“以房养老”：银行是重要参与者

　　作为“以房养老”模式的重要参与者以及资金的主要来源方，银行所扮角色的重要性不言而喻，而随试点工作的全面启动，银行如何扮演好自己的角色，成为社会关注的焦点。

　　专家认为，“以房养老”面临比较大的问题是土地使用权限，在我国目前只有70年。除此之外，生命存活寿命具有不确定性，而贷款期限较长则意味着银行信贷资金占用的机会成本风险较大。“以房养老”不能仅靠银行的力量。发动社会力量、通过不同途径，才是今后解决养老问题的必由之路。

　　记者杨洋时下被热议的“以房养老”话题不禁让人想起那则老笑话：一位中国老太太和一位美国老太太在天堂门口相遇，中国老太太说：“三十多年以来，我省吃俭用，昨天终于还完了房贷，可以安心地进天堂了。”美国老太太说：“我前半生努力工作还完了房贷，后半生把房子抵给了银行，轻轻松松地拿着钱周游世界，享受生活，现在我对我的一生心满意足，对人间再无牵挂了。”

　　本月13日，国家对“以房养老”模式的明确表态，令“中国老太”多了一项“美国老太式”的养老选择。对于如何推进，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付公开表示，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。

　　其实，作为“以房养老”模式的重要参与者以及资金的主要来源方，银行所扮角色的重要性不言而喻，而随试点工作的全面启动，银行如何扮演好自己的角色成为社会关注的焦点，但从目前市场反馈的情况来看这并不容易。

　　“逆按揭”推进缓慢国务院13日公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称：《意见》)明确提出，要开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。

　　建行相关部门负责人向记者表示，在银行业务中“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”，这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，该机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。由于是银行等金融机构通过分期付款购买贷款人的房屋产权，类似于将现有的住房抵押贷款“反过来做”，因此也被称为是“逆按揭”或“倒按揭”。该负责人同时也透露，目前尚未开展此项业务。

　　在采访中，除建行表示“尚未开展”外，多家银行客服人员也给出“没有此项业务”的答案。而据记者了解，目前确有个别银行推出“逆按揭”业务，如某行在2011年便推出了具有养老按揭功能的中老年借记卡，但开展情况并不理想。

　　上述某行养老按揭业务细则规定，“贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过两万元。贷款期限根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年”。以北京一套价值200万元的房屋为例，按照这一规定计算，如抵押10年，按照60%的比例最多可获得贷款120万元，每月可贷1万元。

　　不过，北京的一些老年市民对此项业务并不认可。市民李阿姨告诉记者：“一方面，养老所需贷款金额有限；另一方面，银行贷款门槛设置较高，如年龄要求在55周岁以上；抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子等。”上述开展此项业务的银行客服人员也向记者证实，在北京地区只有少数几家支行可以受理此项业务，并且少有人办理。

　　银行仍存顾虑据了解，在一些国家，“逆按揭”已经是一种比较成熟的养老模式，我国对此也探索了数年，但究竟是什么原因使其至今难以成为老年人的普遍选择？

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，“以房养老”试点成功的关键是金融机构要能给老年人养老送终，解除老年人的后顾之忧。他认为：“目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定有顾虑。”

　　不仅老年人有顾虑，银行也顾虑重重。虽《意见》明确指出：鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷要求，但“逆按揭”的种种风险因素往往使银行望而却步。

　　上述建行相关负责人表示，一般的按揭业务贷款主体较为简单，就是贷款银行和借款人，而“逆按揭”业务相对来说较为复杂。借鉴国外经验来看，如业务顺利开展，就必须由借款人、政府部门、银行、保险、养老机构、评估机构，甚至房屋中介组织共同参与、权责明确、共担风险、合力运作。而目前仅靠银行一己之力显然难以推进。且贸然推进也会令其面临更大风险。

　　建行高级经济师赵庆明认为，“以房养老”面临比较大的问题是土地使用权限，在我国目前只有70年。除产权有年限外，“逆按揭”业务的唯一抵押物就是房产，但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险，对于银行来说，出现上述风险就容易导致资不抵债、坏账的发生。

　　银行面临的另一个突出风险就是生命存活寿命具有不确定性。多数“逆按揭”业务往往只能在老人死亡这一特定条件下，银行才有权利处置房产收回贷款。生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的风险则越大，这是因为“逆按揭”业务周期将延长，有可能出现贷款本息金额超出房屋本身价格的情况。

　　此外，贷款期限较长则意味着信贷资金占用的机会成本风险较大。贷款期间，一般银行机构不会规定老人偿还本息，而考虑到一般情况下，个人消费贷款利率低于资本市场的平均利率，因此如用将来的利率计算现在的资金占用成本，显然存在较大风险。

　　业内人士就表示，“倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，所以，这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度。

　　银行如何放心介入国家发改委相关负责人在解读《意见》时表示，开展老年人住房反向抵押保险试点，对于老年人和保险公司来说都是好事。但“好事”也需银行来帮忙，因为在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成。

　　同时，从各国经验来看，“逆按揭”其实是一种带有公益性的贷款业务，其目的是为了使老年人生活有经济保障。如在新加坡，“逆按揭”业务的贷款机构就是国家组建的非盈利性公益机构。在我国，“逆按揭”业务亦带有公益性色彩。2011年北京市民政局发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。

　　那么，作为以盈利为目标的企业，银行究竟有多大动力介入这个存在潜在风险的公益性项目？当然，一方面我们要强调银行应主动承担社会责任，但另一方面我们也要看到稳定、安全的资金回报，是银行持续开展“逆按揭”业务的动力所在。

　　《意见》对政府“托底”作用的强调，显然更有深意。银行介入需要政府等相关部门的“保驾护航”，特别是在一些房地产市场尚不成熟、价格波动较大的地区，政府需要完善相应的法律、法规，解决银行在“逆按揭”业务中存在的技术难题，同时相应的财政补贴倾斜，也将会带动银行的积极性。

　　“以房养老”不能仅靠银行力量。在8月召开的国务院常务会议上，国务院总理李克强就强调，让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业。而据记者了解，近几年多个城市以不同方式进行了“以房养老”的试点：北京成立了“养老房屋银行”，上海实施了“以房自助养老”，南京实行了“以租换养”等。发动社会力量，通过不同途径，才是今后解决养老问题的必由之路。