央企逐步加入保障房建设大军，在加快9000亿元保障房计划落实的同时，也给在变革中的房地产市场竞争格局带来新一轮冲击。

　　1月6日，中冶集团旗下的中国冶金科工股份有限公司(下称“中冶科工”)与中国银行、农业银行、建设银行和交通银行签署了总额350亿元的保障性住房信贷合作协议。此次一单落下，即占未来三年整个保障房计划总额度的0.4%。而在此前的2008年年初，中冶科工与国家开发银行签署了100亿元保障性住房授信。据了解，此次350亿元仅为年度授信，未来银行还可能视市场开发情况扩大授信额度。

　　“落实民生安居工程，履行社会责任是央企责无旁贷的义务。此次联手4大银行也标志着公司在保障房开发建设上迈入了一个新的发展阶段。”中冶集团掌舵人、中冶科工总裁沈鹤庭在接受本报记者专访时表示。

　　“撬动社会资金参与保障房建设是9000亿计划落实的关键。中冶科工的‘政府、企业、银行’三方互保开发模式，是一个有效解决保障资金不足的思路。”一位住房和城乡建设部官员如此评价。

　　三方互保开发模式

　　“能取得银行的信贷支持，除公司本身作为央企的优势外，更主要是公司创造的保障房开发模式找准了地方政府、银行以及企业自身利益的平衡点。”沈鹤庭说。

　　中冶置业有限公司总经理侯宝旭对记者表示，在这个“三角”互保合作模式中，地方政府作为保障房建设的主体之一，除负责保障房建设用地的拆迁外，还需出具一份保障房回购担保；而中冶科工则在投入30%自有资金启动项目后，凭借回购担保就可获得银行剩余资金的支持。

　　“国务院扩大内需政策出台后，银行也有落实国家政策、加大对民生领域支持力度的需要，但风险控制是信贷的重要考量因素，中冶模式则很好地保证了资金安全。”出席签约仪式的中国农业银行副行长郭浩达表示。

　　“地方政府的信用担保和项目资金的封闭运作，使公司的开发模式处于零风险状态，切实兼顾了银行利益。”侯宝旭说。

　　事实上，早在去年与国家开发银行达成保障房建设银企合作探索以来，中冶科工旗下中冶置业开发的南京河西莲花村项目就成为“中冶模式”的试点。南京河西莲花村项目投资27亿元，包含约90万平方米经济适用房和55万余平方米的限价房。该项目面世后，获得了联合国人居署和南京市政府的高度评价，也成为中冶科工向全国大举复制的样本。

　　“目前地方政府参与保障房建设的热情也在逐渐加温，公司与多个地方政府已经达成了初步协议。”侯宝旭透露。据了解，中冶科工在天津、唐山、太原、银川、成都等地的保障房项目都在积极筹备中，其中唐山项目已开工建设。

　　央企抢占保障房市场份额

　　中冶集团虽是全球500强企业，但其旗下地产业务无论对于集团的贡献还是其在行业的影响力，尚处成长期。此番借助政策优势，中冶地产业务也确立了未来长期的发展战略，即以保障房、商业地产和少量高端地产三架马车驱动。

　　“虽然保障房只有3%~4%的利润，但市场需求比较大，通过扩大规模，企业也能取得长期平稳的回报。”沈鹤庭说。

　　据沈鹤庭介绍，目前地产业务在集团资产的占比约为5%左右，其利润率也在6%~7%左右，但地产业务在集团利润贡献率中呈逐年上升势头。

　　值得注意的是，地产业务对于整个中冶集团而言，其显著功能在于牵一发而动全身。通过规模优势抢占保障房市场的背后，中冶科工将凭借设计、建造、监理等开发全流程优势切入城市运营，而这将带动中冶科工的商业地产和高端住宅业务的增长。

　　事实上，早在2007年中央提出民生地产的时候，保利地产等央企就率先示范，随后大批国有地产企业纷纷跟进。彼时，这些企业参建的保障房规模都比较小，但其纷纷表示看好保障房市场的前景，“试水”意图明显。

　　2008年10月，9000亿元保障房计划甫出，保利地产、万科、北辰实业等国企立刻表示，将加大保障房的开发。如今，中冶科工的强势加入，势必使保障房市场的竞争也渐趋激烈。

　　业内分析人士指出，随着保障房在今后3年的集中释放，所占房地产市场份额日渐攀升，将进一步加剧行业的马太效应，提高行业的集中度。

　　“国有地产企业，特别是央企，在获得安居工程开发权上具有天然优势，这也使行业的竞争格局从普通住宅市场蔓延至保障房市场。而中小房企面对的局面将更加严峻，‘过冬’也将更加漫长和严酷。”上海易居房地产研究院院长张永岳说。

