京城楼市在低迷与彷徨中走进了2008年萧瑟的冬天，11月即将结束，2008年的最后一个月即将来临。开发商虽无力扭转市场低迷的整体形势，但个别项目采用多种策略刺激楼市消费却起到了不错的效果，成为了寒冬中的亮点，从中也透露出楼市购买力也在寻觅合适的时机、适合的产品以抄底楼市。但是，受到各种因素的影响，岁末开发商推盘较为谨慎。

　　28项目开盘入市

　　据亚豪机构统计数据显示，在即将到来的12月份新盘入市的数量大为减少，仅有约28个项目开盘入市，其中，明确开盘的项目仅有6个，分别是天鹅湾、海棠公社、中体奥林匹克花园、溪水雅地、智地·钻河公馆以及金色漫香林，其他20多个项目均存在不确定因素。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，虽然11月京城楼市的销售情况明显好于前几个月，但是，由于整体经济环境较差，如国内许多行业出现亏损、众多中小企业破产、股市严重缩水等，这不仅直接导致了消费者购买力的下降，更为重要的是影响了消费者的消费预期。他们出于对未来收入的忧虑而不敢大肆消费，尤其是像购房这样的巨额透支型消费，往往需要背负20年甚至30年的贷款压力。在经济不景气、企业经营面临困境、个人收入难以提高甚至有可能失业的情况下对于购房选择更加慎重。面对这样的经济现状，加之临近年底，京城开发商推盘入市大多十分谨慎。

　　据业内人士透露，项目开盘前售楼处、样板间的设计、装修需要调动大量资金，如果在市场低迷期开盘无法实现预期销量，不仅会影响企业资金链安全，项目的品牌形象也可能因此受损，更加不利于后期的销售。因此，开发商对于项目开盘时机的选择颇为谨慎，在目前的市场形势下，在进行了充分的前期准备工作，积蓄了一定量的准客户后再开盘是开发商在弱市下的无奈之举。

　　多集中在城市核心区和新城

　　12月即将入市的项目，区域特点仍然比较明显。在即将入市的28个项目中，朝阳、丰台、海淀、大兴、通州五个区域的项目总数为19个，占总数的67.9%，而其他区域的开盘项目则较为分散，这说明，虽然临近年关，京城楼市的大势不佳，但京城的核心城区及重点新城的竞争力依然较强，发展潜力也较大。而且由于这些区域特有的优势及特点，使得该区域的商品住宅项目抗跌性较好，适应市场的能力也较强。

　　除了区域特点项目外，12月即将入市的项目中，三环内项目的供应量也有所增加。数据显示，12月三环内将有5个项目入市，分别是智地·钻河公馆、前门前、晶城秀府、正源·金融世家华苑、德胜嘉苑。

　　高姗认为，12月份楼市供应的另外一个特点是南部新增供应多于北部，东部新增供应大于西部，大多数市场供应集中在东南部地区。作为现阶段居住热点区域的通州区在下月也会有较多放量。由于该区域距中心城区较近，通过高速公路、城市铁路与市区相连通，与其他郊区县相比，在道路交通、轨道交通规划和生活、市政配套等方面的优势更加明显，此类区域的放量值得购房人予以关注。

　　高档住宅项目供应比重大

　　保障性住房的大量入市对京城商品住宅特别是普通住宅的影响较为明显。由于保障性住房售价较低，因此对同类产品的价格形成了一定的冲击。相对来说，公寓、别墅等高档住宅市场由于产品的稀缺性及品质的高端性迎合了高消费群体，因此成为了开发商推盘的重点。

　　据协成机构统计数据显示，12月即将开盘的项目中有公寓类项目12个，50%项目位于三环内，如合生华府、西海2008、智地·钻河公馆、凯德·华玺、擎峰等；普通住宅项目有14个，除三个项目外都位于五环以外，如溪水雅地、妫河丽景、合生·世界村、香湾11号楼等；别墅类项目3个，多为产品类型较为高端的独栋别墅，如金碧湖畔、澳景园、富力丹麦小镇等。从开盘价格来看，公寓、别墅项目的均价在两万元每平方米左右，而花园洋房的开盘均价也在一万元每平方米左右。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，在一直持续低迷的京城楼市的大环境下，虽然政府为拉动内需大力发展国内经济，推出各项对楼市利好，并且加大了经济适用房、限价房等保障性住房的投入，却使得更多的持币购房者预期后市价格会继续走低，观望气氛愈加浓重。现今推出的普通住宅项目多位于远郊区域，虽然普通住宅项目自身的性价比相对较低，但与大多数购房者的需求还存在着较大的差异，而公寓类高档住宅项目由于资源逐渐稀缺，地理位置较为优越，迎合了京城一批收入相对较高的购房者的消费需求，在市场整体成交低迷的情况下，高端产品出现集中放量，也说明此类产品还是具有一定的市场潜力。

　　此外，从户型面积来看，12月即将入市的项目中，别墅类项目多为400平方米以下的经济型别墅，公寓、花园洋房类项目户型和面积则较为灵活，而普通住宅多为小户型项目。(赵丽萍）