3月3日,广东出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》的15条内容中,与国家出台的政策一样,将保障性住房问题放在首位。而早些时候发布的《政府工作报告》中,也继续落实保障性住房作为十件民生实事之一。

　　作为一个外来人口远多于户籍人口的新兴城市,深圳在保障性住房工作上走过怎样的道路?目前处于怎样的阶段?经济适用房与公共租赁房及廉租房的比例有何变化趋势?记者特邀部分专家作出解读。近日,记者了解到的一个最新进展是,2009年深圳经适房比例已削减近两成,深圳“以租为主”政策趋向日益凸显。

　　房改产生福利房、微利房

　　“深圳以前并不是没有保障性住房,只是概念上没有与现在的经济适用房等说法接轨。”深圳市物业管理研究所所长陈蔼贫告诉记者。据了解,深圳从1979年到1987年底的近十年间,深圳的住房投资约22.4亿元,占特区总投资近1/4,但住房紧张的问题仍旧日益凸现———1983年缺房5000户,1987年缺房达到了22000万户。

　　1987年,深圳市正式启动房改。1988年,深圳市政府发布的《深圳经济特区住房制度改革方案》成为我国第一个地方性的房改方案。这一年,深圳率先提出:由深圳市住宅局代表政府建设微利房,以成本价向居民出售,住宅局可获微利,以弥补建设福利房的亏损。这时,深圳的住房市场上出现了两种住宅,一种叫福利房,面向公务员和事业单位职工；另一种是微利房,面向企业员工。

　　据《南方周末》报道,当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30%,微利房占40%,商品房占30%的比例,并注明:此后,建房比例中的两头逐渐减少,微利房逐渐增多。

　　1993年,深圳曾自豪地宣称,深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决。第二年,安徽人査振祥来到深圳某企业工作,和周围的同事一样,他买到了一套微利房。最近,现任深圳职业技术学院经济管理学院院长的查振祥在《深圳经济发展报告(2009)》中发表了一篇文章,提出在深圳建立房地产市场调控体系的必要性。

　　2004,转折之年

　　“深圳很早就推出比市场价优惠、仅限户籍人口购买的福利房、微利房,在全国率先进行住房体制改革,而2003年,深圳市住宅局退出历史舞台,这在某种程度上与其后的房价上涨有所联系。”查振祥告诉记者。

　　住宅局这个被认为类似于新加坡建屋发展局的机构,曾经让深圳的房价保持了长期的稳定,也为不少低收入人群解决了住房问题。截至2004年,深圳共组织建设了5万多套安居房、经济适用房和5000多间周转公寓,为近20万人解决了住房问题。

　　査振祥认为,深圳过早停止了福利房、微利房的建设,市民购房只能转向商品房市场,而当时的炒房团从房价已上涨的上海转移到深圳,带动了深圳房价的上涨。

　　据了解,直到1997年,深圳的微利房价格为2500元至3500元每平方米,福利房价格则约为1000元每平方米,事实上是一种成本房。而资料显示,从2003年到2007年,深圳新建商品房的均价从5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上涨2倍所花的时间,香港用了13年,日本用了10年,相比之下,年轻的深圳则用了不到5年。

　　“由于外来力量拉升房价,而内部原有的调控手段也停止,使得2004年成为深圳住房市场发展的一个节点。”查振祥表示,从2004年起,住房市场中房价上涨过快、住房结构供求不合理、低收入居民住房困难、居民买不起住房等问题逐渐显露。

　　深圳地产研究人士牛刀也曾撰文表示,深圳的经济适用房就是2002年前的政府微利房,“当时的微利房,其实不仅仅是社会保障住宅的一个重要的组成部分,也是政府调节房价的一个有效的手段,扩大微利房的供应,商品房价格自动平稳。”

　　陈霭贫却不同意这种观点。他告诉记者,由于保障性住房的数量比较少,对市场能产生的作用非常有限。

　　“人人有房住”而不是“人人都有房”

　　2007年,被认为是深圳为低收入家庭提供保障性住房具有里程碑意义的一年。这一年,深圳首次大规模地面向低收入家庭租售保障性住房6006套。根据深圳2007年户籍人口住房困难家庭普查情况,全市共有住房困难家庭5.78万户。

　　查振祥告诉记者,深圳保障性住房的筹备工作开始自2005年,但是主要是受两方面因素影响。“一方面是由于市民购房难,另一方面是因为仍有大量机关单位工作人员的住房问题没有解决。”

　　2006年,深圳在全国第一个编制完成未来五年建房规划,规划提出未来五年全市将建设保障性住房14万套,占“十一五”期间拟建设各类住房69万套20%左右。“这是一个积极的步骤,力度很大。”査振祥告诉记者。

　　此外,深圳还创新性地提出了“公共租赁房”的概念。陈霭贫介绍说,国家确定的保障性住房有廉租房和经济适用房两类,而深圳提出公共租赁房,由政府拥有产权,并专门出租给户籍低收入家庭中未买房者、符合条件的非户籍低收入家庭及外来各类人才等五大类人群。

　　研究住房保障政策多年的陈霭贫为本报提供了一份数据:2006年,深圳市开工、筹集保障性住房1.64万套；2007年,开工、筹集保障性住房2.82万套；2008年,开工、筹集保障性住房4.58万套。2009年,年度计划安排建设保障性住房2.57万套,其中经济适用住房0.89万套,公共租赁住房(含廉租住房)1.68万套。

　　陈霭贫分析说,深圳已逐渐加大租赁性住房的比例,经济适用房的数量在不断减少,已经由之前6006套中的几乎“对半分”,变为现在的二比一。“这是一个循序渐进的过程,由于前几年积累的需求,深圳前几年经济适用房建设数量比较大,目前正在不断减少,但仍有需求,不可能停止建设。”陈霭贫表示,也曾与香港房屋署沟通过,一致认为经济适用房不可能停止建设。

　　但在前三年保障性住房数量递增的上扬曲线上,2009年的2.57万套为什么“啪”地掉落到比2007年还低?去年年底,深圳分管国土房产的副市长吕锐锋表示,根据第一批6006套保障性住房的分配来看,全市普查合格的6471户家庭,数字低于预估的2万户家庭,按照同样标准或者再降低些标准,初步测算全市符合条件的共约1万户家庭,三年时间这部分家庭的住房需求完全能够得到满足,所以“十一五”规划中提出要建设14万套保障性住房,“也许不一定非得赶那么紧”。

　　陈霭贫告诉记者,深圳下一步仍会扩大保障性住房的受益面,以目前进度完全可以解决深圳200万户籍人口的住房问题,而非户籍人口的住房问题解决过程中目前还需要循序渐进地进行。“非户籍人口中主要是解决人才和来深多年、贡献较大者的住房问题,但深圳的住房政策导向是‘以租为主’,目标是人人有房住,但不可能人人都有房。”