　　“政府出政策，银行提供资金，再加上公司在房地产开发方面的全产业链优势，在加快保障房建设的同时，也是公司地产业务壮大的良好机遇。”沈鹤庭如是说。(郭轩 韩玮烨)

　　沈鹤庭：中冶科工力拓保障房蓝海

　　在众多房企纷纷收缩投资战线的时候，中国冶金科工股份有限公司(中冶科工)却逆势投入巨资开发保障性住房。如此逆势大规模的投资，是中冶科工对房地产市场的先知先觉，还是一时的豪赌？而未来其地产业务的发展战略是什么？面对种种疑问，本报记者专访了中冶科工总裁沈鹤庭。

　　中国房地产报：2008年的房地产市场在全球金融海啸和国内经济放缓的双重挤压下陷入低迷，你认为今年的房地产市场将会是怎样的状况？

　　沈鹤庭：去年房地产市场经历了一场罕见的调整，这是国内和国际多个方面因素造成的，也是房地产行业周期性调整释放风险的过程。目前来看，这个调整周期不是很短。

　　在整个宏观经济不明朗的形势下，企业更多的应该考虑如何应对。近期，中央出台了很多扩大内需的政策，房地产行业也被重申为国民经济的支柱产业。这对房地产行业来说，都是十分有利的因素。

　　企业应该抓住这个机遇，积极调整产品结构，开发国家政策支持的产品，赢得生存和进一步发展。中冶科工作为央企，加大保障性住房建设，既实现了承担社会责任的要求，也为自身开拓了广阔的市场。

　　中国房地产报：作为国资委下属的以房地产开发为主业的央企之一，您认为与其他央企相比，中冶科工的优势在哪里呢？

　　沈鹤庭：中冶科工介入房地产开发的时间并不长，开发的项目和面积也相比其他央企处于劣势，但我们最大的优势就是具备房地产开发的完整产业链以及运营城市的能力。

　　可以这么说，中冶科工可以实现一个城市从无到有建设所需要的全部。这对目前许多城市开发新区建设，很有吸引力。此外，中冶科工众多下属企业分散在全国各地，与地方政府形成的良好关系也是我们地产业务走向全国的重要优势。

　　中国房地产报：作为国企，本身就有保证国有资产保值增值的要求，大规模参与利润率不高的保障性住房开发，如何实现这一目标呢？

　　沈鹤庭：保障性住房相比较普通住宅的利润率确实比较低，但也有3%～5%的净利润率，而这部分收益基本上是无风险的。

　　加大保障性住房的投资，也能更好地发挥集团的比较优势。公司前期的土地储备比其他央企相对要少很多，与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这个竞争还不是很激烈的“蓝海”，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额。

　　而公司全产业链的协调也能很好地控制成本，获得较其他企业高的利润率。

　　同时，公司目前的房地产产品基本上是保障性住房占65%～70%，城市综合体占30%，高端住宅占1%～2%，通过保障性住房建设形成的良好形象和政府关系，也会在高端物业的价值中体现出来。

　　中国房地产报：此次获得350亿元的保障性住房信贷，加之此前的100亿元，中冶科工将如何使用这些资金？

　　沈鹤庭：450亿元只是我们和银行达成的信贷总额，并不是一次性到位。具体资金使用方面，我们和银行方面有严格的条件限制，就是地方政府在出具拆迁担保和回购担保的同时，公司自有资金达到项目开发所需的30%后，银行的资金陆续到位，并且是封闭运行。

　　也就是成熟一个项目，资金达到一批。目前，我们已经和许多地方政府达成了初步协议，后续项目将陆续开工。

　　另外，这些信贷额度还只是年度授信，450亿元对应的保障性住房面积则是1000万～2000万平方米，这将大大加快整个9000亿保障性住房计划的进程，也为我们地产业务的壮大奠定了坚实的资金保障。

　　中国房地产报：中冶科工地产业务的未来规划是什么呢？

　　沈鹤庭：目前，房地产在集团业务中仅占5%，贡献7%～8%的利润。下一步随着保障房市场的开拓，将使房地产在集团业务的占比进一步提升，争取达到10%以上。

　　房地产行业是个联结上下游多个产业的基础行业，虽然目前对集团利润贡献率不是很高，但通过它的关联性解决了集团人力、工程设备闲置等问题，实现了集团层面上的竞争力提升和盈利。

　　同时，通过保障性住房的建设，切入城市运营，使中冶科工创造社会与企业双赢效益，跻身央企房地产开发行业的前列。 (记者韩玮烨 郭轩)

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