止花样翻新的打折促销手段并未让购房人买账。下半年，产品的同质化现象将更为严重，在采用打折方式无法起到促销效果的时候，开发商将会将营销重点转移到提升产品品质、增加产品附加价值上，来吸引购房人的关注。(邱旸)